中粮地产吴新艳：社区商业极具生命力 运营要购物中心化

　　12月17日，由赢商网四川站主办的 《赢响四川》城市沙龙第四期在中粮香颂丽都JOY HOUSE如期举行，在“社区商业未来可以怎么玩儿”的话题上，中粮地产成都公司商业管理公司总经理吴新艳认为，社区商业因为客户粘性高、不受交通限制等优势极具生命力，未来的发展空间非常广阔。

中粮地产成都公司商业管理公司总经理吴新艳

　　社区商业极具生命力

　　吴新艳表示，据有关统计显示，到2015底成都城市综合体总面积将达到近3000万平方米，这样的商业体量是非常庞大的。不过，从成都购物中心的情况来看，运营得比较好的购物中心在10个以内。而就在成都全面进入购物中心、城市综合体时代的同时，另一股暗流在急剧地发展壮大，那就是社区商业的发展。

　　那么，目前成都社区商业处于怎样的发展情况呢？吴新艳认为，社区商业虽然火热，但开发商对赋予社区商业营销的使命还是商业运营的使命，很多都是不明确的。而随着购物中心的蓬勃发展，竞争越来越大，连锁品牌商户也开始愿意在社区商业项目中开店拓展。

　　“目前，全国的社区商业仍处于起步阶段，未来的发展空间非常广阔，只是现在没有受到政府重视，开发商也没有明确的发展思路”，吴新艳表示，社区商业地价和住宅的地价是一样的，比购物中心地价高很多。另外，一般开发企业对购物中心财务测算标准是按照20年的财务回报计算，但是对于社区商业的财务指标比购物中心严苛很多。

　　在吴新艳看来，社区商业是很有生命力的，粘性非常高，不受客群和交通的影响，因为项目辐射的客群都是能步行过来消费的。“社区商业在欧洲和美国都发展得很好，但是在中国发展是畸形的，被当做资本运作赚快钱，这种赚快钱的操作方式是不持久的”，吴新艳表示，社区商业在发达国家是生命力最强的商业体，管理体系也是最严谨的，而且跟社区业主是紧密相连的。比如某个社区商业项目招商，业主有权对引入的商户进行投票决定，“虽然目前中国社区商业离这步还有点距离，但未来一定会发展到这一步”。

　　社区商业要购物中心化运营

　　据数据统计，在成都平均5公里就有2个购物中心，也就是说2.5公里出现一个购物中心，而社区商业辐射范围也在1-2公里，也就是说，有些区域，大型购物中心和社区商业的辐射范围和客流已经交叉重叠。那么，社区商业该如何找到生存空间和差异化发展，并因地制宜地进行创新呢？

　　在吴新艳看来，社区商业应该发挥自身交通便利、社交便利，步行就能到达的优势，加强与社区居民的粘性。吴新艳以中粮旗下自营品牌Joy House为例，位于中粮丽都悦街的门店是其首家社区门店，从11月14日开业以来，一个月吸纳300个会员，现在每天现金消费和会员充值的比例是5:5，会员重复充值在70%以上。“从目前来看，这家店的表现算比较好，消费的主要客群周边居民，而且这里还有1000多户未入住，未来的经营情况会越来越好。”

　　“Joy House在中粮悦街，社区商业经营，可以说是没有风险的，有商户想要的客户粘性，只要你努力，就一定有预期的利润和收益；而在购物中心中经营就不同，商户要依托购物中心的运营能力，人流量可能会达不到商户的目标人流量。”吴新艳表示，近几年购物中心为了差异化经验，会在购物中心内部打造商业街区，而现在社区商业要购物中心化，并不是说把购物中心的品牌搬到社区商业，而是要用购物中心的整体运营管理思维运用到社区商业中。