中海中信千亿资产并购 央企地产巨无霸整合浮出水面

　　在绿地完成上市及混改、招商重组成功之后，中海和中信这两家央企巨无霸的联合再次留给市场巨大的想象空间。

　　观点地产网 虽然中海2015年的年报还没有披露，但3月11日下午的一则消息已经让房地产业内炸开了锅。

　　当天下午，香港媒体率先曝出，称中信股份有意将旗下的住宅开发业务售予中海地产，涉及资产规模达1000亿元人民币。

　　上述消息还称，在下周中海的全年业绩发布会上，中海方面将正式公布此交易的详细信息。

　　虽然中信方面对此并无回应，中海深圳方面也表示暂时还没有听说过此事。但这并没有影响资本市场对此消息的反应。

　　11日下午，中信股份的股价大幅飙升10%。

　　据观点地产新媒体查阅资料显示，中信集团涉及房地产及基础设施业务分别有中信地产、中信泰富地产、中信和业、中信兴业及新香港隧道五家公司，而前三者则主要经营地产业务。

　　千亿资产并购浮现地产巨无霸

　　公开资料显示，中信地产业务核心一直集中于京津环渤海及珠三角等经济发达的一、二线城市，主要以住宅开发为主。

　　有统计显示，2014年中信地产的销售额为215.2亿元，而截至2014年底，中信地产总资产已超1100亿元人民币，土地储备超2000万平方米。

　　观点地产新媒体查阅中信地产官网发现，其公布地产业务布局29个城市及区域，项目总数有50个，其中已经售罄的项目有11个，处于在售状态的有26个，处于在建状态的项目有13个。

　　至于中信泰富地产则主打高端房地产投资、开发及运营，主要以商业地产和城市综合体开发为主，以上海为中心，辐射至长三角及海南的项目分布格局，项目分布在上海、扬州、无锡、宁波及海南等地，所开发的物业类型涵盖服务式公寓、办公楼、商业零售、住宅、酒店、高尔夫球场等。

　　观点地产新媒体在中信泰富地产官网上统计，其目前的各种地产项目共计19个，包括商办项目、住宅项目、酒店项目和高尔夫项目，其中住宅项目7个，分布在上海、海南、扬州、无锡和香港。

　　不过，2015年上半年，中信旗下房地产及基础设施业务表现并不理想，观点地产新媒体翻查中信股份2015年半年报显示，其净利润同比减少16%至22亿港元，其中房地产业务利润下跌最大。中信方面解释，房地产盈利下降主要由于大部分住宅项目仍处于开发阶段，故前6个月仅有少量项目交付入账。

　　至于传言中的收盘者中海，其2015年全年销售1806亿港元，约人民币1500亿。按照中海2015年中报披露的数据显示，其土地储备约为4409万平方米。加上三季报新增土储仅64万平方米，其截至2015年9月底的土地储备未超过4500万平方米。

　　而这里面的相当部分也是中海通过收购而获得的，据中海的报告显示，其通过资产收购而获取的土地约为891万平方米。

　　换而言之，如果中海收购中信地产业务的交易属实，中海的土地储备将直接扩大至目前的1.5倍。

　　或许并不难理解为什么中海会作出如此选择，一组数据或许可以说明。按照企业公布的数据来看，中海2015年的销售为1806亿港元，折合人民币1500亿元左右。而销售金额排在中海之上的企业包括万科、绿地、恒大、碧桂园、万达和保利，而从中报显示的土地储备来看，除了万科的土地储备比中海略少之外，其他几家的土地储备都超过中海。

　　甚至恒大和绿地两家的土储已经超过1.4亿平方米规模。

　　正在力推小股操盘和轻资产转型的万科对土地的要求自然可以少一些，但一向独立开发为主的中海则对土地的需求明显更加依赖，加上如今北京、上海、南京等一线暨热门二线城市的土地价格高涨，通过收购而获得大批量的土地储备看起来确实是相当划算的事情。

　　中信地产整合漫途未完

　　在绿地完成上市及混改、招商重组成功之后，中海和中信这两家央企巨无霸的联合再次留给市场巨大的想象空间。

　　事实上，这两家公司也刚刚分别完成各自重组。

　　一直以来，中信地产的独立上市计划总是以各种原因而无法达成。

　　公开资料显示，早在2007年中信地产就已开始积极整合地产业务，希望能在一两年内上市。其走的第一步，是扩充土地储备，当年就已布局至全国一线城市，长三角、珠三角的二线城市，以及长沙、重庆、成都等中西部地区。

　　接下来，就是整合旗下的地产业务。此前，中信集团的地产业务主要集中在中信华南集团、中信深圳集团与中信国安集团。其中，中信华南集团与中信深圳集团的资产规模分别在150亿元与70亿元左右，是中信地产业务的龙头，但中信华南与中信深圳共同使用“中信地产”品牌，一直存在同业竞争。

