观察：REITs落地呼声越来越高 或成未来金融市场的重点

　　1月28日，第一太平戴维斯的估值及专业顾问服务部高级董事黄国钧向观点地产新媒体表示，REITs（专题阅读）话题将在国内持续发酵，并成为未来金融市场的重点。

　　REITs是Real Estate Investment Trust的缩写，中文解释为房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，即由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，通过持有、管理购物中心、写字楼等商业类房地产获得租金收入，并将近90%的租金收益按比例分红的形式派发给投资者。

　　上月初，国内首单类REITs资产证券化项目——“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”的正式发行。

　　随后，在2016年全国证券期货监管工作会议上，中证监主席肖钢提出要发展企业资产证券化，推进基础设施资产证券化试点，研究推出REITs，使得REITs再次在国内引发热议。

　　黄国钧介绍，对于开发商而言，靠租金收入来抵消开发投资的商业地产（专题阅读）项目回报周期太长，如若项目出租率低导致收益差的话，还容易成为“鸡肋”，使得企业陷入资金周转不顺却又无法脱手的困境。

　　但在保留控制权的基础上，当企业通过将该物业资产的一部分股权以REITs的形式发行流通，得到投资后，就可以加快资金的回流周转，继续开发其他项目，或者将此REITs作为抵押，再向银行申请贷款，进一步扩大融资。

　　再者，以往银行是企业最主要的贷款渠道，而银行贷款对企业的规模要求相对较高，一般的企业难以获得，REITs的出现将为该类企业提供非银行的贷款渠道。

　　而经营较好的商业地产项目也可以通过收购其他经营不善的项目并植入自己的租户资源，改变经营方式，提升出租率，从而壮大品牌，更好体现资产的市场价值，同时在一定程度上解决目前商业地产供应过量，产能过剩的问题。

　　此外，在投资门槛上，REITs的发行类似于股票、债券，却不似公司债券般动辄需要上千万的投资资金，一般的中小投资者也可以参与，因而受众更广泛，融资更便捷。

　　上述人士续指，因为REITs需要在具体、明确存在的房地产项目基础上发行，而房地产项目由专业的管理机构负责管理经营，亦能降低中小投资者的投资风险，且没有股票、债券的短期利益波动，得到的收益是长期稳定的，变现也更灵活。

　　然而，原本已在美国、日本、澳大利亚以及香港等地发展成熟，已有可借鉴经验的REITs迟迟未能在国内落地。

　　据观点地产新媒体了解，2005年，REITs被引进国内；2008年底，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中要求开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，从而引发了将REITs作为房地产融资的热议。

　　然而2010年4月，住建部、银监会等部门却密集出台楼市调控政策，要求严控房地产“投资与投机”。银监会亦停止房地产信托的银信合作模式的施行，并于2014年年底发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，加强对房地产信托业务的监管和监控。

　　直到2015年首个中国版REITs专业物业评估规范性文件《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》发布后，REITs再次被提起。

　　“其实并非是发行的REITs条例不成熟，REITs迟迟未能放开，更多是政策导向问题。”

　　黄国钧对观点地产新媒体表示，由于近几年国家在房地产融资方面收得比较紧，且不太鼓励房地产行业发展过热，因此，REITs才历经波折却未能在国内真正落地。

　　但在需要提升GDP、活跃市场、拉动投资的情况下，“国内对于REITs落地的呼声已是越来越高。”