地铁开通后对商圈项目的挑战大于机会 如何调整应对

　　从长期的角度分析，地铁的开通对商业而言并不都意味着利好，对新商圈项目可能机会大于挑 战，而对既有商圈项目则可能挑战大于机会。在新形势下，既有商圈项目需做出主动策略应对，才可保障稳定持续经营。具体针对于既有项目之应对策略做出提示建议如下：

　　重新评估定位

　　地铁能够协助商圈有效提升客户辐射范围，吸引更广范围的人群到达，但同时也会造成商圈间顾客辐射范围重叠度大大提高，使相互间竞争更加激烈。对于既有项目而言，在客户来源，竞争对手都可能因地铁开通发生新变化的形势下，应重新做出专业分析，审视原定位的适宜性，并视情况做出必要性的调整。

　　珍视老顾客

　　商业零售是一个适用帕累托定律的行业，可能大部分购物中心80％的销售额都是由20％的忠诚顾客所创造的。消费的过程是货币和心理双重成本付出的过 程，在个体消费活动历程中，那些承载很多人成长记忆，蕴含情感与消费习惯的既有商业项目具有不可替代优势，因为进入市场较早，既有项目拥有相当数量的固定 客群，也是这些项目与新商业项目相比的重要优势。在竞争日益加剧的当下，既有商业项目应当更加珍视老顾客，强化升级与老顾客之间的情感联系，以提供更具深度的商品及服务保障项目的良好经营。

　　适时硬件优化

　　中国市场上的商业品牌逐年迅速提高，各商家店的硬件需求也日趋多样，使得诸多原有商铺条件已不能满足新租户的需求，造成部分项目因不能及时引入新鲜租户而丧失了活力。同时，零售商业发展到现在，消费者已不再将购物行为当做简单的买卖交易活动，而更多地视其为生活必需的休闲活动,因此对购物场所的环境 特色、专业化服务及个性化商品方面会有更高的要求。为适应新的需求，及时优化硬件已成重塑项目竞争力的必要手段，其过程不但要考虑到租户，还需重视“非购 物化”的空间设计，关注顾客在“系统消费过程”中的感受。

　　提升专属性

　　“提升项目的专属性”是原有项目应对变化的有效方法。具体操作中可进一步厘定甚至缩窄其目标顾客，同时深入梳理、研究目标人群特质及喜好，针对性地 持续引入目标人群偏好的品牌，并以目标人群之审美特征进行空间风格营造，结合其需求开创额外的便利性附加服务，使项目成为一个与目标人群高度契合，可为其 创造更高综合价值的新商业空间，从而进一步与其它商业项目形成鲜明区隔。