王填：建议尽早推出REITs 助力商业不动产资产证券化

　　2016年3月5日，十二届全国人民代表大会第四次会议在北京开幕，连续三届当选全国人大代表、被称为零售业议案“大王”的湖南步步高商业集团董事长王填在本次全国两会中做出提案——建议尽早推出房地产投资信托基金(REITs)，助力商业不动产资产证券化。

　　王填认为，我国商业地产库存巨大，需要通过发行房地产投资信托基金(REITs)等一系列手段来解决库存，并促进我国商业地产转型，推进我国房地产供给侧的改革。

　　而这种被看好的REITs模式目前在国内大众互联网房地产投资平台爱房筹看来，不仅仅是用来解决库存的手段，爱房筹把这种模式带到了供给需求以外的房地产投资领域，以满足房地产投资行为的市场需求。

　　比如整体收购一个项目，一定阶段的持有，让投资用户获得未来预期的增值收益和租金收益。这种将房地产打包成资产证券化的创新模式对投资用户来说，参与门槛更低，更直接地分享到地产红利。从开发商角度来说，达到了促进销售去化、改善项目现金流的目的。

　　这种互联网化的Reits投资平台，更加注重普通投资人的投资收益和风险控制，在国外的市场规模已经发展成熟，最早是起源于美国的fundrise平台。从国外成熟市场房地产投资信托基金的税制经验中也可以看出，这一措施的利好之处。

　　目前，全球已有20个国家和地区相继推出房地产投资信托基金，并且有7个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场。而目前全球房地产投资信托基金的总市值已经超过一万亿美元。在成熟市场，房地产投资信托基金已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

　　这种模式在中国比较新颖，显而易见的是：像爱房筹目前的产品收益要远高于一般的互联网金融项目，预期年化收益可达12%-18%左右，收益构成来源于物业的租金收益以及预期增值收益。

　　一方面，房地产面临快速去化，激活沉淀资金显得尤为迫切。从开发商的角度，他们也需要新的融资渠道，去抵消银行压缩放贷的负面效应。另一方面，物业的升值潜力也与平台自身挑选物业的能力密切相关。爱房筹在物业挑选战略上按照“高地战略”的原则来遴选投资标的，即从高铁、地铁网络节点上选择优质的折扣物业，以确保物业的投资回报。

　　而这种平台与模式上的差异化玩法，也给传统房地产领域带来了巨大的想象空间。正如王填指出，中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。而房地产投资信托基金的发展恰恰能够对商业地产运营模式带来深刻变化，从而有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。

　　3月5日，十二届全国人大第四次会议湖南团全体会议上，王填代表就推出商业地产投资信托基金、帮助中国房地产去库存的问题，与来团参会的证监会主席刘士余交流，刘士余主席表示对此议题很感兴趣，此前就已关注到这个问题。

　　鉴于现有税收制度是制约房地产投资信托基金发展的一个主要因素，借鉴国外的税制经验，再结合国内商业的实际情况，王填提出了五点具体的建议：

　　一、建议尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存，推进我国商业地产供给侧的改革。

　　二、建议在已有税收法律的基础上，积极借鉴各方经验，采取立法为主、政策为辅的探索方式，推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是，与国外长期渐进式立法不同，我国需要在现有税制的基础上设立专项法,才能迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。

　　三、建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。

　　四、建议对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策。如免除发起人资产移出环节的营业税(建议视同不动产投资)、土地增值税(建议在SPV最终转让资产环节再交、如果是回购情形则免除)、企业所得税(建议参照特殊企业重组)、印花税。

　　五、建议对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策。如收益分配时的个人所得税(收益分配可视同一种利息收入形式)。