张建安：商业地产进入成熟期 文化先行掘金社区商业

　　（赢商网云南站报道）“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

　　据盈石集团研究中心关注的中国20大城市数据显示，商业物业市场存量在近六年间大增1.6倍，且未来三年新增供应仍将超过当前存量的一半，并呈现非核心商圈化发展。商业物业市场中，严峻的供应格局将进一步加剧商业竞争。

　　另外，2016年中国将步入大消费时代，中产阶级家庭数量将在未来十年内提升超过五成，并且呈现二孩、品质化、个性化、注重精神消费等消费需求升级特征，促使行业向精细化、文化艺术等方向发展。为此，赢商网专访了汇力联行商业管理有限公司总经理张建安。他表示，无论如何，用户体验才是核心理念，通过场景化、社交化、定制化、大数据为消费者创造独特的用户价值，提升实体商业的用户体验将是未来的主流趋势。

汇力联行商业管理有限公司总经理张建安

　　赢商网：在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？

　　张建安：2002年商业地产进入中国，随着城镇化进程，刚需配套需求越来越大，期间经历了高速发展，目前已经进入成熟期。商业地产将回归商业和零售的本质，整个行业发展节奏会放缓，重点在于改善和调整结构，力求稳中求胜，拼的是资金实力、创新思维以及运营能力。

　　赢商网：经过11年粗放发展集中爆发时期，您认为国内商业地产存在哪些问题，需要摒除哪些思维和做法。

　　张建安：全国从一到五线城市都在热火朝天的进行开发商业地产，就连万科、龙湖、恒大、金地等房地产企业也都开始涉足商业地产。据不完全统计，昆明人均商业面积已经达到2平方米之多，国际水平也仅为1-1.5平方米，这就造成整个商业地产供大于求，急剧的扩张和同质化的商业地产将会是行业发展不可避免的弊端。另外，供需关系决定价值，价值决定价格，一大批企业将重新洗牌，甚至倒闭，资金短缺、招商困难的问题会日益突出。

　　面对发展瓶颈，张建安建议：第一、政府宏观把控，做好整体规划，并把濒临“死亡”的商业项目盘活；第二，加大市政基础设施配套，构建和谐有序的大环境，提升城市品质；第三，商业地产的周期性很强，不能像过去一样盲目开发，一定要有资金支撑，散售时代已经过去，要与资本对接，做持有型商业。

　　赢商网：过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

　　张建安：一般IT、科技行业在创新上更为突出，由于商业地产是重资产和轻资产的结合，创新方面会显得较为困难。创新不仅是业态以及线上线下模式的变革，更在于全新思维方式的创新。把各类业态运用互联网思维方式，结合人文特性以及消费者目标、需求等，整合出一种全新的商业模式才能算商业地产创新。

　　例如，东盟森林的花乐城项目，把创意花市、主题乐园和特色商业三方面相互融合，把体验推向了极致；另外，这是一个大众创业，万众创新的时代，实力集团与云南科协、致公党共同成立的赛跑空间，将以旗下商业项目为载体，培育扶植大学生、下岗工人创业项目，形成商业混搭的业态。

　　赢商网：对于2016年商业地产行业的展望，您认为会有哪些发展趋势？

　　张建安：2016年的商业地产将会在困难中继续前行。“我们的消费者本身就来自于各个社区，同样的消费需求，如果在社区内就可以得到满足，消费者又何必花费高昂的时间和交通成本去外面消费呢？”张建安认为，未来就近消费将会成为主流，而社区商业目前的发展水平还比较低，因此潜力巨大。　

　　赢商网：实力集团目前的商业板块发展情况如何？未来发展方向和战略是怎样的？

　　张建安：从2009年的书香大地、实力锦城、实力大学城商业中心启动，到2011年实力心城开工建设，超大体量项目东盟森林面世。短短几年时间，实力集团先后打造了实力北岸、实力郡城、实力山语间、壹方城等精品项目，连续五年位列中国房地产百强企业。作为云南一家从地州发展壮大起来的房地产企业，实力集团在住宅领域已经树立了自己的品牌，而随着汇力联行商业管理公司的成立，将立足于云南，辐射西南地区，全面推进实力集团商业板块的发展进程。实力心城汇力花千坊商业街在今年6月开业，实力集团的商业板块也将正式启航。

　　目前，作为实力集团旗下将要亮相的首个社区型商业，位于呈贡新区的实力心城汇力花千坊商业街目前已经招商过半，吸引了云南玺悦酒店、健元养生馆、海洋之心、找茶等四十多个知名品牌商家入驻。总体定位为“呈贡首席文化艺术商业街区”，将目标客群锁定在周边5公里范围内的常住居民、政府工作人员、大学生群体，是一个集特色购物、服务配套、文化艺术情景体验、特色餐饮美食、休闲娱乐、行政级公寓、生态景观、定制式影院以及特色精品酒店等多业态于一体的文化艺术商业街区。

　　赢商网：国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，实力心城汇力花千坊商业街会怎样顺应这样的消费趋势？

　　张建安：文化先行是种趋势，万达的嗅觉十分敏感，早已迈向文化+旅游的发展路子。随着中产阶级增多，文化将成为朝阳产业。

　　实力心城汇力花千坊商业街以花为主题，结合云南的气候特色，把花、艺术和商业融合。在景观和外立面打造上会突出主题特色，而内部则会出现主题电影厅，引入咖啡、茶文化、健康养生和足疗。另外，还会引入互联网+的概念，用O2O的模式实现社区商业的全面升级，填补呈贡商业空白。　

　　   4月12-13日在广州南丰朗豪酒店举办的“第11届中国商业地产节”，将设立“商业推动地产论坛第十一届年会”，聚集商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士，共同解读商业地产发展密码。