站立着的双子塔——捅破了杭州盒子式商业的天花板

　　1986年新加坡来福士开业，至今近30年，每座来福士必居城市中心。背靠凯德集团的强大资金依托，以及成熟的商业运营能力，每一座来福士的设计均出自世界建筑大师之手，以“城中之城—来福士”定调，以“超现代化的设计理念”呈现，为城市打磨另一个中心。

　　 纵观每一座来福士，不仅是城市地标，也是城市化进程的重要符号。在城市枢纽打造地标性综合体，提升所在区域的生活与商务价值，并优化城市商业结构。如今在全球已拥有9座来福士，其中8座位于中国，杭州来福士位居第6座。凯德将为杭州带来一座怎样的来福士中心？

凯德商业做派：保留城市的商业纹理，注入来福士的商业基因

　　 提及来福士产品系，不得不提的是其背后的凯德集团。1994年进入中国，经过20余年的发展，凯德已在中国48座城市运营160多个项目。

　　 轻资产和商业运营一直被看作是凯德的两大核心竞争力。凯德体系在轻资产方面的成熟运作，为来福士及其他商业支系的运营，解决了资金的后顾之忧。而凯德模式也成为了商业运营的一种代名词，但凯德模式也是动态变化的，在凯德商场的生命周期里，每隔3-5年，凯德便进行相关的资产优化，进行商场再投资，凯德的商业运营能力或许从来福士产品系的运作可见一斑。

　　凭借精心规划设计的楼层风格与主题，来福士广场打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。目前在中国已进驻上海、北京、成都、宁波、杭州、深圳、重庆等7座城市。其中，上海来福士广场是该产品系在中国的范本，成为其日后的全产业链模式的标杆。

　　 从每座来福士广场的开发来看，每个产品都为所在的城市带来了全新的商业理念，然而这也并非是对原本商业轨迹的颠覆。凯德的商业逻辑更多是对原有商业肌理进行保留，用凯德的运营经验，去提升区域的生活素质、商务价值，优化城市商业结构。凯德在改造新加坡克拉码头项目时，遭遇了二手交易市场改造的难题，因其历史价值和人文情怀不宜直接摒弃，但又难于统一。凯德创造性的将其中的二手交易市场提升为艺术品展示制作和交易新空间。在改造中，凯德坚守住克拉码头原有的文化价值与商贸氛围，与新业态、新功能进行了组合，反而丰富了区域的文化活力，提升了克拉码头的价值品位。

　　 除了资产和运营优势，品牌也成为了凯德商业的标签。凯德拥有领先的零售商业地产运营管理经验，凭借全球广泛的零售租户网络平台，致力于把更多国际精品和优质潮流品牌带入国内市场。Fresh、CADENZZA、Hollister、Pedro、Kate Spade、Vivienne Westwood、Michael Kors等一批国际知名轻奢品牌陆续在上海来福士入驻。更多国际品牌及国外知名品牌随着凯德及来福士的开发路径，在中国市场扎下根基。

城市选择战略：以核心城市，定义城市核心

　　 对于商业地产而言，选址是一个项目的重要命门。来福士的每一次落址背后，皆是凯德的审慎及富于前瞻性的选址逻辑，“审慎”也是凯德的新加坡基因之一。来福士并不是每一个城市都能够拥有的，因为每一座来福士仅选址知名城市的中心位置和交通枢纽。

　　 位处钱江新城CBD板块的杭州来福士中心，正好契合来福士品牌的选址原则。凯德集团中国区总裁罗臻毓曾在接受记者专访时表示，“作为拥有千年文化的国际化都市，杭州在经济和文化方面的开放性及包容性，赋予这座城市在传承中创新的蓬勃生机。此次，凯德携全球第六座来福士落子杭城，将通过独特的全业态整合价值链，输入国际化的运营理念和资源优势，助力杭州在提升城市竞争力、国际影响力发展进程中再上层楼。”

　　 杭州是华东地区的重要省会城市，也是长三角南部的核心城市，对浙江其他城市具有较强的吸附力。同时，藉由阿里巴巴营造的良好互联网及创业氛围，杭州具备非常好的商务环境和商业潜力。而G20峰会+亚运会的利好，让杭州迎来了登临世界舞台的机遇，当中，钱江新城成为杭州无可替代的地标之一，也成为了杭州走向世界的第一门户。钱江新城CBD，未来将成为集聚国际竞争力的高端金融商务区。

　　而杭州来福士中心正处钱江新城CBD之核心，与市民中心仅一路之隔，同时与杭州大剧院、国际会议中心形成CBD核心原点。并与地铁4号线“市民中心站”和“江锦路站”地下通道连接。随着杭州来福士的逐渐启动，项目既享受着区域红利，亦推动着商圈的升级。此前，钱江新城板块一直被误解为“重商务、轻生活”，版块内多以办公写字楼为主，生活、商业配套功能主要集中于杭州万象城项目，且在定位上偏高端。

