央企整合边缘 “地王专业户”华润置地200亿融资背后

　　自2015年以来，人民币贬值对境外上市企业的现金流产生了不可逆转的汇兑影响。考虑到汇率与损益表的关系，包括房地产开发商在内的不少企业开始倾向于风险相对小的境内贷款。

　　从国家统计局的数据可以窥视过去一年境内贷款的行情。据统计，2013-2015年，中国年末广义货币供应量（M2）余额、狭义货币供应量（M1）余额、流通中货币（M0）余额年均增长分别为12.6%、9.1%和5.0%，而上市公司通过境内市场累计筹资年均增长72.2%。

　　即便是占据境外融资成本低优势的华润置地，或许也已更加重视人民币境内贷款。据观点地产新媒体了解，仅2015年下半年，华润置地的人民币贷款占总贷款比率便达到接近50%；同时，该公司已开始提前偿还境外贷款。

　　随着人民币汇率波动，这种趋势在进入2016年后更为明显。最新公告显示，华润置地向中国银行间市场交易商协会申请注册总额不超过人民币200亿元中期票据，数额之大放在该公司近年历史中也属罕见。

　　观点地产新媒体就融资事项与华润置地相关人士咨询，截至发稿时，并未获得回应。

　　市场人士对观点地产新媒体指，过去一年，华润置地在拿地支出（土地总金额）近600亿元，尽管采取了合作拿地、分散开发等方式，但积极拿地的策略依然引发了外界对其财务风险激化的担忧。为了缓解压力，频频融资也不可避免。

　　另一方面，在中海、中信房地产资产整合如火如荼之际，关于央企整合也成了焦点话题。相比之下，同样作为央企的华润置地除了直接收购项目，也仅是通过诸如母公司资产注入等内生式增长，处于整合大棋的边缘地带。

　　200亿融资大单

　　据观点地产新媒体查询资料，华润置地上一次于3月前发行中期票据是需回溯两年前。2014年2月，当时美国量化宽松政策仍为主流，华润置地向港交所申请发行20亿元中期票据。

　　不过，随着美联储加息及人民币贬值，华润置地转向境内市场。中银国际于2015年11月底对华润置地调研后发布的报告佐证了这一点。报告指，华润置地已开始提前偿还境外贷款；但由于境内并无单一大规模发债实体，华润置地在发行境内债券时遇到了一些阻力。

　　如今看来，中期票据成为华润置地在境内贷款的一项新选择。该公司3月15日最新公告中表示，公司已向中国银行间市场交易商协会提交不超过人民币200亿元中期票据注册，及首期建议发行的有关申请。

　　获得上述批准后，华润置地拟发行首期中期票据，本金金额拟为人民币50亿元，票面利率通过簿记建档方式厘定，并须视乎市场情况及投资者兴趣而定。首期中期票据募集到的资金计划用于建设集团项目及补充集团流动资金。

　　有分析人士在接受观点地产新媒体采访时认为，华润置地成功发行该笔贷款问题不大。且考虑到华润置地在资本市场一般能获得成本较低的资金，此次融资成本也不会特别高。

　　对于如此大规模的融资，其用途也自然备受关注。分析人士称，拟发行的人民币中期票据计划将成为华润置地支持业务增长的融资渠道，具体或主要补充用于一二线城市土地获取及建设的资金。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2015年，仅保利、万科、华润置地等企业主导或拿地总金额均超过了500亿元，其中华润置地共计拿地总支出在600亿元上下，在各大标杆房企中位居前列。

　　仅去年上半年，华润置地斥资共约383.8亿元增持了10宗土地（其中权益地价人民币181.5亿元），计容建筑面积达269万平方米，其中开发物业263万平方米，投资物业6.5万平方米。在新增土储中，仅北京、上海区域拿地便达244.72亿元；而“地王”项目则多达6个左右，分别位于北京、上海、福州、武汉及沈阳。

　　其中1月份，华润置地首开平安联合体竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，拍出86.25亿元的总价地王；3月，华润置地华发联合体以70.52亿元竞得上海闸北区一宗地块，6月再以87.95亿元竞得同区另一宗地块；8月以47.2亿元获取武汉光谷地块，刷新武昌单价地王纪录。

