九龙仓内地发展重点转向商业地产 减少写字楼持有量

　　50万平方米，二线城市，这两个关键词是目前九龙仓集团有限公司（00004.HK，简称九龙仓）写字楼业务的缩影。

　　在3月9日的2015年业绩发布会上，九龙仓主席兼常务董事吴天海表示，无论是香港还是内地，九龙仓都希望继续物色到合适的投资物业，包括已经建好的物业或地块，只要是优质的，都会继续寻求，将九龙仓收租组合做得更强。

　　2015年，九龙仓集团核心盈利增加5%至110亿港元，其中投资物业核心盈利增加9%至83亿港元。收租业务核心盈利占集团整体盈利约76%。

　　随着内地项目的逐渐落成、出租，九龙仓内地投资物业的回收期也即将来临。但3月10日，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官接受21世纪经济报道记者采访时表示，将应市场变化，调整内地写字楼项目的租售比；写字楼的资产增值空间有限，与商场不同，因此将会减少持有。

　　据邵永官透露，目前九龙仓包括已经竣工与在建的储备有超120万平方米，存量约50万平方米。邵永官指出，2016年市场环境有挑战和困难，因此也不会因为项目路段好出租率高而大幅涨价。

　　九龙仓正在内地核心城市以香港海港城为模板开发五个国金中心项目，分别位于成都、无锡、重庆、长沙、苏州。

　　邵永官认为，九龙仓的商场租金可以与同业拉开很大距离，但办公楼只是一个商品，增值空间有限，因此选择部分地区项目整体出售是一个经营策略。事实上，一直有机构投资者想整购九龙仓的写字楼。

　　此外可在写字楼出租上引入战略伙伴。成都国金中心三号写字楼（除九龙仓自持的尼依格罗酒店以外）所有高区27至44楼，共2.3万余平方米的租赁面积，由沪宁商业管理有限公司独家承租，打造其西部首个MFG项目（Modern Fortune Group），实际上是联合办公业态的写字楼。据MFG董事总经理周栋介绍，在不到半年时间里，MFG已经实现100%出租率，租赁群体为文创类企业。尝到差异化产品出租的成功之后，九龙仓与MFG还计划在无锡、苏州等项目继续寻求合作机会。

　　还可引入金融等高收入公司，保障租金水平。苏州国金中心项目于2014年底开始招租，至今已完成约30%租赁。但九龙仓采取了低楼层低租金策略，并引进金融公司。

　　克而瑞研究中心分析师洪圣奇指出，港资在内地的战略调整，主要有三方面的原因：首先，内地业绩增长有瓶颈，现在去套现可能会更好；其次，港资企业相对偏保守，大部分策略是通过早期土地储备，打时间差而实现增值获利，一旦销售或者租赁出现瓶颈，会立即选择全身而退或部分股权转让；再次，从海外投资来看，欧洲进入量化宽松、经济低迷周期，国外的机会可能比内地更强，加之香港企业到了二代三代接班阶段，父辈的内地政府资源可能难以传承，去国外发展可能也是基于企业长远打算考虑。

　　九龙仓亦如是，经历2014年住宅市场波动、住宅降价销售之后，尽管2015年住宅业务增长水平高于其它港资公司，但管理层仍然决定减少有项目的城市，大概会由15个城市减到10个。

　　商业地产则不同。2015年年初，九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥就曾透露，未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点，预计2015年九龙仓集团业务同比增长30%，在内地商业地产预计30%的租金增长；五年之内，内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。而根据2015年年报，九龙仓内地投资物业收入已上升16%达23.05亿港元，盈利则上升25%至12.43亿港元。