张玉良、潘石屹抱团 联合办公拯救绿地写字楼大兵？

　　十里洋场的上海滩对潘石屹来说或许是个情感复杂的地方。不久前，他才在这里与郭广昌握手言和，将争执多年的外滩地王拱手让出。但也正是在这片土地上，他把SOHO3Q的生意做到了张玉良的摩天大楼里。

　　12月2日，绿地控股分别与SOHO3Q、优办在“共享办公空间”和“互联网＋商业楼宇租赁”方面达成合作，首批项目将落地在北京和上海的核心区域。

　　有别于外界熟知的“包租公”角色，在这笔生意中，潘石屹甘愿当起“二房东”，虽然角色发生转变，但SOHO中国似乎并不吃亏。SOHO中国总裁阎岩表示，这是SOHO中国转型中的一种运营模式，目的是为了能够在非SOHO中国持有的物业上也能落户SOHO3Q。

　　“未来商办物业不管是持有出租，还是销售，增量需求很大一部分来自创业型企业，这些企业入驻之后除了办公本身的需求，更多时候也要求运营方扮演起孵化器的角色，能不能提供这样的服务最终决定这个企业会不会选择你的物业。”绿地相关人士向观点地产新媒体指出。

　　然而，当绿地这家以商办销售市场“排头兵”角色自居的开发商将橄榄枝抛向共享办公领域的新星时，外界似乎已经嗅到了不一样的味道。

　　服务转型或许仅仅只是绿地寻求变革的因素之一。有业内人士认为，随着绿地商办项目的增加，其传统运营模式的瓶颈和弊端开始显现，对极度依赖商办贡献业绩的绿地来说，配套服务成为了其销售和提升租金回报的掣肘。

　　“一个买不到面粉，一个是手头面包过剩，想联手做深加工食品。不管是否靠谱，先争取尝试。”

　　张玉良、潘石屹抱团

　　简单来说，在与潘石屹的合作中，绿地将提供场地，而SOHO3Q则发挥其在空间设计、施工管理、营销推广、运营管理等资源。双方计划在一二线城市共同建设和运营一批以创业型企业为目标客户的共享办公空间，其中北京和上海将成为首批试验田。

　　绿地方面披露，截至9月末，其可供出租物业面积近160万平方米，出租率超9成，现在SOHO3Q的引入无疑将很好地填补这不到一成的物业空置。

　　不过，上述绿地集团人士指出，绿地跟SOHO3Q的合作不限于绿地持有型的物业，包括销售物业都是可以进行合作的。

　　“绿地商办的体量很大，潘总也是希望有这样的合作伙伴来推广他们业务的市场占有率，SOHO3Q的逻辑其实跟物业公司是一样，它首先肯定是需要一定的量。”

　　这种扩张想法在潘石屹今年的表态中也有迹可循，自年初发布SOHO3Q计划以来，SOHO中国已在7月底之前相继在北京和上海开设了5个SOHO3Q中心，拥有超过3000个座位。

　　按照潘石屹的规划，今年年末之前，SOHO3Q中心的数量将增加至11个，并拥有约1.1万个座位，2016年这一数字将达到4万个，之后两年将奔着10万的目标而去。

　　但就眼下来看，SOHO3Q共享办公更多是落实在SOHO中国自有物业中。因此，在潘石屹更长远的设想中，SOHO3Q的目标是进驻到其他开发商的物业中以及北京、上海以外的区域。

　　此番傍上国内商办销售市场份额最大的绿地，SOHO3Q的扩张毫无疑问是找到了一块迅速做大的“跳板”，而对绿地来说，其日益庞大商办物业也借此站上了风口。

　　“不论是开发商还是‘二房东’，其背后都有一个上市融资的梦想。对开发商来说，一旦运营成熟将这块业务剥离单独上市，亦是转型的方向之一；而对于那些运营商来说，其本身也是创客之一，一旦形成规模，或许就是下一个WeWork。”仲量联行中国区研究总监周志锋指出。

　　不过，也有熟悉商办市场的业内人士向观点地产新媒体表示，绿地与SOHO3Q的合作并非尽善尽美，反倒是试验的意味颇浓。“一个买不到面粉，一个是手头面包过剩，想联手做深加工食品。不管是否靠谱，先争取尝试。”

　　拯救绿地写字楼大兵

　　绿地在办公物业中找寻风口或许并非偶然，要知道2014年，正是商办物业贡献的1296亿元销售额帮助绿地超越万科坐上国内房地产市场的头把交椅。

　　然而，这种良好的销售势头在新的一年里似乎并未得到很好的延续。观点地产新媒体查阅公告获知，今年上半年绿地集团累计实现销售额827亿元，其中商办物业占比42%，贡献销售347.34亿元。

　　与之形成鲜明对比的是，绿地去年完成全年销售额2408亿元时，商办部分贡献了1296亿元，占比达54%。上述数据对比在一定程度上也反映出绿地商办物业的销售已经显现出一定的颓势，这也直接导致绿地在面对2800亿销售目标时显得有些力不从心。

　　“购买商业地产的投资者，往往更看重项目的投资回报率，而投资回报率高的商业产品，其开发商均具有较好的运营能力。绿地集团作为商业地产的建造商，散卖产品对其取得高额投资回报具有一定的阻碍。”在市场人士看来，绿地商办销售的不可持续性症结或许在于去过略显粗放的经营模式。

　　据了解，绿地旗下写字楼产品目前有绿地中心、绿地中央广场和绿地启航国际三类。虽然绿地从未详细披露其商办物业的资产规模，但是24幢已建和在建的超高层建筑已足以窥见一斑。

　　戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英向观点地产新媒体表示，绿地与SOHO3Q的合作也是在当前写字楼市场疲软情况下的一种出路。

　　“绿地有比较大的商业储备，这些商业空间储备完全可以通过一定的商业模式转换带来一些影响力，创新说到底就是提供一个平台。”

　　魏超英指出，在市场和购买力均陷入疲软时，写字楼的空置率明显上升，尤其是在二线城市，“西部地区、中部地区、东北和华北地区相对比较严峻”，而这些二线区域正是绿地大力布局的市场。

　　虽然绿地集团相关人士否认这一尝试的直接诉求并非解决空置率，而是增加商办物业的含金量，但同时他强调商办的出租情况反过来也会影响物业的销售。

　　不可否认，涉足共享公办这种物业形式，既有开发商的战略考量，亦有无奈之处。周志锋称，一些自建物业的开发商，会拿出办公楼中位置比较差的区域作为创客空间。“这些空间本来租金水平就比较低，附加上一些服务和概念后，反而会得到相对较高的租金回报。”

　　但更现实的问题是，创客空间这种办公物业形式，只能走“小而美”的小众路线，市场空间有限，未必适合大规模复制。“这种形式在一线城市有一定市场，而大多数二线及三四线城市并不适合。”