仲量联行：15年广州中端品牌积极扩张 零售租金增长缓慢

　　（赢商网报道）1月12日，仲量联行召开了广州2015年第四季度新闻发布会，发布了最新一期商业地产数据。仲量联行认为，2015年广州零售业发展乏力，百货及购物中心转型升级压力加大，国际中端快时尚开店步伐加快，优质零售物业存量达到256万平方米，平均租金（整栋物业）是367.1元/平方米/月，增速同比下降1.3%。

　　购物中心转型升级 中端品牌积极扩张

　　优质国际及国内品牌积极开拓市场。零售业发展乏力，电商对于消费者购物习惯的重塑影响加大，对实体零售经营表现持续施压，特别是购物中心的中低档租赁需求影响较大，导致个别传统商圈的项目空置率上升。但是另一方面，随着多家购物中心转型调整，国内外中端品牌积极扩张进驻广州市场。其中，国际中端快时尚开店步伐加快，纷纷进驻次核心商圈的优质项目及非核心区的新竣工项目，其中某一两个品牌的扩张达到一年新开四店的速度。

　　另一方面，新的中档国际时尚、美妆品牌进驻广州的态势仍然相对活跃，包括Jo Malone, Pandora, Agent Provocateur, Costume Nemutso C, New Look, Old Navy等。此外，在现有品牌扩充需求中，休闲餐饮及本地新创中小特色餐饮品牌仍保持较快的开店速度。

　　面对竞争加剧，百货及购物中心业主转型升级压力加大。传统百货和购物中心均积极寻求突破点。百货业方面，广百、摩登百货等多家大型百货公司布局跨境电商平台，并开设跨境电商线下体验店，试图重构其传统渠道优势。购物中心方面，多家购物中心缩减百货、大型电器类租户占比，积极优化品牌组合，同时增加餐饮、娱乐、个人服务等体验元素占比。

　　次核心区域商业气氛成熟。随着次核心商圈的优质区域性购物中心，例如珠江新城、海珠区和白云区，通过合理调整定位及相应业态和租户组合，引导周边人群从核心区集中性消费到区域性消费，项目在入驻率、人流量和租金收益上均取得了稳步提升，带动新兴商圈零售市场氛围成熟速度加快，从而增强了零售商对于新兴商圈的信心。

　　得益于此，2015年末集中开业的新项目包括万科里、凯德广场、南沙万达广场等项目均取得了较高的预租率，因而大量新增供应并未对全市优质零售物业造成空置压力，反而进一步抵消了部分购物中心业态及租户组合调整而增加的空置面积，全市优质购物中心平均空置率降至历史低值，环比基本持平，同比下降约1.1个百分点，至2.2%。

　　优质零售物业平均租金367.1元/平方米/月

　　全市整体租金升幅继续放缓，资本值出现轻微下滑。本年度租金增长仍依赖成熟的天河北商圈内的优质项目。此外，零售商业氛围逐渐成熟的新兴商圈，如珠江新城、海珠区、白云区等，亦对租金增长有所贡献。然而部分传统商圈，由于区位优势东移，逐步失去了对年轻购物消费群体的吸引力，零售商业氛围回落，一些商场开始着手升级调整，并愿意软化租金立场以吸引优质品牌或改造业态。

　　第四季度广州优质零售物业整体平均租金环比仅上涨0.3%，全年同比上涨2.7%，涨幅为近五年最慢。

　　根据仲量联行的统计，2015年广州优质零售物业存量达到256万平方米，同比2014年的217万平方米增加39万平方米，优质零售物业的平均租金（整栋物业）是367.1元/平方米/月，增速同比下降1.3%。

　　本年度广州市优质零售物业市场无大宗成交。由于投资市场上可售项目逐渐增加，且未来竞争格局日趋严峻，部分运营经验不丰富的业主出于对经营风险的预期，愿意软化叫价立场。但是，拥有较强谈判力度的机构性投资者考虑到租金增速放缓的因素，加大风险管理，虽然仍然对广州市场有投资意愿，但整体维持谨慎态度，并希望借压低售价降低投资风险，获得更高回报。全年优质零售物业，资本值基本平稳。

　　商场租户组合继续调整 新兴主力租户兴起

　　展望未来，仲量联行广州零售地产部高级经理吴静敏表示，国内的实体零售业正在向服饰类零售以外的方向转型。尽管在宏观经济保守预期的大背景下，一些刺激国内消费的措施，例如进一步降低进口商品关税等有望出台，但是电子商务、跨境购物等消费方式无可避免将继续抑制实体零售利润增长，影响多数零售商未来扩展计划。

　　另外一个值得留意的是，随着年轻群体标签化消费趋势逐渐兴起，充分张扬消费者个人特质的零售品牌销售表现预期将进一步走强，成为新兴的主力租户类型。因此，实体零售业将加快向休闲娱乐、餐饮和儿童业态转型，以及连同快时尚成为主流的零售需求。预期业主将愿意提供更优惠的租金条款来吸引此类租户。

　　有鉴于此，仲量联行对于2016年的平均租金增长态势仍然保守，相对而言，大部分业主比较关注商场租户组合的调整力度，更愿意以租金优惠或灵活的合作方式提高商场的营业水平为首要任务。因此，吴静敏预计，2016年的整体平均租金升幅继续走弱。

　　供应方面，未来12个月内，由成熟零售物业开发商开发运营的优质项目将相继入市，预计全年提供36万平方米的新优质零售物业面积。部分新项目无论区位和发展商营运经验俱佳，对于高端奢侈品牌及轻奢品牌来说，是宝贵的拓展机会。由于这些项目预租情况良好，新供应对于整体空置压力较小，吴静敏预计未来12个月全市整体空置率基本稳定，小幅微升至3-4%。

　　投资市场方面，租金回报降低将继续成为投资者对零售物业投资的忧虑之一。对于零售物业经营风险管理的增强，使得缺乏相应经验的开发商更关注零售物业资产提前退出，市场上潜在可投资项目增加，并进一步增强投资者谈判能力。预期未来12个月内，卖家资本值立场将继续软化，收益率继续小幅上升。