万达正在“去地产化” 王健林不再想当地产商？

作为国内商业地产龙头，万达在2016年初向市场投放了一颗“炸弹”：下调地产销售目标至1000亿，相比去年逾1600亿的销售额，下调幅度近40%。

1月11日，万达商业公布经营数据，预计2016年整体的合同收入约为1300亿元，其中房地产合同销售预计约为1000亿元。而在2015年，万达商业实现合同销售额约为1640.8亿元。

万达对此解释为“2016年本公司将继续推进战略转型，除了继续在一二线城市为主获取开发销售项目外，房地产销售将不再是本公司业绩未来的主要增长方向”。

据计算，目前万达商业的收入占集团总收入的56.5%。2016年，万达的房地产收入将下降约39.05%。

如果按照这一节奏，2016年或更久之后，万达地产销售将可能降至千亿以下，万达将从此退出千亿房企阵营；而与此同时，同样在多元化路上疾行的恒大，在2015年迈进了2000亿阵营，龙头老大万科2016年将冲击3000亿，对于绝大多数地产商来说，即使转型，原本的主营业务也依然在扩大规模。

剧烈的轻资产转型

对于此次下调销售目标，万达的解释是，公司将继续推进战略转型，房地产销售将不再是公司业绩未来的主要增长方向。

随着房地产告别黄金十年进入“白银时代”，在利润率下降、库存高企的情况下，多数房企都开始寻求新的利润增长点，谋划多元化发展的模式。万达则是诸多转型房企中，行动最为迅猛的一家。

数据显示，万达商业地产2015年实现业务收入1904.5亿元，同比增长4.4%。而在2015年之前，万达的地产收入都是两位数增长。地产板块增速放缓已成不争的事实。业内人士指出，这是万达集团宣布“去地产化”的重要特征。

具体来看，下调销售目标，降低地产业务比重，从某种程度上来说，是王健林发起的“自我革命”、“主动调控”的结果。2015年初，万达启动第四次转型，王健林便声称万达将要大规模轻资产，不再依赖地产销售业务，并且从此开始撕去“地产”标签，向国际化的消费服务商转变。

承载万达此种转型的核心手段是轻资产。去年开始，万达改变了以售养租的模式，未来住宅和公寓不用再先卖掉作为融资手段。

王健林介绍，万达商业的轻资产路线将是由别人来投资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。他指出，这种模式万达不需投一分钱，但每年获得的收益可观，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。

此外，这种模式的好处是靠租金获得收入，企业发展不受房地产形势、房价高低影响，这就把经济周期熨平了，使收入更加稳定。

从2015年的租金收入看，轻资产化模式初显成效。数据显示，去年万达广场租赁收入144亿元，同比增长30.7%，由于租金大幅增长，租金收缴率及物管费收缴率达到100%，租金利润占万达商业利润比重预计超过35%。

万达预计，2016年公司物业租赁业务仍将高速增长，因此核心净利润也将保持较快的增长。王健林的远期目标则是，在三年内将租金占净利润的比重提升超过50%。

而万达所持有的物业面积再创新高，使其后续租金收入增长成为可能。业绩快报显示，2015年万达新增持有物业面积475.5万平方米，累计持有2632.1万平方米，在全球不动产企业中排名第一，已经超过美国的“商业地产大鳄”西蒙地产。

2016年万达也将继续轻资产化模式的转型，去年万达万科达成战略合作，万达将把多个项目的住宅和公寓开发业务交给万科来做。据万科董秘谭华杰透露，双方合作的规模将在千亿以上。

万达还将在全国加快扩张万达广场的规模。2016年计划开业50多个万达广场，其中超过20个是轻资产项目。王健林透露，在轻资产模式的支持下，万达商业的目标是到2020年开业400个至500个万达广场；十年后，万达争取在全国建1000个万达广场。万达寄望于轻资产的快速扩大规模来产生边际效应，带动其旗下其他板块的业务增长。

有业内人士分析认为，万达的轻资产商业模式在盈利方面有较好前景，为国内其他开发商的转型提供了样本。

不过，万达的租金收入是否可以保持持续增长，还要看其在大量的二三四线城市的运营情况，受累国内经济低迷，目前很多二三四线城市商业出租已出现了下滑。

万达的无限想象

商业地产“去重”仅仅是万达“去地产化”的第一步，万达的终极目标是，打造一家商业消费服务企业。

基于这一定位，万达的业务收入和净利润来源，也将不再是“卖房子”，而是转为租金、文化、院线、以及金融的收入，这些板块的收入在2015年均获得了大幅增长，弥补了地产销售收入的放缓。

除了租金收入大增，2015年，万达文化集团的收入达到了512.8亿元，同比增长达到45.7%。其旗下的万达院线扩张营收情况也相当可观。数据显示，万达院线2015年收入80亿元，同比增长49.9%，其中票房63亿元，同比增长49.6%；线上票房收入突破40亿元，同比增长超过240%。

更亮眼的数据来自于万达金融集团。这家成立不过半年的金融公司收入达到208.9亿元，完成了年度计划的697%。此前万达透露将完成多起银行、证券、保险公司并购。目前，万达持有百年人寿11.55%，成为后者最大单一股东。

随着上述业务的收入比重增加， 它们将逐渐取代地产销售在整个集团中的更多比重，而万达的转型，将随之成功。

“到2016年，万达服务业将会首次超过房地产。从严格意义上讲，明年万达就不再是房地产企业。”在去年的万达半年内部会议上，王健林表示。

与此同时，万达将“服务业收入和净利润占比超过65%”的目标提前至2018年完成。

为此，万达在全球范围内进行了多项并购，以实现其目标。以万达院线为例，万达院线近年来在国内外启动了多起并购，其中包括美国第二大影院AMC和澳洲第二大院线Hoyts。

万达从去年以并购切入布局体育领域。年初，万达以4500万欧元收购足球俱乐部马德里竞技队20%股份；2月牵头并购全球著名体育媒体制作及转播公司盈方体育传媒集团100%的股权；紧随其后收购美国世界铁人公司（WTC）。

王健林认为，中国的体育产业还处于“婴儿期”，随着经济的飞速发展，接下来体育产业也将会有跨越式的发展。他同时寄望于通过体育产业把旅游等相关产业做得更大。

实际上，作为万达文化旗下布局了多年的项目，万达文化旅游城目前在全中国已有10个项目，其中3个已经开业，分别是长白山度假区、武汉中央文化区和西双版纳度假区。王健林对于旅游产业颇具野心，他曾公开表示，2020年万达将被打造成为全世界规模最大的旅游公司。

此外，万达对于金融板块布局十分明确，就是要打造互联网＋金融的模式。2014年12月，万达以3.15亿美元收购快钱68.7%的股权，获得了自己独立的支付系统，去年5月，万达金融+快钱开始C端布局，推出了首款互联网金融“宝宝”类理财产品“快利来”，6月份其与快钱共同推出了一款商业地产众筹、互联网金融产品“稳赚1号”，这使得万达金融收入飙升697%。

万达内部人士透露，万达今年将提出新的三大产业计划。业内预计将是文化旅游、金融产业、电子商务3个产业。

按照王健林的设想，到2020年万达的资产将超过2000亿美元，市值超过2000亿美元，收入超过1000亿美元，净利润超过100亿美元。届时，万达将可能成为第一家市值超万亿的具有房地产基因的公司。