　　 而杭州来福士在定位上与万象城形成区隔，业态上，会有更丰富的小食，引入更多配套，打造24小时的都会时尚生活圈。品牌上，更偏向于年轻潮流的大牌二线和设计师品牌。来福士Shopping Mall的定位也趋向年轻化、潮流化、时尚化，将艺术时尚与消费体验完美结合，同时融入展厅、儿童体验区等新鲜元素，来打造高品质的时尚购物中心。杭州来福士与杭州万象城既是竞争，却更多是共撑钱江新城商圈成为继武林之后的又一地标商圈。

商业空间的规划师：六大业态之间的空间私密性、人流和资源共享度

　　 杭州来福士拥有6大业态，是所有来福士中业态最多的一个项目。项目总建筑面积约384,868平方米，建筑高度近250米。规划六大顶级业态，包括B1-7F的购物中心，A座的8-16F和B座7-24F布局为国际超甲级写字楼，A座18-31F为雅诗阁服务公寓，B座26-50F是希尔顿酒店集团旗下最高级别的超豪华酒店——康莱德酒店，A座33-59F的天御，以及B座52-57F的精品公寓。

　　 项目中的六大高端业态，垂直分布于双子塔的不同部位。每个业态之间拥有各自的交通体系以及私密空间，以此保证足够的高端定制私人空间。更为传奇的是，利用高超技术和动线及空间规划，杭州来福士同时实现内部客流共享。各业态之间是融汇贯穿的，在综合体自身的循环体系下，酒店，服务公寓，办公楼，珍藏单位等住户和客户都可以成为杭州来福士商场的消费者，充分发挥全业态的优势。这当中所要攻克的技术难题及工程成本就会大幅增加。

　　凯德来福士坚持颠覆传统业态格局，通过三维与实体模型的研究，持续优化建筑体量，以成就今天形态与功能相互平衡的最终设计。同时，利用双塔内部垂直运输系统，把塔楼各功能与裙房商业体系紧扣在一起，形成一个一年365天每天24小时的生活圈。由此，将六大业态揉合成一座摩天立体微缩城市。

　　 购物中心部分，也契合杭州来福士的主体设计，商场内部的设计同样交相呼应，采取流线型的设计理念。此外，今后也会对商场内品牌店铺设计提出要求，保持整体布局赋有时尚潮流气息。中庭则以独特的“退台式”设计，中庭一层到顶层的立体空间，从小到大，让顾客在每一层都可以对品牌店铺一目了然。为了更好的嫁接2条地铁线人流，商场直接连接地铁2号线和4号线。同时，商场5楼可以直接和办公楼连通。同时，借助下沉式广场的设计，增加了商场品牌布局和业态组合的灵活性。

　　 在场景化空间体验中，杭州来福士也将借助项目本身的创意性建筑空间和建筑外观，借助O2O及新技术，营造更前沿的体验空间。

建筑定义商业调性：站立的双子塔，捅破杭州盒子商业的天花板

　　 一位从业者谈及，商业地产经验中，建筑决定商业成功的一半。好的商业建筑，需要为住户定制化、考虑消费者的感受、成为有文化的建筑。建筑的主题也将成为核心品牌文化的一部分，形成强大的视觉传播力，也成为了一个可营造的体验场景，在这个空间内可以发生许多故事。每一座来福士系产品的建筑设计皆成为了城市地标，包括最早的上海来福士，及启动中的杭州来福士等。

　　 目前，杭州来福士中心最为人所称道的是独特的建筑设计，来自世界知名的先锋设计师来自荷兰UNStudio的Ben van Berkel（本·范·贝尔克尔）的手笔。近250米高的两幢塔楼，旋转而上，杭州来福士设计理念源于每年中秋时节钱塘江雄伟壮观的涌潮现象，项目整体借涌潮时的优美曲线及层层相叠的自然形态，并以现代美学的表现手法，展示出与周边环境相互呼应的建筑形态。

　　采用的超白玻璃和铝材覆盖，使建筑在不同光线中时刻变幻观感。旋转的塔楼造成幕墙的每个单元板块都会有一点差异，共13个幕墙系统，在15万片幕墙里面，没有一块大小形状是相同的，每一块都显得非常珍贵。正如上文所言，建筑物主题让其如同一座晶莹剔透的艺术品。

　　 据介绍，杭州来福士完全参照LEED金奖的标准进行设计建造，并倡导节能、环保、可持续发展的国际先进绿色理念。同时，为了完美呈现杭州来福士的曲线风格，凯德公司选择与曾经承包建造世博会中国馆的上海四建合作，加上运用BIM技术为整体工程管控。

　　 建成后的杭州来福士将成为钱江新城乃至杭州的新地标。而作为“21世纪大杭州的引擎”、面向世界开放的钱江新城也需要这样一座极具现代感、城市地标性质的世界级建筑。这在一定程度上弥补了杭州商业多盒子的遗憾。

　　这是我们值得向孙子炫耀的作品，来福士项目一位运营管理者的不经意间流露出其对项目的感情积淀。将这些情愫放在更大、更宽的视角上，杭州凯德来福士，于杭州而言，这或许是这一辈人向子孙说道的“老杭州”；于世界而言，这大概是杭州另一种国际化的做派。