新任收购达人杨国强 碧桂园接手海昌地产背后揭秘

　　3月7日，据知情人士透露，总部位于大连的海昌集团正在计划将旗下住宅开发项目交予碧桂园集团操盘。

　　该消息随后获得另一位接近海昌集团的知情人士确认。“两家公司相识于平安牵头的平安文旅荟，并于去年12月份签订了集团层面的总对总合作协议。住宅方面的合作意向就是在这个协议框架下达成的。”

　　观点地产新媒体了解到，碧桂园和海昌集团于2015年12月24日签订了深度合作协议，将整合双方地产开发、海洋公园运营等优势和资源，开展进一步的战略合作。

　　据透露，碧桂园与大连海昌的合作是基于集团层面、“总对总”的整体合作，整合双方旅游文化、休闲商业、地产开发等品牌和资源优势，在既有项目升级、新产品研发、新区域和项目拓展等方面，开展长期、稳定、互惠的战略合作。

　　市场分析指出，对于不曾打造过专业旅游产业的开发商而言，寻求专业领域的合作伙伴显然优于自己投资开发；而对于海昌类主题公园开发运营商，其可以专注于文旅项目的打造和运营，享受与碧桂园合作住宅项目带来的品牌溢价。

　　另一方面，近来拿地颇多的碧桂园正疾驰在广泛并购和投资的快速路上，在刚刚过去的2月份，碧桂园通过收购、招拍挂等方式在南京、苏州、佛山、重庆等地拿下了10个项目，其中不乏溢价率地块，成为千亿房企扩张的一个标本。

　　合作伙伴海昌集团

　　据上述消息人士向观点地产新媒体透露，双方将展开优势互补的合作。即纯住宅项目由碧桂园操盘，商业、旅游和主题公园项目则由海昌控股操盘。两种类型项目的股权比例分配相似，操盘方持股51%，另一方则持股49%。

　　在第一阶段，海昌集团会拿出旗下位于大连、武汉、成都、重庆、天津5个城市的9个纯住宅项目进行合作。第二阶段，双方会探讨在既有未开发土地储备的合作，以及共同探索在未进驻城市的扩展。

　　观点地产新媒体了解到，海昌集团业务分为两部分，一部分是住宅类房地产，另一部分是旅游类房地产。海昌集团的旅游和旅游周边商业地产已经被装入海昌海洋公园控股有限公司，并于2014年3月在香港上市。

　　大连海昌房地产集团总裁王刚曾在接受观点地产新媒体采访时介绍称，海昌集团的非上市板块即地产业务，也是伴随旅游地产的分拆才开始打基础，目前只专注在大连、武汉、天津、成都和重庆等五个城市有项目。

　　“海昌集团首选考虑的城市是一线和重点二线城市，同时先排除掉三四线城市。其中海昌会选择人口在500万人以上的省会城市或者重要城市，最好是旅游资源比较丰富的城市。”

　　观点地产新媒体了解到，海昌集团非上市板块地产主要是做三种业态为主，第一类是传统住宅，海昌20%都是做这样的项目，包括高层住宅、别墅和公寓等产品。

　　第二类是做沿海商业综合体，但并不是经营型商业，而是休闲式的，比如大连渔人码头系列和水城系列，一般体量是10到20万平方米之间。其中还分纯商业物业和开放式街区等，其中一部分由海昌自持，另一部分就属于销售部分。海昌主要是做依靠景区而生的商业开发。

　　第三类产品是纯休闲类项目，比如之前海昌集团高尔夫球场，在球场旁边便有公寓、别墅等纯休闲类产品。

　　观点地产新媒体获悉，此次与碧桂园合作，海昌拿出的都是纯住宅、比较符合碧桂园开发特点的项目，而一些包含了特色商业、文旅元素的住宅项目，仍然由海昌集团自己打造。

　　“收购达人”碧桂园

　　与海昌的主体公园式旅游地产相比，碧桂园的旅游大盘仍然以自然资源为支撑，践行快速销售和滚动的发展策略。

　　其中，碧桂园十里银滩的热销，堪称其旅游地产发展的转折点。2011年中，碧桂园十里银滩以75折优惠入市，创下开盘当天销售4000套，收金30亿元的纪录，并在2012年二期入市延续了超3300套的销售业绩。

　　在十里银滩取得成功后，碧桂园在旅游地产方面的布局开始加速。2013年其布局烟台的碧桂园十里金滩，即是十里银滩式的复制，采取全国联动营销攻势，该盘开盘录得超4800套的销售。

　　尽管入市头炮打响，但庞大体量的销售压力也开始在续销中加大，存货去化、资金沉淀和后续的开发滚动成为旅游大盘的难题。

　　而此次与主题公园开发运营商海昌集团的合作方式，被市场普遍认为将是增加旅游大盘含金量并加速去化的上佳选择。“海昌旗下有较有知名度的极地海洋世界品牌，在旅游地产中可以成为驱动引擎。主题公园与开发商在客源方面亦有互补进而相互促进销售的可能。”

　　除了取长补短、优势互补，通过收购加速扩张也成为市场解读碧桂园、海昌合作事件的另一个角度。这家千亿房产正在成为恒大、融创等企业之后的另一家扩张步频加速的开发商。

　　就观点地产新媒体了解，仅在3月的第一周，碧桂园已先后有两起并购消息。

　　3月1日下午，碧桂园方面发布消息称，公司已正式与联丰置业签约入主天汇湾项目，改名为“碧桂园·联丰天汇湾”。该项目总用地面积67816平方米，总建筑面积243822平方米，容积率为3.0，绿化率为35%，一期住宅总户数达452套。

　　3月2日又有消息传出，碧桂园将以18亿元收购瑞安的开发项目佛山岭南天地一宗地块。

　　消息指，碧桂园总裁莫斌称签订协议合作后，碧桂园将对该项目占据主导地位，未来还将发布一份公告透露收购细节。

　　另据统计数据显示，2015年全年，碧桂园新增172幅土地，建筑面积合计3820万平方米，总金额为559亿元。

　　元大证券指出，未来几年公司计划通过并购扩大市场份额。估计2016年可售资源约为3000亿元。若公司能保持60%的去化率，2016年合约销售额将达1800亿元，隐含同比增速44.6%。