二三线城市商业空置率达21%和28% 高库存或将成常态

　　2015年对于商业地产而言是十分重要的一年，供给过剩、竞争同质化、百货关店潮、电商冲击等等诸多问题都使开发商们开始尝试走不同的道路。面对着竞争激烈的市场环境，诸多商业项目纷纷转型升级，或与“互联网+”结合，或走体验式消费之路，可谓是八仙过海，各显神通，而二三线城市也成为开发商们眼中新的投资福地。然而，开发商们还没来得及松口气，就要面临2016年商业项目集中入市的残酷现实。

　　项目集中入市

　　在2015年，二三线城市不少原定入市的商业项目由于招商、装修、定位改变等原因纷纷将开业时间推迟至今年，导致今年会有大批商业项目集中入市，带来激烈的市场竞争。

　　以成都为例，2015年成都商业地产继续走在高存量时代的前沿，以远洋太古里为代表的8家购物中心亮相成都，却也有10个商业项目失约，延迟了开业时间。如毗邻成都东站的鹏瑞利东站广场就因定位大幅调整，要把原本的大型城市综合体改造成西南国际医疗健康中心，其开业时间至少将推迟到今年的6月。而地处成都中央商务区核心——天府广场的星汇广场也宣布由于外立面需要重新装修而推迟开业时间，具体时间尚未可知。此外，花样年集团在成都郫县打造的花样世界·奥特莱斯，是一个集旅游度假、购物娱乐等多功能为一体的综合性大型商业项目，在2014年9月曾宣布开业时间为2015年10月。但在去年，这一项目的相关负责人表示，由于项目整体体量较大，除去奥特莱斯，还有其他配套业态需要考虑消费体验与项目定位，因此项目整体开业时间延后至2016年10月1日。

　　无独有偶，成都并不是即将出现项目集中入市现象的惟一城市，杭州、武汉等二线城市也都有不少项目推迟到今年入市。2015年武汉不少写字楼项目延期交付，预计2016年将迎来17.5万平方米的甲级写字楼新增供应；而杭州原定于2015年开业的来福士、高德置地、西溪海港城等商业项目纷纷延后推迟到今年开业。

　　空置率居高不下

　　今年诸多城市都有不少新的商业项目集中入市，但商业过剩的情况并没有得到缓解，尤其是二三线城市。与一线城市相比，它们的情况显得更为严重。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，一线城市的商业空置体量为342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。

　　从数据可以看出，与一线城市相比，二三线城市的商业空置率居高不下，难以去化。以写字楼市场为例，第一太平戴维斯提供的数据表明，二线城市甲级写字楼市场供应正迎来高峰期，空置率继续上浮。

　　世邦魏理仕预测，一线城市在2016年的租金走势不会出现明显后继乏力的情况，同样走势相对乐观的还有华东二线城市。世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析，当前低于10%的空置率水平有望推动南京写字楼租金增长3%，由阿里巴巴催生的互联网行业集群和浙江发达的民营金融则令杭州写字楼租金将实现1.2%的增长。

　　但其他区域的二线城市却似乎没有这份好运。世邦魏理仕的预测显示，成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上，市场有严重供过于求的特征。南京、杭州、宁波、大连将是空置率20%以下的仅有的4个二线市场。

　　相比于一线城市，持续高企的空置率令大部分二线城市面临租金下调的压力。陈仲伟特别提出，成都写字楼租金2016年将下跌逾5%，P2P等非传统金融公司的不稳定性使其不足以从数量和质量上抵消2015年以来整体需求转弱的负面影响，加之连续数年接近40%的平均空置率，是造成租金不断下滑的主因。

　　他还认为，当武汉、长沙两地逐渐步入供应高峰期，供应过剩导致的租金颓势在中西部城市将趋于普遍化，供应过剩的问题同样会在华北城市天津出现，沈阳、大连租金下滑的原因来自东北三省的经济失速、人口流出使两地写字楼需求增长乏力。

　　2016年，房地产市场的主基调就是“去库存”。随着年初国家发布首付降比和契税新政，住宅市场受到了不小的刺激，而库存严重的商业地产市场的去化之路依然十分漫长。

　　国土部下属中国土地勘测规划院日前发布了2015年第四季度全国主要城市地价监测报告，在预测2016年土地市场情况时特别提出，在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一些地区商服地产的库存亦不容忽视，商服地价的上升动力稍显不足。

　　亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示，早在2014年中，业界就曾多次提示我国商业地产将面临高库存之忧，但是，当年大多数地产商并未理会这一预测，频频加码商业地产，被业内称为“雪上加霜”之举。如今，随着二三线城市成为开发商“新宠”，其库存压力也比一线城市要大得多。

　　随着一线城市土地价格的不断攀升，开发商们的拿地成本和后期风险也在不断增加，而四线城市市场潜力不足且库存积压严重，开发商也对其望而却步。因此，二三线城市就成了不少开发商瞄准的新市场。有报告指出，2015年拿地最为疯狂的碧桂园、万科、保利、万达这四家开发商逐渐将目光聚焦于二三线城市，这四家房企总拿地规模占前100名房企拿地规模的33.56%，其中仅碧桂园一家的拿地规模就占了14.49%，市场集中度进一步加强。

　　随着品牌房企扎堆进军商业地产，部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。对二三线城市而言，商业地产的过度放量是其空置率高居不下的重要原因之一，有的城市人均商业面积甚至比一线城市还多。由于二三线城市居民的消费水平通常与一线城市有着不小的差别，过多的商业地产供应早已导致市场过度饱和，不少商业项目也面临着招商困难、运营能力不足等问题。

　　有数据统计显示，2015年武汉新开业商业项目达到19个，新增商业面积为247.73万平方米，这一数值甚至已超过北京2015年商业地产的新开发速度。目前，武汉人均商业面积已突破2.61平方米/人，超过了购物天堂香港。

　　有业内人士认为，商业地产的库存风险已是目前业内共识，尤其是在商业消费力相对较弱的二三线城市更是如此。与住宅市场不同，一线城市的商业地产过于饱和，开发商都将目光投向二三线城市，然而盲目放量带来的高库存使二三线城市也压力倍增。虽然国家在未来一段时间将大力推进新型城镇化，引导农民进城，这个过程中的确也会解决部分商业地产的库存难题，但更多的还是那些中心区、有区位优势的存量商业项目，而对大部分新增项目而言，前景仍然堪忧。