万科商业选择题：上海湖滨道分拆经营的万丈资本样例

　　号称郁亮“金融新玩具”的万丈资本虽然在地产江湖中已经多有传闻，但在资本涉猎的游戏中却鲜有案例可循，直至上海太平桥企业天地三期商业分拆经营消息的传出，万科“资本猎人”的真容才得以勾勒出一二。

　　2月26日，有消息称，在上海企业天地3号楼被李锦记万科联合体整体购入后，由3号和5号楼裙楼组成的商业部分——湖滨道购物中心面临着分拆经营。其中，3号楼商业部分将由万科方面接盘管理，而5号楼则继续由中国新天地经营。

　　中国新天地相关人士亦证实，“3号楼在完成交割后，李锦记就已经委托给万科进行资产管理，而5号楼隶属于中国人寿信托，中国新天地一直是管理方。”

　　一家已经签约进驻企业天地3号楼商业部分的品牌商透露，万科所管理的商业将不会沿用“湖滨道”，原本由中国新天地在洽谈的商户也已经在和万科进行重新谈判。

　　企业天地所处的太平桥板块是中国新天地当之无愧的商业主场，如果仅从项目运营的角度而言，万科或许算不上是最合适的人选。但如果回溯交易本身，万科的入选在收购之初就已经埋下伏笔。

　　信韬商业投资管理有限公司发展总监陈曦向观点地产新媒体分析指出：“万科在该次收购中只是一个小股东的角色，承担的是基金管理者和GP的角色，真正的"金主"是李锦记，李锦记是一个更加缺乏商业运营团队和经验的投资人。“

　　“万科希望借这个项目来打造品牌、团队或者项目背书，真正的目的是未来想做商业不动产投资的资产管理人。”

　　分拆中的湖滨道

　　公开资料显示，湖滨道项目位于新天地太平桥核心区域，总商业面积5.7万平方米，包括3号和5号写字楼的商业裙楼部分。其中，中国新天地运营的5号楼部分已在去年正式以“湖滨道”的项目名称对外开业。

　　观点地产新媒体了解到，这部分物业的所有权归属于中国人寿信托。在2013年12月，瑞房和中国人寿信托达成买卖协议，向后者出售兴建中的企业天地5号楼99%的权益，代价合计33.23亿元。在该次出售中，瑞房录得税前收益1.92亿元。

　　虽然企业天地5号楼的归属权易主，但受中国人寿信托委托，瑞房旗下的中国新天地依然是项目的运营管理者。

　　在中国新天地的原有规划中，湖滨道将引入大量生活时尚类零售、休闲餐饮及体验式业态，涉及轻食、书店、个人护理及服务、亲子乐园、特色餐厅、趣味手工、家居用品等，目标客群是周围甲级写字楼商务精英以及高品质住宅社区居民。

　　随着去年底企业天地3号楼被李锦记万科联合体购得，3号楼超过3万平米的商业也被同步分离出去。而负责这部分物业运营管理的不是别人，正是万科旗下去年成立的万丈资本团队。

　　一家为企业天地3号楼商业做定位的第三方证实，3号楼商业部分确定将更名，不会沿用“湖滨道”的项目案名，不过两处物业连接的部分仍将维持原状。

　　“接下来要看万科是怎样的整合态度，以后可能会有一些裙楼互动，会有一些简单的合作，万科管理的那部分暂时还没有开出来，不太清楚接下来会怎么发展。”上述中国新天地人士向观点地产新媒体透露。

　　陈曦认为，在项目未来定位上，万丈资本可能会面临一个妥协平衡的问题。“从投资的角度来讲，项目要追求资产回报率，但过于优质的项目其实资产回报率相对偏低，因为这些品牌的谈判能力很强。万科又是第一次接触这样的项目，不太可能把项目的品牌做得太差，个人判断这个项目会偏高端，贴近目前整个太平桥的商业定位。”

　　占地面积52公顷的太平桥项目总建筑面积将达到120万平方米，其中，商业类建筑面积约29万平方米，在湖滨道和新里两个购物中心开业之后，零售商业规模将提升到17万平方米左右。未来仍有12万平方米的商业正在规划中，包括规划中的超高层建筑白玉兰大厦及购物中心等。

　　万丈资本样例

　　在中国新天地的商业主场，万科选择了将这个体量3万多平米的商业项目作为万丈资本的试验田，这也意味着万科内部这项以金融和投资为业务的VCapital计划开始脱离纸面论证阶段。

　　2015年6月17日，万科在香港设立万丈资本作为VCapital计划的业务实体。万丈资本的业务范围包括金融投资、不动产投资等。其首席执行官丁长峰在接受观点地产新媒体专访时曾透露，这家投资公司最主要是在万科集团之外物色项目，而企业天地3号楼的收购正是其业务之一的核心型资产投资。

　　在陈曦看来，企业天地3号楼部分商业交由万科旗下的万丈资本运营在交易之初可能就已经协商好了。“万科在该次收购中只是一个小股东的角色，承担的是基金管理者和GP的角色，真正的"金主"是李锦记，李锦记是一个更加缺乏商业运营团队和经验的投资人。”

　　对于万科来说，这个项目的运作或许会是其在向商业不动产资产管理人身份转变时的一个砝码。“万科希望借这个项目来打造品牌、团队或者项目背书，真正的目的是未来万科想做商业不动产投资的资产管理人。”

　　此前的交易架构亦可以佐证万科走金融轻资产路线的想法。据观点地产新媒体了解，在承担企业天地3号楼收购主体的公司BaylineGlobalLimited中，李锦记和万科置业香港的持股权益分别为90%与10%。

　　“万科就是以一个不动产管理人的身份去做这个事情，可以看做是一种轻资产的模式。作为管理人不可能不投资，一般来讲GP都是做到10%。” 

　　陈曦补充称，“从这个初衷来看，万科要做的就不止是一个投资，如果只是为了收取固定的投资回报率，完全可以交给中国新天地去运营，甚至可能获得更高的回报率，这只能看做是万科附带的目的。万科真正是希望通过这样一个从天时、地利、人和来讲都有优势的项目，去清晰或者突出一个商业不动产资产管理人的身份。”

　　不可否认，目前万科在商业地产开发、运营、管理方面的能力与其品牌影响力并不相符。而收购或者介入企业天地这样的项目管理，可以让其积累很多资源和经验，进而孵化商业地产开发运营能力。

　　“一个隐形的逻辑现在万科的资本沉淀，包括品牌溢价能力已经到了一个能够赚更高利润的资产价值的时候，走金融路线是必然。”

　　可以预见，企业天地3号的收购只是万科这场资本游戏的一个开始。