宝能净资产约1200亿 深圳宝能城估值高达200亿元

　　近日，宝能被爆出深圳等多地土地资金问题，1月14日晚间，宝能正式给出官方回应。以下为其官方回应全文。

　　一直以来，大众媒体对于"宝能"二字的关切从未达到过如今这样的热度。宝能作为深圳企业的杰出代表，始终以"勤恳耕耘、低调务实"的深商精神砥砺前行，23年风雨兼程发展成为一家全国性的大型化集团公司，主要以综合物业开发为基础，协同发展商业运营、酒店餐饮、现代物流、文化传媒等多元产业及健康医疗、教育、养老服务等民生产业。

　　近期，处于风口浪尖的宝能被外界质疑资金匮乏，400亿大手笔举牌万科的宝能，其资金状况到底如何？本文从宝能地产的开发销售状况入手，对外界疯传的宝能资金状况一探究竟。

　　资金回笼充沛 土地增值可观

　　据宝能内部财报显示，截止2015年底，宝能地产板块的融资总额200多亿。但从宝能地产项目货值来看，以深圳两个项目为例，宝能公馆可售面积18万㎡，货值预计达170亿；宝能城可售面积50万㎡，货值至少达350亿，仅深圳两个项目共计520亿元的总货值，除轻松覆盖200亿元融资债务外，更能为企业提供充沛的流动资金。

　　2015年，深圳房价在全国房地产市场下行的背景下异军突起，宝能恰逢其时，陆续推出多个项目，其中宝能城和宝能公馆分别以6.5万/㎡和8.5万/㎡的开盘均价创造了片区内的全新价格标杆。仅在开盘当天，两个项目的销售额分别高达到22亿元和25亿元。

　　在二三线城市房地产走势趋缓的背景下，宝能地产在除深圳外的其他城市也都有不俗的销售业绩。例如，合肥宝能城是滨湖新区中规模最大、功能最全、最具代表性和地标性的项目，体量约300万㎡，为合肥单个项目开盘当月销冠，其住宅部分累计已实现销售额约25亿元。此外，乌鲁木齐宝能城销售额24亿元，超过同期万科、中海、恒大等优秀企业，名列当地全年销售前列。其他城市各在售项目的销售额也均稳步增长。

　　土地增值方面，宝能地产全国范围内土地储备约2800万㎡，累计增值超过约600亿。比如，宝能地产2014年6月进驻合肥，其中合肥宝能城占地1183亩，招拍挂拿地价299万元/亩，仅仅12个月后，与项目紧邻的两个地块，拍出1070万元/亩及1880万元/亩的高价，片区土地价值至少翻了4倍，项目仅土地溢价就高达100多亿元。2016年1月9日，合肥宝能金融中心项目盛大开工，网络盛传的因资金链问题的"停工"传言不攻自破。

　　根据亿翰智库公布的《2015年中国典型房企年度销售金额和年度销售面积top150》榜单排名，宝能地产以销售金额132亿（排名第74）、销售面积146万平方米（排名第61），分别进入地产百强名单。随着多个优质项目的陆续入市，宝能地产2016年销售金额预计将达270亿元，未来三年综合物业开发收入将超千亿，开发利润将超百亿，宝能地产正加速向千亿房企大踏步迈进。

　　布局全国 重仓深圳

　　纵观宝能地产全国项目布局，可以用八个字概括，即"布局全国，重仓深圳"。宝能地产目前已进驻全国20个城市，在建及已建成项目40多个，其中10个项目部署于深圳，即25%的项目总量位于深圳,价值份额深圳占据40%以上。这还不包括深圳核心区域的若干土地储备。

