A股保卫战的招商蛇口 百亿定增后牵手复星的估值野望

　　近期中国A股市场似乎仍未摆脱“跌跌不休”的态势，对于接连遭遇股价下跌的招商蛇口而言，与复星集团旗下房地产业务对接无疑是一个利好的故事题材。

　　1月12日下午，复星集团与招商局集团签署了战略合作框架协议，双方将发挥各自优势，共同推进双方在房地产、金融、交通运输及基础设施、战略性新兴产业等领域的合作。

　　观点地产新媒体了解到，招商蛇口与复星地产已经在房地产方面的存量工作、产业资源合作、房地产金融、轻资产运营等领域推进了深入合作。

　　至当天晚上，招商蛇口再度披露，公司向八位发行对象增发的5.02亿股股份将于1月14日上市，发行价格23.6元/股，与1月12日收盘价16.18元/股之间的价差达31%。

　　受上述消息影响，招商蛇口1月13日开盘小幅低开后回升，最终在主力及散户买入的支撑下收盘16.2元/股，微涨0.12%，成为A股两市2000余股飘绿中的一点红。

　　A股保卫战中的招商蛇口

　　1月13日，沪深两市未能延续此前一日的企稳回升，小幅高开后一路下行。截至收盘时沪指报2950.21点，为近半年来首次跌破3000点，深证成指同样跌破万点。

　　据相关统计，在盘面上，当天除钢铁板块外其余板块全线尽墨，两市共计2351股飘绿。甚至有消息称，两融业务已经七连跌，部分投资客出现爆仓的情况。

　　从某种程度而言，具有代表性的沪指跌破3000点心理关口，背后反映的是投资者在面临人民币贬值、注册制推行、熔断机制等利空因素时濒临崩溃的信心，也意味着未来股市仍存在下挫风险。

　　一时间，“唇寒齿亡”的危机感在A股迅速散播。市场开始有声音传出，希望上市公司共同负担起稳定股价、维护价值的责任，以及“国家队”出手救市等。

　　正是在这种语境下，在外界的定义中，招商蛇口近期系列动作也蒙上了一层“支撑市场”的色彩。

　　从1月13日主力、散户资金流向看，招商蛇口获主力、散户累计买入9.45亿元，较卖出量高7829.98万元，最终收盘微升0.12%，这也是其上市十个交易日内第三次回升。

　　有市场人士对观点地产新媒体分析称，与复星地产展开房地产方面的合作，或许是招商蛇口飘红的主要因素。

　　据上市公司复星国际披露，2015年上半年复星净资产涨28%至633亿元，净利润涨97%至36亿元，其中保险板块方面陆续完成美国劳工保险公司等的股权收购，可投资资产规模2407亿元；健康快乐产业方面，并表Club Mde及葡萄牙高端医疗服务集团等，板块总资产600亿元。

　　市场人士认为，复星在养老地产、旅游地产等产业的运营经验以及旗下相应的金融、医疗资源都利于招商蛇口，若实现资源整合，招商蛇口房地产业务将得到一定程度的促进。

　　招商蛇口董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时并未做过多表态，她仅表示，招商局集团与复星集团的合作是多领域的，这表明集团未来“创新型、多元化的发展方向”。

　　与此同时，按照招商蛇口最新公告，该公司5.02亿股新增股份将于1月14日正式上市。本次募集配套资金采取锁价发行，发行价格23.6元/股，募集金额高达118亿元。

　　据刘宁介绍，招商蛇口已于去年12月18日左右确认获得上述定增所得款项118亿元，未来将用于太子湾自贸区启动一期等项目的建设实施。

　　市场人士指，招商蛇口的股价跌破定增价23.6元/股，某种程度而言对中小投资者是种利好，这意味着他们可以用比机构投资者还低的价格购买股票，从而形成获利空间，“当然，这种价值洼地要在股市不会继续下探的基础上才能形成。”

　　重组上市后的估值难题

　　身处A股的招商蛇口先是由于估值偏高，再碰上这场股市动荡，种种因素最终导致其成为跑输大盘的上市公司之一。

　　2015年12月30日，代号为SZ001979的招商蛇口首次上市，开盘价23.9元，较此前确定的25.3元发行价下跌5.53%，当天收盘录得23.18元，跌幅3%。

　　为了避免股价“非理性波动”，招商局集团共计投入30亿元出手增持招商蛇口1.33亿股，占,总股本比例1.8004%，但这个举动并未收到良好的成效。

　　据观点地产新媒体测算，招商蛇口自上市以来短短十个交易日内，股价由23.9元/股跌至1月13日收盘16.2元/股，跌幅达32%。以总股本79.04亿股计，该公司市值蒸发608.6亿元。目前总市值已降至1315.24亿元。

　　对此，此前曾有市场人士对观点地产新媒体预期，招商蛇口挂牌首日，股价可能出现下降，“此前给的换股价就比较高，出现下跌也是正常现象”。

　　上述分析将招商地产A股、B股从2015年9月到12月产生的巨大涨幅考虑在内，期间A股从最低26.2元涨至最高40.99元，涨幅56%；B股则由最低21.48港元涨至最高35.9港元，涨幅则为67%。

　　分析指，在招商地产退市前，招商地产股价最高涨至40.99元/股，对应转换后招商蛇口的市值为1896亿元，接近测算合理市值范围的上限，因此并不被中小投资者看好。

　　观点地产新媒体根据招商蛇口2015年至2017年的盈利预测，以及最新股价16.2元计算，招商蛇口的市盈率（PE）分别为19、13.96、11.65，就地产行业而言，其估值水平相对居中，接近于万科，并高于保利地产；如果按产业园区开发分类，估值也接近华夏幸福。

　　市场人士表示，考虑到整合后，招商蛇口在短期内仍是以房地产开发业务为主的大型企业，而在房地产行业总体发展趋缓的背景下，预期其未来一两年内业绩难以大幅上涨。

　　该人士续称，新的招商蛇口在实现整体上市后，将以园区开发业务为主，并且逐渐实现“去地产化”。随着时间的推移，以及和复星之间的合作进一步深化，未来该公司在园区等业务的经营结果将逐渐显现。

　　资料显示，招商蛇口目前持有园区开发项目总规划土地面积达到1605万平方米，主要集中在前海蛇口自贸区范围内。

　　此外，招商蛇口正在大力推进占地面积约10平方公里的重庆广阳湾，占地面积约20.36平方公里的东莞长安新城、占地面积不超过0.6平方公里首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目。

　　群益证券此前预计，整合后的招商蛇口将在协同发挥原招商蛇口土地资源优势和招商地产开发能力优势的基础上，充分享受国家自贸区以及“一带一路”建设所带来的红利，并给予22.6元的目标价。但目前从其资本市场的表现来看，这一判断可能不见得那么适当。