解读：瑞建为什么要把贵州遵义商住项目卖给碧桂园

　　对于瑞安建业来说，当务之急，套现似乎比赚钱更重要。

　　1月5日早间，瑞安建业有限公司宣布，间接全资附属公司通达控股有限公司向碧桂园间接全资附属公司恒宙国际有限公司出售贵州遵义一个商住项目，总代价3.88亿元。

　　而对于此次大胆接盘的碧桂园来说，除贵州遵义外，2015年下半年以来还先后在东莞、揭阳、佛山、惠州等众多三四线城市频繁落子。可以看出，碧桂园似乎还是更钟情于其最熟悉的三四线城市。

　　“三四线一直是我们的主战地，我们的战略一直是很清晰的。”碧桂园相关负责人对观点地产新媒体表示。

　　瑞建资产大甩卖

　　观点地产新媒体查阅公告获悉，瑞安建业此次出售的凯帆投资，主要资产为贵州遵义一个住宅及商业房地产项目。该项目位于遵义市红花岗区，总占地面积约为296250平方米。截至2015年12月31日，凯帆投资未经审核的综合净负债约为2330万元。

　　根据交易协议，恒宙国际以3.18亿的价格收购凯帆投资的销售股份及销售贷款，并提供6990万元的贷款以供凯帆投资清偿境内垫款，合计总收购价为3.88亿。

　　值得关注的是，瑞安建业此次出售资产虽可套现3.78亿，但也将面临2.06亿的亏损。

　　对于不惜亏损出售的原因，瑞安建业方面仅以公告内容对观点地产新媒体作出回应。其表示，出售事项为集团提供机会变现遵义项目的投资，构成集团物业组合的策略性变现计划的一部份，将为集团的现金流及财务状况带来正面贡献。

　　事实上，早在2013年3月，瑞安建业已经正式推出资产变现计划。彼时，主席罗康瑞公开表示，瑞安建业规模较小，在内地楼市的竞争力不足，希望将地产项目尽快套现。

　　至今，该计划已经实施近三年之久，算上此次出售的贵州遵义项目，瑞安建业旗下持有的房地产项目已经从2013年的15个减至目前的6个。

　　然而，在多次出售事项中，瑞安建业旗下项目并未为其带来太多收益。其中，2014年出售沈阳项目二期80%股权、以及2015年1月出售北京君汇65%股权时，瑞安建业称没有产生重大收益或亏损；2014年6月出售成都瑞安.城中汇项目19%股份时，亏损了约3000万。

　　尽管瑞安建业多次强调，推出资产变现计划是为股东缔造价值，实现股东回报最大化，但现实是，股东们得到的更多是亏损。

　　公开数据显示，瑞安建业2013年股东应占亏损为8.89亿港元，2014年亏损扩大至13.74亿港元，2015年上半年亏损6.29亿港元。

　　不过，对于瑞安建业来说，是否赚钱或许并不是最重要的，更重要的是找到愿意接盘的买家，达成其尽快剥离房地产资产，专注香港建筑业务的目的。

　　碧桂园三线接盘

　　三四线城市居高不下的库存已经让大部分开发商望而却步，也因此，瑞安建业此次亏本出售也不难理解。但从接盘方角度来看，碧桂园对于三四线城市项目依然兴趣颇浓。

　　公开资料显示，进入2015年下半年，碧桂园拿地力度明显加强，在成都、沈阳、顺德、江门、南宁、珠海、东莞、柳州、庐江等地摘得近20宗地块，其中东莞、佛山顺德占比最多。

　　显然，对于碧桂园来说，尽管已经决定全面进军北上广深等一线城市，并迅速筹建一线城市区域公司，但三四线城市依然是布局重点。

　　“没有放缓三四线拿地，我们的战略是巩固三四线，拥抱一二线，哪里有市场就往哪里走。”碧桂园相关负责人表示，中国光县城就有2000多个，就算碧桂园只进入10%，也有200个，市场还是很大的。

　　该人士还强调，这么多年来碧桂园一直都在三四线，而且每年都能完成目标，这是优势。“总是有企业是适合在三四线城市发展的。”

　　在三四线城市的先天优势，无疑是碧桂园选择深耕的重要原因，而2015年来在一二线城市中心区拿地的困难也在推动着碧桂园回归到自己最熟悉的地方。

　　据观点地产新媒体了解，在拥抱一二线的号令下，碧桂园2015年已经通过收购、招拍挂、合作等方式在北上广深加大布局。

　　伴随着扩张步伐的迈进，碧桂园也出现了不少问题，尤其是在北京、上海这些地价高企，竞争激烈的区域。2015年10月24日，在联手金茂拿下北京丰台区地块后三天，就有市场消息传出，因最终报价超过碧桂园授权金额，碧桂园选择“退地”。

　　在上海，碧桂园接连拿下了三宗地块，但都是小体量、远郊区，且价格不过十亿的地块。有分析认为，这些小地块对于习惯开发郊区大盘的碧桂园来说是一个挑战，碧桂园需要找到新的产品线。

　　“碧桂园以前做三四线城市是很大规模的，有一整套的产品线，现在回到一二线城市，首先不能拿那么大的地，然后产品线也要有所改变。”上述分析人士表示。

　　虽然碧桂园总裁莫斌说过，乡下人进城很快适应。但目前看来，难度还是有的，在此背景下，紧抓住最初的优势变得尤其重要。

　　而且，对于目前在一二线城市仍未站稳脚跟的碧桂园来说，三四线城市的市场地位更是不容忽视。

　　“我们买地到卖楼平均只有6个月，快的只有4个月，周转非常快，现金回笼及时。地价只占销售额的很低比例，理论上每年1/3的现金回笼就可以满足我们的土地购置资金需求。所以只要我们把经营杠杆运用得比较充足后，是可以做到快速增长的。”