“500亿元”门槛诱惑：中型房企面临的规模化命题

　　在龙头房企受困于多元化转型、股权变更之时，众多中型房企则面临着“规模扩张”的命题。

　　2015年，全国共有16家房企的销售规模超过500亿，销售额在100亿到400亿之间的房企数量超过80家。一个空前庞大的中型房企梯队正在浮出水面。如何跨过500亿销售门槛，是这些企业面临的重要命题。

　　“500亿”通常被视为大型房企与中小型房企的分界线。跨过这一门槛，不仅意味着规模做大，也是企业品牌效应、管理能力、融资能力的体现。在强者恒强的竞争背景下，若不能突破500亿门槛，企业可能面临“不进则退”的窘境。

　　但在量变到质变的过程中，这一关口并不好过。即使在万科等大型房企的发展史中，500亿也曾成为一块“绊脚石”。在供需关系逆转、市场空间狭窄的当下，这些房企将要打响一场规模的战争。“500亿”既有可能是美好的诱惑，也可能成为陷阱。

　　庞大的“中产阶级”

　　近日，易居克尔瑞公布了《2015全国房企销售TOP100》。榜单显示，房地产行业规模集中度进一步提升。

　　2015年，销售规模在2000亿以上的房企共有3家，1000亿到2000亿之间的房企有4家，500亿到1000亿之间的有9家。剩余的84家房企，销售规模在100亿到500亿之间。

　　这个空前庞大的群体，被认为是房地产业的“中产阶级”。虽然实现了一定规模，但远谈不上“做大做强”。

　　将销售额做到500亿，无疑是这部分房企的战略目标。因为一旦跨越500亿门槛，不仅意味着规模做大，还标志着在品牌效应、管理能力、融资实力、风险抵抗力等多个层面真正做强。在市场竞争愈加激烈的环境下，这几乎成为房企避免被甩开的不二途径。

　　一些企业确已显露野心。根据克尔瑞的数据，首创置业2015年销售额323.2亿元，排名第23位。但在拿地上耗资232.5亿元，排名第9。华侨城2015年销售规模为175亿元，仅排在第57位。在拿地上的支出也达到191.8亿，排名第14。

　　中国金茂、首开、旭辉、泰禾、阳光城等房企也是如此，无论销售业绩还是拿地规模都在保持强劲增长。其中首开、旭辉、阳光城、华侨城等企业都将北京作为土地布局重点。早在数年前，阳光城、旭辉等房企就明确喊出“500亿”目标。

　　“这些房企中，有的带有国资背景，有的是民企性质，但都有两个共同特点。”一位不愿透露姓名的分析师向21世纪经济报道记者表示，一是与龙头房企相比，起步时间较晚；二是经过多年发展，已经完成了全国化布局。

　　他还表示，还有一类房企如首创、华侨城等，虽然起步早，且拥有国资背景，但由于各种原因错过了2009年至2013年的最佳扩张时期，而不得不在当前阶段陷入厮杀。

　　500亿“魔咒”

　　“从100亿到500亿的增长，往往靠量的积累和成长惯性。但500亿是一个从量变到质变的过程，不是简单地扩大规模就能完成。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向21世纪经济报道记者表示，500亿是房地产企业的一个“瓶颈”，很多企业会在这一规模上出现停滞和反复。

　　严跃进表示，从500亿的基础上继续做大，往往需要进行区域扩张，这意味着管理半径的扩大和管理成本的增加。成本增加有可能是成倍的，而且未必会对业绩有所帮助。

　　同时，区域扩张本身也存在风险，一旦战略失误或市场生变，导致单个区域或重点项目遭遇风险，就可能使企业的业绩陷入停滞。

　　“当你长期呆在四五个城市，每个城市贡献三四十亿的销售额，你很容易做到200亿。市场好一点的时候，300亿也不难。”南方某房企负责人向记者表示，如果继续扩大区域，还会面临一个现实问题，即土地成本提高，一个项目往往能定生死，所以很多企业在这个阶段十分谨慎。

　　作为国内房企龙头老大的万科，销售规模从100亿做到2000亿，仅用了10年时间，但万科曾在500亿规模上停留了两年多。2007年，万科销售额为523亿；2008年出现下滑，为487亿；到2009年，万科销售额达到634亿，才真正走出“500亿魔咒”。

　　万科在2008年出现的业绩反复，既有房地产市场调整的因素，也与管理模式滞后有关。万科总裁郁亮就曾对媒体表示，销售额达到500亿之前，所有的事情通过增加人手就能获得解决，但在500亿之后，这么做已经不管用。

　　绿城、金地等房企业绩，都曾在500亿规模上有所停滞。“华南五虎”之一的富力，2015年的业绩甚至出现同比下滑，销售规模仍然在500多亿水平徘徊。

　　严跃进表示，有很多起步较早的房企，早早做到百亿甚至更高的规模，但都未能进一步做大，最终退出市场。在中国房地产发展史上，这种案例并不少见。

　　按照宋延庆的观点，明智的做法在于，在企业销售额达到百亿规模时，就提前做针对500亿扩张的详细战略，包括搭建500亿甚至更大规模的管理平台、布局产品线、拓展融资渠道等。

　　“企业规模的增长，从来都不是线性的，反而经常出现螺旋上升，或者波动增长。这跟企业的管理层思路、内控能力、执行力以及外部环境都有关系。”严跃进说。

　　竞争与分化并存

　　当前已然不是规模扩张的最好时机。

　　根据国家统计局数据，截至2015年11月末，全国商品房待售面积为69637万平方米，继续创历史新高，比三年前的库存水平翻了一倍。这些库存主要集中在三四线城市和广大中西部地区。

　　从房企的投资布局中也能看出端倪。2015年，碧桂园、阳光城等房企不惜重金进京拿地，华侨城也在时隔多年后再次布局北京。

　　严跃进认为，随着房企扎堆进驻，一线城市和核心二线城市的竞争越来越激烈，土地成本高企。无论是深耕还是扩张，企业都会面临成本压力和操盘能力的制约。

　　但严跃进同时指出，随着经济增速放缓和城镇化进程加速，房地产的支柱地位仍会凸显，潜在需求仍然较大。因此，如果企业没有更好的多元化选择，实施规模扩张、冲击500亿门槛仍然应该成为广大中型房企的主要战略方向。

　　残酷的竞争态势使房企不得不尽快做出选择。

　　一方面，庞大的中型房企群体，将使这种竞争呈现“不进则退”的局面。按照严跃进的观点，一旦迟迟无法迈过500亿门槛，房企原有的竞争优势会逐渐消失，并导致人才流失等，给企业带来致命打击。

　　另一方面，众多大型房企正在关注并购机会，若中小企业止步不前，其公司或项目控制权很容易遭遇收购。企业甚至可能因此而退出市场。

　　上述受访者均指出，在庞大的中型房企群体中，未来势必会出现优胜劣汰的分化过程，部分房企会冲破“500亿魔咒”成功上岸，也有一些房企无法迈过这道关口。但好处在于，这种竞争态势能够促使行业告别粗放增长，向更精细化的方向发展。