　　在房地产市场两级分化问题日渐加剧的时局之下，宝能地产的整体核心资产主要遍布深圳核心区域和重点省会城市，深圳地产项目的价值份额占总体资产的40%以上，这可谓是宝能地产发展的重要战略。近年来，深圳的土地资源日益紧缺，导致土地成交价格不断攀升，土地溢价频创新高。2015年12月25日，深圳推出位于宝安尖岗山的两宗住宅用地，A122-0352宗地以29.6亿元、51331元/平方米的楼面地价迅速成交，成为深圳新任单价地王；紧接其后，A122-0345宗地经过多轮胶着竞争，以8万/平方米的楼面价成交，一跃刷新深圳乃至全国宅地的单价地王。作为住宅供应的主要源头，城市更新也已进入快速发展期，城市更新进入规模化。在这一背景下，受惠于深圳经济的蓬勃发展、深圳市城市化建设的发展需求，宝能地产位于深圳的无论是已建成的自持经营性物业，还是正处于开发建设中的项目，升值空间巨大。

　　除对外销售的面积以外，宝能地产在深圳已建成的自持物业约100万㎡以上，总价值超500亿元；在建自持物业部分约250万㎡，总价值近1000亿元，其中仅深圳宝能城一个项目的自持物业价值预估就已经高达200亿元。除此外，还有若干核心区域未开发建设项目。

　　全国方面，始终响应国家政策号召、依托各城市的总体发展战略、结合各区域经济发展实际进行整体布局，是宝能发展成为一家全国性地产企业的必经之路。然而，宝能地产在全国的布局发展并非一帆风顺，此前在芜湖经历的退地风波也曾使宝能一度陷入"资金链疑云"。实际上，伴随房地产市场形势变化，能够及时发现问题、前瞻风险，主动调整部分项目的开发策略、放缓开发节奏，是宝能紧跟市场变化的有效决策和主动选择，也是企业基本风险把控能力的体现。

　　2014年上半年，宝能地产结合当时全国房地产的发展形势，审时度势的提出了"以销定产，量入为出，开源节流，健康持续"的发展理念，将发展重心重新回归到北上广深和少数重点省会城市，迅速从部分三四线城市抽身出来。这一重大发展战略的调整在接下来两年的全国房地产经济下行环境中证明为企业的长远发展抢占了先机，赢得了主动。

　　"三共"价值观 人才与企业共成长

　　现代公司的治理体制之下，人才是一个企业的灵魂。根据宝能官网显示，宝能始终倡导"共融、共创、共享"的企业价值观，并坚持"以目标选人才、以业绩论英雄"的人才理念。

　　与外界盛传的"宝能人员流失严重"大相径庭的是，宝能系统中任职超过十年的优秀干部逾百人，超过二十年员工亦遍布公司的不同层级与岗位，很多中高层均是伴随企业发展成长起来的基层员工。同时，宝能也注重新鲜血液的输入，以及员工的轮岗机制，以保障企业发展与时代快速接轨。

　　与其说宝能"重感情"，不如说宝能"珍惜眼前人"。宝能内部十分推崇"拼搏进取、勤勉务实"的价值理念，鼓励员工要与公司一起"轰轰烈烈地干一番事业"，锻造了一支高素质、敢拼搏、甘奉献的人才铁军。

　　对于具有共同价值观的员工，宝能视若珍宝，不仅在薪酬设计上优于市场水平，同时对公司内部极具潜力、愿与企业共同成长的员工，公司敢于破格提拔、委以重任。针对企业的未来发展趋势，宝能大力推进包含股权激励、项目激励在内等多项福利，与员工共同分享企业发展成果。宝能在人才管理上观念开放、海纳百川，以热切的真诚期待与各路人才共创事业、共享成果。

　　据某权威估值机构给宝能地产出具的最新评估报告显示，宝能地产目前净资产约1200亿，相较于舆论盛传的宝万之争中宝能"蛇吞象"的角色设置，这是一个令人侧目的数字。试想,如果宝能的地产板块独立上市，将无疑跻身中国最具竞争力的优质地产平台之列。

　　并且，地产仅仅是宝能集团多元化进程中的核心板块之一，其金融、物流等核心业务板块同步发展、齐头并进，各项业务顺应时代潮流，蓬勃发展、稳健前行。宝能对外始终强调"相信市场的力量"，准确抓住市场时机、有效估计市场风险、充分尊重市场选择，将是宝能健康稳健、持续发展的根本源动力。宝能文化始终注重坚持中国传统文化的优秀基因，事业精神、社会意义、以人为本、共赢发展始终是宝能高度重视的原则。