万科西进“拓荒” 万科找华润合作上演“自赎记”

　　在万科的成长历程中，华润似乎一直充当着“多拉A梦”一般的角色，总是在其困苦之时伸出“援手”。而这次，华润万科又一次演绎了“好朋友，一起走”。

　　万科1月30日公告，全资子公司成都万科将所持有的成都润万置业有限公司51%股权转让给成都华润，而该润万置业为此前万科成都双流县九江镇项目1号地块的项目公司。

　　据观点地产新媒体查阅公告，万科方面表示，因该项目体量较大，为降低开发风险，提升资金周转效率而与华润合作开发。

　　项目上的合作常见，但将主导权转手却不常见。

　　对向来看中操盘权、控股权的万科来说，这次“割地让权”似乎不太符合万科惯有逻辑；而作为盘踞万科大股东身份十五年的华润来说，在资本层面帮手万科似乎是很习以为常的事情，但却是很少在项目方面有所参与。

　　而这次，是万科的“自赎”还是“反哺”，似乎各有说法。

　　确定的是，在成都楼市低迷，而体量又大的远郊大盘面前，谁也不愿冒险，携手共进、互赢互利不失为一个前进的“上上签”。

　　万科西进“拓荒”

　　对于万科来说，此前在成都的项目多位于主城、城东、城南及城北板块，而城西板块尚属陌生地带。

　　2015年11月19日上午，成都万科以底价13亿元包揽了成都双流县九江镇三宗连襟地块，该三宗地占地41万平方米，总建筑面积约123万平方米。这也成为万科落实成都“大城西”战略上极为重要的一子。

　　值得注意的是，这并不是这批地块第一次上市，此前第一次入市是在2014年12月，当时共分为5宗地，每宗起拍价390万元/亩；此次再入市变成3宗后出让面积没变，但起始价直降180万元/亩至210万元/亩。

　　地块曲折的面世路和低价出让也从侧面反映出，这块地并不是好啃的“香饽饽”。

　　观点地产新媒体了解到，该地块位于双流区北部、高速环线以外，处于与武侯新城相连接的轴线上，属于待开发的地带。

　　目前双流区整体存量比较大，九江片区除万科以外也无其他品牌房企进驻，万科来此可以说是“拓荒”。万科之所以看上九江项目也可以从其之前的路径瞥见一二。

　　而从成都万科以往的动作来看，“远郊拓荒”是其惯常路径，比如万科城市花园、万科魅力之城、万科金色系等，都是位于三环以外、亟待开发的地带，都是当初被视作卖不出去的项目，后来均价也卖到了1万元/平方米以上。

　　观点地产新媒体了解到，九江片区规划为成都市的航空制造产业基地，加上双流未来主要向北扩展的路径，在接下来的“十三五”期间政府会对该片区有所偏重。

　　四川中原研究中心主任向维分析到，万科正是看好片区未来航空制造业的带动效应。

　　远郊大盘“自赎记”

　　尽管规划蓝图下的九江板块有着光明的前景，但不可忽视的是其偏远的地段、滞后的基础设施、以及双流区巨大的库存量等多重短板，这也成为万科西进路中面临的三大难题。

　　据观点地产新媒体了解，目前该地块周边没有较成规模的楼盘，周边房价也在5000-6000元/平方米左右，库存量仍然高企。

　　锐理数据品牌营销中心总经理郭洁介绍到，万科九江项目将进行快周转，主打“工业化住宅”理念，会以刚需、改善型、以及高端住房多种组合产品呈现。

　　据她预计，第一批产品将于2016年年中面世，入市价约7000-8000元/平方米。

　　而四川中原向维认为，目前地块还未形成集聚效应，加之地块本身体量过大，将来去化仍是一大难题，对该项目来说还是有一定的风险。

　　在一举吞并这宗巨幅地块沉寂了两个多月之后，该项目也传来了最新消息，也就是这次华润入伙消息。

　　“因该项目体量较大，为降低开发风险，提升资金周转效率而与华润合作开发”，万科如是公告称。

　　万科指出，成都华润在成都市场占有率名列前茅，此次合作有助于发挥强强联合优势，打造项目整体形象，树立公司战略拓展区域的标杆项目。

　　对此，向维分析到，借助华润的国企背景和资金实力，有助于树立项目品牌，同时万科能实现更为灵活的周转，也可达到分摊风险的目的；而且，华润置地在商业方面比万科更有优势，该项目拥有的4万方的商业体量在引入华润后会更加有利其发展。

　　华润入主考量

　　这次合作最值得注意的，并不在是项目发展上，而是在这次股权分配上。

　　本次股权转让完成后，成都万科持有该1号地块49%的权益，而成都华润拥有51%权益。

　　万科表示，双方将共同制定项目开发流程、项目产品定位、营销定价策略以及分期开发节奏的工作，但成都华润拥有项目经营管理的最终决定权。

　　对于项目实质操盘方，公告并未给出明确定义。而后观点地产新媒体致电双方，成都万科称以公告为准未进行正面回应，而成都华润也规避回应这个项目的相关问题。

　　单从公告字面意思理解，华润是该项目的最终决策人，也就是说万科把项目交给了华润主导。

　　此前一贯在成都主城活动的华润为何要来远郊“插一脚”而且充当起主导人呢？

　　据观点地产新媒体了解，华润此前在成都项目多以高端住宅为主，项目体量较大，目前也在持续开发中，从土储方面来说比较充足，并没有太大的需求拓展新地块。

　　中原向维分析，也许华润和万科一样是看中了九江板块未来的发展，入主合作是为了“占得先机”；而且该项目土地低廉且体量较大，有成片开发的优势；另外华润得到主导权也可能是其愿意入主的主要原因之一。

　　而另一市场人士持不同意见，认为华润没有很大的必要“蹚这趟浑水”，认为华润此举是“搭救”行为；另一方面，万科让出决策权，也有可能是对华润多次提供支持帮助的“反哺”。

　　然而，究竟是万科割股示好、华润欣然接受的“反哺”，又或是万科身陷困境、华润仗义相助的“自赎”，市场上各有说法。

　　但可以肯定的是，找来国企大哥华润帮手，万科成都“西进”策略之路或能走的更为顺畅。