二三线城市商业地产库存压力大 亟待推商业地产证券化

　　关于我国房地产的库存总规模，目前并无权威数据统计，但商业地产的总体过剩情况严重，早已成为业界共识。全国政协委员、上海社科院研究员张泓铭近日曾公开表示，这部分库存包括商铺、办公楼、综合体及工业、旅游等产业地产，且土地性质转变难度大，容易被人忽视。

　　与住宅相比，商业地产库存规模相对较小，但其景气与否和经济形势密切相关，而商业地产的地价、建造、后期运营成本明显高于住宅，对资金的吸纳能力亦强于住宅。其库存问题也需得到重视。

　　尽管当前迎来一系列的利好政策，但商业地产去库存在短期内是否能顺利度过难关，一切还尚属未知。

　　现状：二三线尤为突出

　　商业地产库存压力大是由于多方面原因造成的，在很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。研究发现，在住宅市场反复调控的 2008-2014年间，办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发投资的187%增幅。虽然在早期市场存量不足以 满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但是随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日渐式微。

　　根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截至2015年12月底，我国商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米，并且商业地产库存主要集中在二三线城市。

　　根据第一太平戴维斯的观点，就写字楼市场而言，一线城市作为重要的商务金融中心，吸引了大量跨国公司与国有企业设立区域总部，因此，一线城市的写字楼空置率也处于全国最低水平。相比之下，近年来二线城市的甲级写字楼存量迅速增加，需求却十分疲弱，因此空置率偏高。

　　根据该机构的数据，全国主要城市中，北京、上海、深圳的甲级写字楼市场规模大，空置率都在10%以下。杭州、武汉、苏州、成都等地的甲级写字楼空置率均超过20%；沈阳、重庆、长沙都超过30%；无锡情况较严重，甲级写字楼市场的空置率超过了50%。

　　与写字楼市场相比，商业零售市场的库存分布也大致相似。天津、沈阳、无锡、青岛等地的空置率明显高于其他热点城市。第一太平戴维斯表示，近年来不少城市的商业零售市场供应较足，空置率呈“膨胀”之势。

　　机遇：把控政策红利

　　当前，一些利好政策的出台，为商业地产去库存带来了希望。但如何利用好政策红利还有待商榷。去年11月22日国务院发布了《关于加快发展生活性服务 业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这是出租公寓首次被写进国务院 的政策性文件，同时被认为是商业地产库存的重要去化通道。

　　此外，从“供给侧改革”的提出，不难看出中央政府在尝试从供给角度对房地产进行有效事前监管的方式，这意味着政府调控“有形的手”将会把更多的舞台 留给市场这双“无形的手”。供给侧改革的趋势之下，目前商业地产的库存需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要尽快创新商业运营模式。

　　但业内人士表示，中国商业地产已经沉淀了大量的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求实现轻资产化运营。中央提出供给侧改革将有利于提高土地资源的利用率，而以运营输出的轻资产模式将提升整个商业地产的发展层次。

　　“众创空间”的概念在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次被提出。分析人士认为，共享经济的兴起，创客空间等平台的出现，为商业地产去库存提供了一种路径。招商地产、华夏幸福产业园、SOHO 3Q、万科云城等都希望在“众创空间”上有所作为。

　　国家科技部一再强调，众创空间绝不是大兴土木的房地产建设，而是在各类新型孵化器的基础上，打造一个开放式的创业生态系统。一些众创空间被地产商绑 架，成为盘活存量、租售地产的噱头。几间房子、几张办公桌、一个时髦名字，一些地产摇身一变成为众创空间。当众创空间遇上产业地产，共享经济的模式能否给 去库存时代的房地产业带来变革？

　　用“众创”的方式无疑可以激活现有的存量办公空间，但能否解决大面积去库存这一房地产大问题？清控科创控股股份有限公司总裁程方直言作用是“杯水车薪”。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦认为，面对“去库存”压力，除了采取更为精准的前期目标客群定位、差异化招商外，借助当前“万众创业”的契机是可以的，引入“购物中心+联合办公”模式，降低商场空置率，但绝非把众创空间当成救命稻草。

　　由于前几年的大量商业地产投资，仍然处于收获期，这也决定了，未来商业地产的库存规模可能继续增加。分析人士指出，要做到大规模去化，即使在政策红 利大好的当下，仍需长期的过程。对此，国务院发展研究中心副主任王一鸣公开表示，商业用房和写字楼是去库存的一大难点，由于互联网的直接冲击，这块去库 存，按照最大的口径，大概要十年。

　　路径：商业地产证券化

　　在“去库存”的大背景下，REITs作为盘活商业地产的有效手段在内地市场越发受到市场重视。

　　全国“两会”上全国人大代表、步步高商业集团董事长王填提出希望通过推出商业地产投资信托基金（REITs）来解决。王填表示，房地产投资信托基金的发展能够对商业地产运营模式带来深刻变化，能够有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。

　　REITs有何作用，直白些说，REITs一方面可以帮助开发商将旗下部分或全部商业地产打包上市提前变现，获得更灵活的融资渠道；另一方 面，REITs为投资者提供在股票、债券、现金之外的“第四类资产”，让中小投资者可以成为商业地产的股东，间接实现投资房地产业的愿望。

　　业内人士表示，房地产投资信托基金为商业地产开发商提供了一种退出机制，开发商通过将培育成熟能够获得稳定租金收入的存量资产打包设立房地产投资信托基金，并在公开市场出售，可实现资金的快速回笼，缩短投资回报周期，提高内部收益率。

　　与此同时，对投资者而言，房地产投资信托基金可提供优质的固定收益投资品种，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产行业的机会。专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

　　越秀房产信托基金的成功上市，让人一度期待内地的资产证券化将进入发展快车道，从2005年赴港上市至今10年，越秀房产信托基金发展之迅猛有目共 睹：旗下运营物业从4个增加至7个，资产规模从45亿元翻两番至293亿元；近几年基金分派率均保持在7%以上，并在2015年进入恒生综合指数、恒生可 持续发展企业指数系列，成为亚洲最具影响力的REITs之一。历经10年的探索让越秀房产信托基金在业内具备了足够的话语权，它对国内REITs观察和经 验具备普适性，所要克服的障碍同样具备普适性。

　　但截至目前，我国房地产投资信托基金尚未得到大规模的发展。王填在议案中指出了制约我国房地产投资信托基金发展的主要因素。他认为，由于我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定，根据现行税法，我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题，导致发行成本高企。

　　对此，王填提出可以借鉴国外的税制经验，采取立法为主、政策为辅的探索方式，推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是为了迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题，需要在现有税制的基础上设立专项法。

　　同时，王填建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV（特殊功能公司）方免除部分税收；对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策；对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策，

　　越秀房产信托基金的行政总裁林德良也表示，只有解决了立法这个根本，方能打开内地资产证券化的大门，让更多内地资产通过REITs实现上市交易，将商业地产由“重”变“轻”，进而提高房地产资产的流动性。这是商业地产去库存的解决之道。

　　对此，全国人大代表、越秀集团董事长张招兴也在全国“两会”上递交了一份议案，建议制定房地产投资信托基金法。