　　即便进入2016年，华润置地依旧联合华侨城以69.32亿元竞得上海苏河湾中央公园地块。2月份，华润置地还宣布与澳门新建业成立基金，初始募集人民币47.98亿元，用以开发体量达460万平方米的“横琴万象世界”项目。

　　分析人士表示，华润置地获得的土地大多价格较高，且投入较大不可避免地带来财务方面的压力。其进一步指出，若新增土储项目毛利较现存土地还低，那么华润置地要想达成毛利率愿望存在难度。

　　此前瑞信在报告中也表示，华润置地前10月左右获得的十余幅土地的平均毛利率为20%，较现有土储25%-30%偏低。

　　央企整合的边缘

　　对于华润置地大举进军一二线的举动，分析人士列举历史原因称，华润置地在2010-2011年间在二三线密集布局，使得整体毛利从2011年的39.5%降至2014年底的30.6%。“所以这家公司一直希望通过回归一二线重新提升毛利率。”

　　2014年华润集团经历风波，使得外界认为华润置地的策略一度面临挑战。此后华润置地稳定管理层后，继续布局一线以解决毛利率下滑的任务。

　　自2015年3月起，华润置地已经先后通过配股、债券发行、票据兑现、出售股票、短期融资等金融手段，在香港资本市场融资总计超330亿港元。与此同时，获得资金补充的华润置地积极寻求购地机会，这才有了全年累计拿地金额约600亿元的一幕。

　　除了在一二线城市的土地收购，母公司华润集团注资也成为华润置地扩大土储的一个方式。2014年底，华润置地以10多亿股的股票代价，从华润集团手中购得深圳约300万平方米土地，此后由此开发出的南山华润城、罗湖华润银湖蓝山等项目成为业绩的重要组成部分。

　　截至2015年6月，华润置地中期核心纯利增长31.8%至50.2亿港元，综合毛利率上升1.8个百分点至32.2%，主要由于毛利率较高的一线城市项目结转提升；2015年全年，华润置地累计合同销售额增长23%至人民币851.5亿元，完成全年目标780亿元的109%。

　　相比之下，2016年最新发生的中海、中信资产整合，让外界看到了一条央企巨鳄迅速扩张的捷径。观点地产新媒体查阅公告发现，中海以310亿元的代价，获得了中信出售的包括土储面积约2400万平方米，这些土储不少都位于北京、上海、深圳及海南等地。

　　也就是说，中海在整合完母公司中建旗下的地产业务后，有极大可能吞食下中信旗下估值千亿的优质资源。更为重要的是，注重利润的中海对于上海等地的高价地块向来谨慎，通过整合的方式进入上海，也成为最理想的方式。另外考虑到交易双方都是央企，因此收购也是加分之举。

　　不仅是中海、中信，此前半年，央企中冶也宣布整体并入五矿，成为其全资企业。外界普遍预计，这两大资产合并规模近6000亿元的整合，未来其地产业务部分规模整合或又将催生一个超级地产霸主。

　　不过，纵然市场有先例，但作为国资房企排头兵的华润置地此轮却未获整合机缘。截至目前，华润置地扩张的最主要方式仍旧是公开购地以及母公司低成本注资，这种内生式发展被认为是其未来跻身“千亿房企”的重要途径。

　　分析人士对观点地产新媒体表示，华润集团目前最有可能注入华润置地的是深圳湾项目，预计将于今年内启动注资。据悉，深圳湾综合体包括购物者中心、住宅、华润总部大厦，体量达76万平方米。

　　谈及央企整合，分析人士仅表示，中海、中信的案例并不具普遍性。他强调，央企整合推进难度往往很大，一把手的态度及整合方式极为重要，且涉及错综复杂的利益博弈。

　　上述人士续称，现在华润置地的销售增长稳定，一二城市未来也或提高毛利率，2015年旗下22个主要商场租金上升20%，基本面仍较为良好。即便有整合机遇，若资产不优质，华润集团同意推进的可能性会极小。