解析中交霸主路线图：入主绿城、演绎重组中房戏码

坐稳绿城第一大股东宝座后，内部地产业务整合走势则成为中交的下一个攻坚堡垒。

虽早已被各种传言、猜想裹挟，但在过去近一年时间内，中交方面并未对此给出过详细官方说法。因此，22日晚一则“涉及重大资产重组”的公告再次点燃此话题。

2月22日，中交旗下的中房地产股份有限公司公告宣布，公司正在筹划重大事项，拟收购中国交通建设集团有限公司旗下优质地产项目，该事项可能涉及重大资产重组。

中房地产表示，鉴于该事项目前尚存在不确定性，为避免引起股价异常波动，公司自公告之日开市起停牌，并将在5个交易日（含停牌当日）内披露相关事项并复牌，或者转入重大资产重组停牌程序。

尽管仍存诸多可能变数，但这消息无疑打开了中交地产A+H平台计划的窥视缺口，而这背后隐现的则是其地产霸主路线图。

正如此前坊间曾有的评论指出，“如果绿城和中房集团合并整合，将诞生中国最大的房地产公司之一。”

重组中房戏码

作为国内地产上市平台，中房地产无疑是中交整个重组大计中最为关键的棋子之一。

据记者了解，中房地产前身壳为重庆实业，并于1997年4月在深圳证券交易所上市，经营业务为实业投资，利用外资投资，高科技开发等。

2008年，该公司经过资产重组上市，经营范围变更为从事房地产开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，设备租赁等，成为中住地产的控股子公司，中国房地产开发集团公司（中房集团）为公司的实际控制人。

此后，2010年因中房集团和中交集团重组，重庆实业的实际控制人变更为中交集团，并于2013年正式更名为中房地产。

在中交集团全资控股中房地产五年后，2015年7月8日，中住地产100%股权已经无偿划转至中交房产。划转完成后，中住地产成为中交地产的全资子公司。

“股权划转完成之后，公司（中房地产）成为中交集团唯一在A 股上市的地产平台，未来整合价值凸显。”安信证券于去年8月的研报中如是评价。

对此，有相关分析指出，上述提及的“价值”首先体现在中房地产自身的资产内容上。据观点地产新媒体查阅相关资料，截至去年8月初，中房地产土地储备接近316 万平方米，且主要集中在二线城市，“稳定性相对较好”。

具体看，中房地产旗下共有9个项目，其中长沙2个项目，占比46%；重庆4个项目，占比33%；苏州一个项目，占比9%；天津2个项目，占比12%。

除了“稳定”的土储外，安信证券分析师另于报告中分析称，“公司地产业务也相对稳健”。统计数据显示，2010至2014年，中房地产营收从4.32 亿增长到7.08亿，年化符合增长率达到13.1%。

然而，受制于规模较小，目前中房地产的主力结算项目主要来自中房瑞致，单项目占比较高，这也加大了其业绩不确定性，特别是在市场波动时。

在这种情况下，中房地产2015年上半年营收为3.08亿元，同比下滑33.4%。与此同时，净利润也波动较大，2014全年为0.67亿元，而2015上半年则为0.21亿元，同比下降74.1%。

A+H平台计划

即便2015全年楼市后半场出现了意外爆热，但中房地产的业绩表现仍为“一般”。安信证券在其三季报点评中称：“在中交房地产集团成立后，中房地产未来仍需中交集团的丰富资源和加速整合来降低经营性波动。”

记者查询数据，截至2015年半年度，中国交建总资产规模达到8047亿元，环比上升3.12%；营业收入达到10195.77亿元，环比增长37%。

无疑，中交集团不断增加的资产是中房地产未来做大规模的重要支撑。然而，在业内人士严跃进看来，中交集团的心思显然不止如此简单，“最终想通过中房地产搭建一个地产A+H双平台”。

其实，在名义持有中房地产、中交地产、绿城地产三大地产平台公司后，去年7月28日，中交房地产集团有限公司（“中房集团”）成立。

“这是中交集团为进一步优化资源配置、提升房地产板块整体优势而设立的专业化子集团，是地产板块改革的初步成果。”中交集团表示。

随后不久，中交集团方面于公开场合透露称，未来中房集团将继续深化整合，进一步做好对绿城的管理和支持，与此同时进一步加快中交地产和中房地产的业务整合。

话音刚落，关于中交地产、中房地产整合猜想立即在地产圈溅起各种水花，其中有一种方案被传阅甚多。

该方案指出，先是整合中交地产、中房集团和联合置业，实现A股上市平台“中房地产”的调整。接下来，将中交投资旗下地产项目和中交子公司地产项目整合到中交地产内。

完成上述步骤后，在H股利用绿城平台，改为中交绿城，实现中交地产板块A+H股的同时上市；最后，将中交拥有的储备土地全部整合到中交地产上。

针对上述内容，记者致电中交相关人士，但并未得到及时答复。然而，对比22日的公告内容，不难发现，中交集团此番调整动作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。

不管未来中交的整合大计会否正如大家所测，但A+H平台计划则被认为是大概率事件。然而，与万科、金隅、新城不同，在当前情况下，中交的A股、H股平台剑指的是两个不同的资产包，这无疑也给其地产重组增加了几分复杂性。

摆在中交面前的现实问题是：把绿城作为中交的子公司就要求其拥有绿城中董事会半数以上的表决权。如果通过增持来实现绝对控股，中交难免要发起全面要约收购，这显然不是最优方案。

因此，在中交入主后绿城的首场业绩会上，关键词变成了“整合”，即同时拥有中房地产和绿城中国两大房地产上市平台，中交将如何完成地产业务的整合。

对此，首次以绿城联席主席身份出席的朱碧新对记者表示，中交与绿城的业务重组并不简单，重组在考虑之中，还没有完善的方案，但会加快研究。“总的来说，整合明年将进行。”

而后在公开场合中，绿城首席财务官冯征也就此事公开表态称，在以海外地产为主攻方向的前提下，中交就是要把整个地产业务全部注入到绿城中国这个境外的壳中，实现地产业务的整体上市。

然而，招商证券苏淳德在研报中对上述观点给出了质疑式批判：“绿城新管理层——中交资产注入计划短期内较难实现，公司可能需要1-2年的时间，调整其土地结构和房地产开发战略以提高盈利能力，短期内缺乏催化剂。”