万科营地能解决教育的痛点吗

　　房企办学校并不稀奇，但万科（000002.SZ）不走寻常路，它希望能够包办国内青少年的素质教育。

　　在今年中期业绩说明会上，万科首次透露教育已是一个比较有序的业务，形成了社区营地、城市营地、户外营地以及一些全日制学校的多元化教育体系，万科教育的目标是成为中国首席的素质教育产业服务商。

　　按照万科的设想，这套体系将解决当前教育领域的诸多痛点，例如孩子的择校问题、放学后无人看管、培训班报名难与体验差、寒暑假的孩子安置问题等等。这项业务也将成为万科转型城市配套服务商、打造万亿上市平台的重要一环。

　　事实上，营地教育在欧美国家的发展已非常成熟，但在国内尚属新生事物。随着越来越多的父母关注孩子的健康人格与意志品质的培养，万科教育将为中国的教育产业带来怎样的转变？

　　直击教育痛点

　　处于转型期的万科正在尝试多种业务，教育是其中已被验证和确立的重点业务之一。

　　万科总裁郁亮谈到万科教育时称：“对万科来说，我们需要的不只是盖房子，我们更需要房子里面的内容，我们提供的不只是房子，还有生活方式，甚至为业主、客户的孩子成长提供空间，这是我们明确做城市配套服务商这个战略之下采取的行动。”

　　不过，与碧桂园（02007.HK）等房企办学思路不同的是，万科选择了营地思路，通过社区营地、城市营地、户外营地来解决教育痛点。

　　万科董秘谭华杰告诉记者，最初，万科也讨论过各种可能的教育模式，包括办学校，但通过对客户的大量访谈和调研之后，万科发现最让家长焦虑的并不是学校，而是孩子放学后的照看问题、素质教育问题等。针对家长的不同痛点，万科才慢慢摸索出了教育营地的模式。

　　据悉，社区营地依托于万科的住宅社区，主要为社区内子女提供教育和托管业务。万科独创了“四点半学堂”，有效解决孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。

　　“很多家长面临一大难题：孩子放学后不能由自己照看，让人不放心。而且孩子自觉性差，家长下班后需要花费大量时间敦促孩子做作业。长期下来，家长辛苦，与孩子的关系也很对立。”谭华杰说，万科社区营地正是基于这一痛点，由老师辅导孩子做作业，家长下班后来接，为家长和孩子提供更多亲子时间。

　　目前，万科广深区域有15家社区营地开业。

　　城市营地定位于素质教育的培优基地，可称之为城市教育综合体。与教育相关的一系列业态将会在这里呈现，如不同类型的培训机构、私立学校，解决社会培训机构报名难、太分散的难题。餐饮、电影院等体验式消费业态也会有，解决家长在孩子学习期间无事可做的难题，改善家长体验。

　　佛山万科塾项目是万科在国内的第一个城市营地，目前正在建设中，将于2017年开业。它的业态大致是：地下有3层都是停车场，1~4层全部是各种各样的培训机构，5~7层可整租给一所学校，8~10层用来做餐饮、电影院等体验式消费强的商业。

　　户外营地是目前万科教育中最为成熟的模式，致力于培养孩子的户外生存能力、合作探索精神，并不局限于万科业主，而是面向全社会。

　　目前，万科在三亚、广州、深圳、吉林松花湖、东莞开业了6个户外营地，预计2015年户外营地接待人数将达1.5万~2万人。谭华杰称，万科已经是国内最大的户外营地运营商。

　　与地产协同

　　跨界玩教育，对万科来说是双重利好：既能与地产主业协同，又能分享教育产业的红利。

　　谭华杰对记者透露，社区营地与住宅业务结合紧密，能够为住宅带来更高溢价，万科和业主都能从中分享价值。万科曾经评估过，知名教育机构学而思新开一家分店，通常能为周边的住宅带来5%的升值，但学而思不能分享这个价值。万科希望创造自己的闭环，通过社区营地为业主提供良好的素质教育体系，吸引更多目标客群，让万科住宅价格比周边住宅高出20%以上。

　　城市营地则是一种新的不动产类型，万科将以出租作为盈利点，通过为培训机构降低租金成本、分时租赁等方式，提高不动产坪效（单位面积的营业额）。

　　一般来说，培训机构的租金支付能力较差，因为孩子只有周末才能上培训班，周一到周五人很少，导致闲置率高、坪效低。多数培训机构因而只能租用位置较为偏远、较为简陋的物业。

　　万科城市营地将解决上述问题，让培训机构租得好、租得起。谭华杰说，城市营地会选择相对核心的位置，提供设计、建设优良的物业。

　　“关键是如何让培训机构租得起，我们的解决办法是分时租赁。”谭华杰举例说，一个场地在周一至周五租给固定的学校，周六周日租给有需要的教育机构，场地的使用效率被大大提高，教育机构所需要支付的租金会比原先租用更差的物业租金还要低。

　　有未经证实的消息称，城市营地可以为培训机构降低租金成本30%，提高不动产坪效300%。

　　除了教育业态之外，城市营地还会为家长提供一些体验服务，如主妇培训、美甲、家长俱乐部、电影院等。

　　在万科教育体系中，户外营地基本与万科主业无关，这是面向全社会的一项教育服务，也是目前万科教育中盈利能力最好的业务。

　　“作为纯粹的创业型业务，一开始并不要求盈利，而是注重规模、品牌与竞争力，但出乎我们意料的是，户外营地从一开始就是盈利的。” 谭华杰告诉本报记者。

　　除了教育营地，万科在办学方面也有所尝试。早在1996年，万科就与复旦大学附属中学合办了上海市复旦万科实验学校。今年9月，深圳市三所由万科开发并全权管理的学校也同时开学，它们分别是梅沙书院、万科麓城小学、万科天誉学校。

　　不过，学校在万科教育体系中是相对次要的部分。谭华杰说：“万科办学校的公益性质相对更强，在一定程度上也是为了保持我们对教育的理解与熟悉。”

　　按照万科的设想，到2018年，万科要在11个城市开150个社区营地，在9个城市开12个城市营地和12个户外营地，户外营地的接待人数将超过20万人次，成为国内该项业务的领跑者。

　　未来，万科的地产开发业务收入占比将降至50%，另外一半将来自教育、物业、长租公寓等服务。