观察：利好政策频出 商业地产同质化竞争下发展出现新方向

　　刚刚过去的2015年，一系列利好的宏观政策频出，为处于同质化竞争的商业地产指明了新的发展方向。

　　以盘活存量为主，走轻资产转型

　　过去由于地方政府过度依赖土地财政，摊大饼式的城市建设伴随的是粗放式的土地开发，大量商业项目一哄而上。盈石集团研究中心统计发现，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，为历史最高水平。

　　一般情况下，商业项目的平均地价水平、平均建造价格均高于住宅，高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。供给侧改革的趋势之下，目前商业地产的库存需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要尽快创新商业运营模式。

　　盈石集团执行董事/盈石创投基金创始合伙人何诚认为，中国商业地产已经沉淀了巨大的存量资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商不得不开始探索或打造运营能力力求轻资产化转型。供给侧改革催生运营商时代的到来，以盈石为代表的运营商将在盘活存量市场上发挥独特的竞争力，为业主方有效实现资产价值的增值。

　　儿童产业迎来消费机遇

　　二孩政策的放开无疑将催生儿童产业的红利效应，儿童产业迎来消费机遇。盈石集团研究中心数据显示，截至2015年3季度，儿童品牌全国性布局态势明显。以金宝贝早教为例，其已在大陆范围除西藏外各省市自治区开设店铺。同时，儿童日常消费为儿童品牌布局主要方向，包括儿童教育、儿童饮食、儿童服饰、娱乐和玩具等。

　　盈石中国商业投资控股集团董事长兼总裁司徒文聪表示，随着全面二孩政策的放开，儿童产业未来必将迎来新的增长点。对于实体商业来说，儿童客群带动的不仅仅是儿童业态的消费，陪同的家长也是潜在的消费群体。因此，实体商业的关注点不应局限于儿童，而是要扩大到家庭消费这一层面，最大化地释放家庭消费的潜力。商业地产的经营者也可将亲子都市“微旅游”的概念融入其中，发挥周末经济的威力，使得项目逐渐成为家庭消费周末游玩的首选场所。

　　商业地产发展精细化、差异化、社区化

　　2015年4月30日，中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》。京津冀协同规划作为高层力推的国家级区域规划，将带来巨量投资，据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性投资机会。对于房地产市场的重要组成部分商业地产来说，北京在政治、文化、国际交往、科技创新的定位下，将推动北京商业地产向精细化、差异化、社区化方向发展。

　　首先，作为科技创新中心，北京商业地产领域对高新科技的引入与发掘有得天独厚的优势。例如，目前已经有越来越多的运营商运用大数据进行新项目的精准定位，将有效促进商业物业的精细化发展。其次，作为文化中心，北京政府每年投入大量资金用于支持首都文化事业和文化产业的发展。目前，盈石集团研究中心统计数据显示北京购物中心占比超过九成，购物中心同质化问题进一步加剧。文创产业未来必将成为购物中心差异化的一大利器。