　　从2007年下半年开始，中信集团对旗下地产业务开始整合。2008年1月21日，整合而成的中信房地产股份有限公司正式在北京挂牌成立。

　　2009年，有消息传出，中信地产将借壳珠江控股实现A股上市，但该消息后遭中信地产否认。此后，再次有消息称，中信地产有意借壳粤宏远完成上市计划，但也被粤宏远发布公告澄清。

　　2011年5月30日，有市场人士称，受中信集团整体赴港上市计划影响，中信地产单独上市的计划终止，并将随中信集团一并赴香港联交所完成上市。

　　直到2014年4月16日下午，中信泰富正式宣布，将以约2269亿元收购母公司资产，收购完成后将更名为中国中信股份。

　　此举意味着，中信集团将通过把拥有其绝大部分净资产的中信股份注入香港上市平台中信泰富，从而实现集团整体上市。其中，当然也包括了中信集团旗下的房地产业务。

　　彼时，中信集团董事长常振明表态，实现整体上市后中信集团将全面综合地去考虑房地产业务整合，目标是将中信地产系“做到国内前十的位置”。

　　为解决同业竞争问题，中信集团一直在谋划旗下两个地产业务平台：中信地产和中信泰富的重组，却一直未能有突破性的进展。

　　在去年中信股份的中期业绩会上，中信股份副董事长及总经理王炯还明确对投资者称，有关中信地产与中信泰富地产业务之间的整合方案已经初步完成，资金也基本到位，预计9月份具体方案就可以正式出台。

　　然而，直到现在，这份所谓的已经初步完成的整合方案依然毫无踪影。

　　另一方面，中信地产系不但没有做到前十的位置，中信地产的销售这几年反而呈现出“江河日下”之势。

　　据观点地产新媒体查阅资料得知，其在2011年、2012年和2013年度的签约销售额分别为250.16亿元、234.74亿元和384.10亿元，签约销售面积分别为196万平方米、231万平方米和287万平方米。

　　而2014年，中信地产的销售额为215.2亿元，降幅不可谓不大。至于2015年的销售，按照一些机构的统计，大多都宣布在250亿上下，最好的数字也未超过300亿元。

　　中海系重组大戏再启

　　相较于中信在地产方面“缓慢”的表现，此次传闻中的另一方中海在重组方面倒是动作迅速。

　　2013年8月5日，中海在发布2013年半年报的时候，突然公告宣布中海控股股东中国建筑，拟将现时中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。

　　公告还披露，如果相关的土地及房地产发展项目未能透过出售注入中海，中国建筑拟委托中海管理余下的房地产发展项目，在任何一种情况下，都会由各相关方透过公平磋商进行。

　　当时，仍担任中海主席的孔庆平曾对观点地产新媒体表示，现时中建系内有三间上市的房地产公司，难免形成竞争，所以本次的注资希望能将资产整合，将资源发挥得更好，并强调属正常的商业考虑。

　　2014年1月28日，中海发布公告称，其与母公司就注资事项进行磋商，并已订立委托管理协议作为过渡安排。

　　根据协议，中建股份同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务，包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等，至2016年12月31日止，为期三年。

　　而委托公司包括中建股份于中国成立的24家附属公司，主要从事房地产开发及物业管理业务，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、长沙、乌鲁木齐及潍坊等地。

　　此后，中国建筑亦于2月10日正式公告称，就调整直营地产业务经营方式一事，其与控股子公司中海地产签署了《委托管理协议》。

　　中国建筑还提到，考虑到政府监管部门的审批需要时间及存在不确定等因素，中国建筑拟委托中海地产发展全面负责托管公司的管理，而本次的托管公司己包含了拟注入中海地产的全部业务。

　　2015年3月24日中午，中海地产发布公告，宣布其母公司中建股份拟将中建股份及其关联公司运营的房地产业务全部注入中海。

　　公告显示，中海以收购中建股份旗下的天宇投资，后者于中国北京、上海、天津、重庆、苏州、成都、西安、乌鲁木齐、长沙、潍坊、淄博等27个物业，以及英国伦敦3个物业，代价为18.24亿元，以内部资源拨付。交易完成后，中海外承担天宇投资欠付中建股份集团的股东贷款，于今年1月底时贷款金额约319.92亿元。

　　因此，中海为此次收购总支出为338.16亿元。

　　据统计，于2015年1月31日，收购目标集团的物业项目总建筑面积约为1090万平方米。与中海于2014年12月31日的土地储备总建筑面积3740万平方米比较，收购事项将增加土地储备总建筑面积约29.1%。

　　不过，公司之间的整合只是中海系地产业务重组的第一步，随后的人员、架构、管理模式等调整才是整合最实质性的内容。

　　从去年的一系列事件来看，中海的内部整合之路尚没有结束。

　　事实上，早业内人士预言，中建央企背景浓郁，而中海很早就已经市场化，整合起来难度大于一般民营企业。如果收购中信地产的传言属实，那么中海内部的地产整合难度将更上一层楼。

　　不过，待这场整合完成之后，中海将成为另一个地产航母。