中西部地区商业地产已现“寒意” 九龙仓逆势掘金

　　九龙仓在中西部的商业地产战略初显成效。

　　日前，九龙仓中国置业有限公司（简称九龙仓）营运总经理侯迅接受21世纪经济报道记者专访时指出，2015年是成都IFS开业第二年，希望2016年多投放资源做O2O，“我们希望2016年有一个双位数的增长。”

　　但当前中西部地区商业地产环境并不十分理想。成都社会消费品零售总额发展增速已连续六年录得放缓，同时受电商行业影响，传统消费零售行业占比份额显著降低。高力国际指出，成都本市城镇居民人均可支配收入增幅近两年连续收窄，趋势或将于2016年内延续。这对当地购物中心市场带来招商进度缓慢、开业延迟、商家更迭频繁等影响。

　　九龙仓集团2015年中期业绩公告显示，期内成都国际金融中心商场收入上升85%达人民币3.04亿元。商场出租率几乎达到100%。2015年6月成都市政府宣布将在15年内将成都建成“具有国际影响力的购物天堂”，而这背后的政策倾斜无疑会给IFS带来更多便利。

　　既有政策扶持，又没有遇到太多恶性竞争，IFS似乎还没有无须有传统商场的焦虑。所以一方面维护自身高端的定位，另一方面也对创新保持谨慎，它几乎没有加入如移动支付、大数据在内的各种创新浪潮。“还是想把零售这个本职工作做好。”

　　但这种坚持是否可持续，可能得到3周年的时候才能见分晓。因为那时，不少品牌租户的首份合约都要到期、续签了。

　　然而，成都在2015年刚刚经历一轮商场租金下调，这令IFS感受到了寒意。

　　高力国际研究报告显示，成都购物中心市场首层平均租金同比下降8.1%至611.5元／平方米。截至2015年末，核心零售区域同比下降10.9%至人民币1025.0元／平方米。两者租金跌幅均同比收窄逾11％，核心零售区域与非核心零售区域年末平均租金差距亦同比收窄14％。

　　租金下行的主要原因包括，年内超过七成的新增供应（就面积而言）位于非核心零售区域，其低于市场平均水平的租金价格对整体市场形成拖累；此外部分业主亦主动下调租金以确保品牌入驻率或丰富业态结构。

　　继2015年内成都市三个购物中心推迟开业之后，另有八个原计划于2016年开业的购物中心亦计划推迟开业。高力国际指出，鉴于这一情况，预计未来两年内成都新建购物中心的供应节奏将有所减缓，市场竞争压力亦有望暂时缓解。

　　该机构预计，2016年成都购物市场整体空置率或出现小幅上升。而同期位于非核心零售区域的新增高端项目将对该区域平均租金水平形成助推，但涨幅有限。预估同期核心零售区域内仅个别项目将进行租金调整，区域平均租金有望维持2015年年末水平或小幅下跌。