资产证券化助力商业地产 REITs扎根中国仍有阻力

　　时下，在一线城市地价高企，三四线城市住宅市场饱和的情况下，越来越多房企开始选择进军商业地产。一些开发商表示，将旗下商业地产项目证券化,是他们下一步的前进方向。 2014年,中国资产支持证券(ABS)发行量为3,118亿元，较2013年增长了十余倍，而2015年的资产证券化规模更是超过6,000亿元。　　

　　业内人士认为，房地产开发商的未来融资将更多转向国内，包括资产支持证券(ABS)、商业房地产抵押担保证券(CMBS)、房地产信托凭证(REITs)等。目前，在国内缺乏稳定投资平台的环境下，投资者们也在期待稳定的投资渠道。例如，相对于股票，REITs对市场波动没那么敏感，投资收益也更稳定。

　　融资形式大亮相

　　"目前，随着人民币贬值预期升温，及海外人民币资金池持续萎缩，使得国内开发商海外发债难度上升。而国内银行业的资金成本增加，令不少开发商寻求非贷款类的融资方式，债券、ABS、CMBS 及类 REITs 等融资渠道越来越流行"。某业内人士指出。

　　具体说来，资产支持证券（ABS）是指发行人将未来能产生稳定可预见现金收入的资产(或资产组合)作为抵押担保而创立的一种债券类金融工具，由于是利用未来可预见的现金流进行募资，其募资额度有限，投资者无法监督，风险较高；而商业房地产抵押担保证券(CMBS)是指商业地产公司的债权银行以原有商业抵押贷款为资本来发行证券，这将在一定程度盘活银行资产，但风险存在于贷款企业的还款能力，如果过度借贷则会抬高风险，这也是导致2008年美国次贷危机的原因所在。

　　房地产信托凭证(REITs)是以租金收入为基石，且规定收入的主要部分需用于分红，相对其他金融产品，其收益更加稳定。随着未来物业的租金收入上升，投资人持有物业公允价值增加，REITs同时是具有成长性的。此外，REITs与股票、债券等投资产品的相关度较低，投资者可通过投资组合来分散风险。而且，REITs可通过证券发行来体现房地产价值，从而提高产品的流动性和变现能力。

　　新证监会主席：

　　大力发展资产证券化

　　在执掌证监会帅印前，先后作为央行副行长和农业银行董事长的刘士余曾是银行间债市的重要推动者，其曾在多次讲话中强调了资产证券化的重要意义。

　　公开资料显示，2014年的五道口金融论坛上，刘士余就指出了发展资产支持证券产品的必要性。“大力发展资产证券化，如果没有资产证券化，我们银行的资产负债表会越做越大，企业的资产负债表也会越做越大。”

　　“加快ABS的推进节奏，是提高直接融资，促进经济企稳回升的融资工具，无论是不良资产还是企业资产，一旦成为基础资产被证券化，都有帮助银行或企业盘活资产结构的作用。”北京一家中型券商非银金融分析师表示。

　　2015年是中国商业地产资产证券化快速发展的一年。不过，相比美国的市场规模，中国的市场还非常幼小。截至2014年末，全球拥有超过408支上市REITs。其中美国拥有244支，市值高达9342亿美元；在CMBS领域，美国商业房地产抵押贷款额度约为3.14万亿美元，仅非代理的CMBS产品余额，即超过6200亿美元。而在2015年，中国所有发行产品的总和也不足200亿元。

　　不过，高和资本相关负责人表示，当前中国的市场环境更适合债项REITs而非股项REITs，“一是中国的基础资产已经逐步在积累，但定价系统尚待建立；二是商办物业合理债项融资工具的缺乏；三是股项REITs的出现必然是以稳定的融资工具为前提。”

　　REITs：

　　落地中国仍有阻力

　　政策上，中国需要明确房地产及其相关资产的投资比例、投资限制、负债限额，收益分配、税务优惠等各种细节。这些细节是对REITs稳定性和安全性的保障，也是REITs成功发行的先决条件。

　　因此，像ABS及CMBS这样的类REITs产品，可能在短期内会成为替代品。

　　运营能力方面，REITs产品的发行能否受市场欢迎，从而真正为开发商“减负”，还需看其资产包中信托项目的租金收益和回报率，正因为REITs产品收益率是公开透明的，这更考验开发商自身的资产运营和管理能力。未来，聘请专业的地产资产管理公司，使持有的资产不断保值升值，将是商业地产发展的趋势。

　　“单就运营属性的打磨而言，必须具有‘匠人精神'，如何孵化、寻找、维系匠人至关重要。它包含资产硬件改造、租客品牌淘换、物业管理的人性化、招商资源的渠道整理能力等。它不同于以往靠卖图纸、卖楼花等由想象力承载的商业逻辑，而是由租户实实在在的营业额来支撑。运营过程中，过硬的资产管理能力是所有金融创新的基石。通过重新定位、产品改造尤其是租客的升级迭代，极大的改善经营状况，大幅提升经营性现金流状况。”　　

　　专业人才方面，房地产资产管理需要拥有相关知识和经验的专业人才，同时REITS作为一种创新的金融产品，也需要资产管理公司人员具有较深的金融行业知识，两者缺一不可。然而，无论是资产管理还是房地产证券化，在中国都只是刚刚起步，缺乏有经验的人才。未来，我们更需要借鉴国外的成功经验，培养专业化人才，加速中国商业地产证券化进程。　　

　　业内人士表示：“我相信，中国的房地产证券市场还很年轻，有很大的上升空间。中国的REITs也将对国内投资者充满吸引力，它将加速中国房地产证券化的进程，拓宽国内市场的投资渠道，我们也期待政策面能够在短期内得到完善。”