11亿资产转让被误读 绿地脱壳云峰与地铁PPP乾坤何在

　　新年伊始，张玉良掌舵的绿地就不幸“中枪”了，这次争议的焦点不是静待揭盅的“绿万之争”，而是三笔总值仅为11亿元的资产转让。

　　1月11日，上海联合产权交易所挂牌信息显示，上海绿地云峰房地产开发有限公司100%股权拟作价3.19亿元转让。或许是因为绿地的标签太过惹眼，该笔交易也被解读为绿地集团的资产“大甩卖”。

　　但早在去年10月绿地与云峰集团“分家”时，绿地云峰这家曾为绿地控股的项目公司与“旧主”的交集其实仅为参股20%，这也意味着作出是次交易决定的市场主体并不是绿地集团。

　　记者获悉，绿地云峰为云峰集团下属的上海大隅实业全资拥有，大隅实业也就是外界熟知的绿地云峰房产事业部，绿地以参股云峰集团的形式间接持有20%的权益。

　　虽然这并不是绿地主导的资产“瘦身计划”，但从剥离云峰集团的“减法”中，外界多少能够看到绿地寄望在市值上做“加法”的想法。

　　在剥离业绩平淡的能源子公司同时，绿地在金融和基建方面的尝试已渐成气候，而这些“标签”日后或许就将是绿地兑现市值的重要元素。

　　被误读的资产沽售

　　几经挂牌无果后，这已是大隅实业第三次将绿地云峰推向交易市场，标的作价也从第一次的3.93亿元变成了现如今的3.19亿元。

　　对大隅实业而言，诸如此类的资产甩卖并不是孤例。因为与绿地云峰一并走上被剥离命运的还有上海浦云房地产和上海通盈置业，这两家公司最新的挂牌转让价格分别为5.48亿元和2.54亿元。

　　树大易招风，或许是因为绿地曾经身为控股股东的背景，大隅实业这次资产剥离甫一开始就被误读为是绿地甩包袱的一次“瘦身计划”。但绿地集团相关人士向观点地产新媒体指出，绿地目前仅实益持有项目公司20%的股权，并不是控股一方。

　　“在这些项目公司成立之初，绿地对云峰集团是控股角色，绿地除了20%的直接持股外，还有34%的委托持股。因此，这些项目当初用的肯定是绿地的品牌。但在去年10月份绿地终止股权委托管理后，云峰集团只是绿地持股20%的参股公司，更不是第一大股东。”

　　绿地集团人士对记者还强调，绿地云峰房产事业部与绿地集团下属的事业一部、二部等概念亦不能完全等同。从表面架构来看是平行的概念，都是一级子公司，但是从持股情况看来又是不一样的。

　　据了解，上海浦云、绿地云峰、通盈置业这三家项目公司分别负责绿地云峰房产事业部位于上海浦东、松江和闵行三个地块的开发。至于为何最终走上被甩卖的道路，或许从这三家公司的财务数据中多少能找到些许的蛛丝马迹。

　　挂牌公告显示，上海浦云、绿地云峰、通盈置业均成立于2013年，但在随后的2014年这三家公司均未实现营业收入，净利润分别亏损146.04万元、168.8万元和161.48万元。

　　2015年，这三家公司的亏损不但没有缩窄，反倒进一步加剧，前8月上海浦云、绿地云峰、通盈置业的亏损扩大至715.3万元、519.36万元和761.94万元。

　　虽然盈利状况不佳，但是三家公司评估报告中评估值均有溢价。以2015年8月31日为评估基准日，上海浦云净资产账面值为5.31亿元，评估值为6.08亿元；绿地云峰净资产账面值为2.63亿元，评估值为3.54亿元；通盈置业净资产账面值为2.51亿元，评估值为2.82亿元。

　　不过，转让方在公告中也明确要求，受让方须同意产权转让涉及的标的企业债权债务由转让后的标的企业继续承继。

　　截至2015年8月31日，上海浦云、绿地云峰、通盈置业负债总计分别为10.93亿元、4.86亿元和5.37亿元。

　　分家中的市值乾坤

　　大隅实业的资产甩卖或许在绿地与云峰集团“分家”前便埋下了导火索，这家曾为绿地控股的地产公司一度喊出要在三年内把规模做到100亿元。

　　但在绿地登上资本市场准备讲述自己的故事时，云峰集团旗下的能源业务却成了绿地业绩报表中的“不和谐”音符。

　　绿地控股2015年三季报显示，能源产业收入同比减少50.22%至428.92亿元。作为绿地布局能源业务的重要平台，云峰集团的收入下滑更为明显，在2013年达到850亿元后便开始一路下滑，2014年降为700亿元，2015年前三季度仅为315亿元。

　　因此，为了避免对整体业绩的拖累，已为公众公司的绿地决定收缩能源战线，并在2015年10月27日宣布解除股权委托管理协议。通过这次委托管理权的解除，绿地无须再将云峰集团的业绩纳入合并报表。

　　可以肯定的是，在现实的资本市场面前，绿地已经着手去编制一份足够说服投资者的业绩报表。当然，绿地的最终目的还是希望能够在资本市场获得较高市值，以实现上市公司在盈利能力、经营绩效、股东财富价值等方面的提升。

　　种种迹象表明，云峰集团的出表只是绿地寻求市值增长的一个起点，身处以“概念”和“故事”取胜的资本市场，绿地可以讲述的题材并不只是房地产，“大金融”、“大基建”就是眼下不错的素材。

　　围绕这些概念，绿地在过去一年中已经在行动。最新披露的消息显示，绿地与郑州市政府签订全面战略合作框架协议，拟以投资建设轨道交通、城市基础设施、金融产业园、城中村改造等项目为始开展全面战略合作；同时，绿地还与河南交通投资集团签约合作。

　　对绿地本身而言，以PPP模式参与城市基建和产业开发，对地产主业是夯实，同时在成本上也能做减法。

　　“以绿地现在大力推行的‘地铁+物业’模式为例，当前土地市场尤其是主流城市地价高企情形下，地价占房价比重逐步攀升，压缩行业利润空间。传统招拍挂的拿地方式越来越难保证利润率，绿地过地铁捆绑的拿地方式具备成本优势，并能享受地铁带来的物业升值，从成本端和收入端保证利润率。”中信建投分析师苏雪晶如是指出。

　　其以京投银泰地铁上盖项目的经济效益为例分析称，相比于传统公开市场的拿地，地铁上盖项目的楼面价至少要折让20%，而毛利率甚至可以达到65.7%。

　　毫无疑问，相比于传统的地产开发模式，地铁PPP模式给开发商提供了一个以更小的成本撬动更大经营效益的杠杆。这种更为节约的模式，最终体现在资本市场就是不同的估值水平，这或许也是当下绿地极力推进“大金融”、“大基建”概念的原因之一。

　　观点地产新媒体查阅获悉，在经历股市连续熔断后，绿地市值截至1月12日收盘时已经缩水至1595亿元，相比去年8月18日挂牌时3054亿元的动态市值，不足半年时间里已蒸发近半。

　　虽然在追逐市值增长的漫漫长路中已经有了“大金融”、“大基建”新故事，但这也并不能完全掩盖绿地“旧题材”中诸如毛利率低、负债高等元素。

　　或许对绿地来说，这还只是棋局的开始。