保利销售破2000亿 千亿买地规模追逐与CMBS融资长路

　　年关渐近，保利地产距内部定下的三千亿目标又进了一步。

　　国庆长假后，众多房企陆续发布9月份销售成绩，保利房地产（集团）股份有限公司亦在10月10日下午披露其前9月销售情况。

　　公告显示，9月份单月，保利实现签约金额219.93亿元，签约面积155.71万平方米，两项数据同比均有所增长，前者增长9.17%，后者1.52%。

　　截至2017年9月30日止的九个月，保利累计签约金额突破2000亿，同比增长了32.16%至2081.59亿元，比去年同期增加27.24%。

　　虽然曾被质疑规模落后，但从销售大幅增长和不断扩大土地储备容量，以及近期进行的系列融资动作来看，保利显然已在追赶中。

　　千亿买地与海外版图

　　近两年你追我赶的房企规模追逐中，保利地产管理层也曾公开坦陈因销售差距变大所带来的压力日渐增加。

　　为此，保利地产多次强调要力保第一梯队位置，意欲今年冲刺3000亿，三年内突破5000亿，并从去年开始就加强土地储备的扩充力度，今年则更为明显。

　　数据显示，去年全年保利斥资1214亿新增了112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，项目数量及面积同比分别增长84%和85%。

　　今年仅1-8月份，保利地产累计投入比去年同期多近两倍的资金在全国各地扫货，获取的土地累计权益建筑面积同比增加186%，达到1543万平方米，权益土地出让成本约845亿，同比增长161%。

　　9月份，保利留给市场最多的印象，依然是通过招拍挂、合作、并购等方式频繁拿地。

　　发布销售简报的同时，保利还发布了一份获得房地产项目的公告，其中共列出了近期新增的21个地块项目，分布的区域是上海、广州、天津、武汉、成都、重庆、厦门、苏州、绍兴等核心一二线及周边城市。

　　观点地产新媒体粗略统计发现，该21宗地总土地面积136.82万平方米，总规划容积率面积高达310.71万平方米，而保利需为支付的地价超过210亿元。

　　披露新项目的同时，保利亦在公告中表示，将通过合作等方式控制拿地成本。

　　新增的21个项目中，有8宗地保利所占权益在40%-90%之间；另外13个权益100%的项目，保利已明确部分未来拟引入合作方共同开发。

　　需要注意的是，其中还罕有地出现了一宗海外地块——9月份，保利通过合作获得了一宗位于澳大利亚悉尼市宾士镇32 Kitchener Parade的住宅地块。该地块用地面积13265平方米，规划容积率面积46427平方米，保利拥有其90%权益，需为此支付的价款为4968万澳币。

　　实际上，近几年保利虽不如碧桂园、万科等房企般高调扩张海外，但其对国际市场并非没有想法。

　　年中股东会时，保利方面就曾披露，此前已在澳大利亚有三个项目，去年共计实现17亿签约额，同时还落定了6个新的项目。

　　保利地产董事长宋广菊当时还透露，公司内部已有明确的海外战略目标，未来不仅会持续关注美国、英国、加拿大等发达国家，东南亚市场也是重点目标。

　　董事兼总经理刘平则指出，未来海外投资确实有机会，但欧美房地产市场已属饱和状态，因而保利并没有很大的目标，反而是正在发展中的东南亚市场会有更大的想象空间。

　　首单CMBS和200亿融资

　　规模的追赶，需要大量补充土地资源，也需要源源不断的资金支持。除了不断增加手中的“筹码”，获取更多的发展机会，保利还在9月份进行了两个融资大动作——发行首单CMBS以及获批发行200亿债务融资工具。

　　观点地产新媒体获悉，为了加快多元化战略中商业地产这一重点板块的发展，保利早在今年5月份就已有设立商业不动产抵押贷款证券化的计划，7月份正式获批挂牌。

　　9月12日，该名为“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”的保利地产首单CMBS宣布在上交所设立，基础资产为广州保利国际广场及保利中心两个已有稳定收益的成熟写字楼项目。

　　该笔CMBS发行规模35.3亿，发行利率4.88%，资产抵押率67.72%。仅一天后，保利即公告称，截至2017年9月12日，该“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”实际收到认购资金35.30亿元，达到约定资金规模。

　　随着房企融资渠道收紧且成本不断增加、CMBS等模式日渐成熟，越来越多企业开始选择尝试创新的方式获取资金。

　　保利方面曾就此回应称，未来资产证券化将是大趋势，该CMBS为其开拓了新的渠道，且保利筹备已久，未来还会尝试推出包括购物中心、酒店、长租公寓、养老公寓等更多业务的资产证券化方案。

　　首次试水商业资产证券化之外，保利地产还在9月27日披露了一则获批发行200亿额度债务融资工具的信息。

　　据悉，保利该200亿债务融资工具有效期限为2年，分为50亿元超短期融资券以及150亿元中期票据注册。

　　具体发行计划以及资金用途，公告并未详细披露，观点地产新媒体就此联系保利相关负责人咨询，对方也未有更多的回应，仅表示这是公司的运营所需，属于一直有进行的正常融资行为。

　　观点地产新媒体查阅保利2017中期业绩报告获悉，今年上半年，保利地产新增有息负债768亿元，净增有息负债588亿元。截至6月30日，保利资产负债率为78.83%，较去年末上升4.06个百分点。