碧桂园实现1401.6亿业绩 未来绝对不放弃三四线城市

　　3月15日，碧桂园2015年度业绩发布会在香港举行。碧桂园业绩报告显示，2015年碧桂园集团及其联营及合营公司合同销售金额约为人民币1401.6亿元，同比增长7.1%，其中下半年合同销售金额约为856.9亿元，环比增长57.3%。

　　合同销售面积约2153万平方米，同比增长10.7%。销售楼款现金回笼约为1170.0亿元，连续第二次实现现金回款过千亿。从销售数据上来看，2015年，国内一二线城市的项目为碧桂园贡献了约52%销售额，另有46%来自于国内三四线城市的项目。

　　2015年，公司实现营业收入达1132.2亿元，同比增长达33.9%；实现净利润92.76亿元，同比下降9.32%。全年共有61个全新项目开盘。

　　碧桂园的毛利率相较2014年有所下降，从26%下降至20%左右。对此，碧桂园总裁莫斌表示，由于2015年交付的产品为2014年签约，而当年房地产整体情况较差，碧桂园采取了包括价格方式在内的去库存方式，因此毛利率有所下降，未来“毛利率一定会比2015年好”。

　　与万达、恒大等龙头房企相比，同处千亿阵营的碧桂园在转型的步伐显得相对缓慢，当千亿房企们都制定了转型战略，在转型路上越走越远时，碧桂园有点按耐不住了。2015年，碧桂园开始加速转型布局，物业服务与教育业务成为公司实现相关多元化扩张的主攻方向，碧桂园在2015年中期业绩会上透露，计划要将旗下的物业、教育两大业务板块分拆上市。

　　碧桂园物业服务有限公司在2015年成立了市场拓展部，负责碧桂园物业的项目外接工作。截至2015年12月31日，碧桂园集团的物业管理业务覆盖382个项目，签约管理面积约1.38亿平方米，当中物业管理团队已进场的管理面积约8342万平方米，其余面积尚待陆续交付。碧桂园共服务全国约58万户业主和居民。期内集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币14.7亿元，同比增长52.4%。

　　碧桂园物业服务将在中国内地上市，地点或选在上海。目前申请表已经报出去，等待审查。预计今年年底完成上市，目前各方面进展顺利。

　　起步较早的碧桂园教育产业将在A股分拆上市

　　碧桂园在教育方面的开拓，是早于大多数房产企业的。据悉，早在1994年的时候，碧桂园就创办了碧桂园学校，是当前中国国内极为少数的全面实施PYP(幼小项目)、MYP (中学项目)、DP(大学预科项目)的IB 国际学校。碧桂园教育集团目前拥有34所在办学校及3所慈善学校、21087名在校学生、2526名教师；毕业生100%考取国外大学，50%以上考取世界排名前100位的名牌大学，30%考取世界排名前50位的顶级大学。教育板块与地产板块的积极互动，成为碧桂园新的利润增长点。

　　碧桂园教育板块在市场已经有品牌、有规模，市场也认可教育产业，将会赶在今年上半年的窗口期在A股分拆上市。

　　碧桂园联手文化行业巨头，构建“平台+业态+产品+网络”的立体化商业模式

　　电子商务的快速发展改变了人们的消费习惯，对传统实体商店的冲击很大，但是休闲、体验类业态属于电商难以替代的领域，所以在城市中心城区和周边新城建设新兴体验式消费业态的市场相当广阔。

　　正因如此，碧桂园联手中国平安、华谊兄弟等行业巨头，旨在构建“平台+业态+产品+网络”的立体化商业模式，并重点开发“城市中心文旅综合体”和“城市周边文化旅游城”两种业态。

　　2015年8月9日上午，中国平安、碧桂园、华谊兄弟、海昌集团等多家龙头企业高层齐聚北京，正式启动跨界资源整合平台--“平安文旅荟”。该平台旨在整合国内影视、旅游、休闲、房地产和消费资源，打造针对各类主力消费人群的文化旅游综合体，并计划在全国范围复制发展。

　　碧桂园文化旅游综合体将以平安集团综合金融服务体系为支撑，通过整合国内高端休闲、消费产业资源，打造针对各类主力消费人群的文化旅游项目。

　　碧桂园携手中国平安，线下结合线上共同开拓社区服务

　　据悉，自2014年以来，碧桂园物业就已开始探索开发与“互联网+社区服务”定位相匹配的目标客户的O2O业务平台，规划通过线下业务向线上引流，实现未来三年平台业务经营收入超百亿。2015年4月，一款名为碧桂园“e当家”的社区APP在顺德碧桂园上线，碧桂园的业主通过该软件可享受到在线订餐、家政、查询、购物、交友、管家等碧桂园业主独有的服务。

　　战略入股碧桂园的平安通过自身资源不断完善碧桂园的社区服务。目前他们已经购买公司资产注入社区，提供金融门店便捷服务，如平安金融超市、小额贷款等业务已在碧桂园社区落地试点。

　　此外，碧桂园方面还出资约9756万元认购了家政O2O平台易盟天地20%的股份。公司方面认为，这两项投资均可以与碧桂园垂直社区生态链产业产生协同效应，并培养公司的资产管理能力。

　　碧桂园拥有丰富的开发经验，开发速度和质量都比较好，将为中国平安提供社区业务的切入点，双方可携手开拓、对接目前碧桂园200多个项目的社区资源；而平安互联网金融、后援中心、电话中心等已经形成较强的线上服务能力。碧桂园与中国平安的合作无疑是打开了社区服务巨大的想象空间。此外，双方还会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。

　　站在巨人肩膀上的富二代产品“橙家”面临市场检验

　　2015年下半年，碧桂园宣告进军互联网家装，创立了橙家品牌，橙家致力于为用户提供透明的、极致的、人性化、去中间化的一站式家装套餐服务。2016年1月，橙家首家旗舰店正式在广州开业。橙家CEO王睿发表开业致辞表示，广州站只是橙家全国布局的第一城，接下来，橙家将陆续进驻北京、上海、深圳等地，并通过众筹、社区样板间等商业模式创新实现快速发展与全国扩张。

　　作为老牌房企，碧桂园拥有20年的施工管理经验以及供应链实力，而这些又或许是互联网生力军所缺失的，基于这些优势的存在，橙家在满足走高性价比爆款策略的同时，依然保有合理的利润空间。

　　这个站在巨人肩膀上的“富二代”是否能在这互联网家装市场中玩的风生水起还有待时间和市场的检验。

　　碧桂园谨慎进入一线城市，绝对不放弃三四线城市的优势

　　目前国家积极推动楼市去库存，一线城市楼价逐渐上涨，但是国家更希望三四线城市去库存。

　　碧桂园目前整体库存货量已达6000多亿元，接近一半的储备在三四线城市，而目前三四线城市的整体库存巨大，去库存压力较大。

　　在业绩发布会上，碧桂园首席财务官吴建斌表示，国家去库存重点在于三四线城市，相信各项政策一定会向三四线倾斜，而碧桂园是三四线城市的品牌地产，存货的年限不长，只会涨价，不会降价销售。

　　过去一年，碧桂园通过积极的销售策略已将库存量净减少44亿元。碧桂园截止2015年底的库存量达到6270多亿元，其中位于三四线城市的项目预计可售货值约2980亿元，这占到总可售货值的47.53%。在目前三四线城市整体库存压力下，虽然信心十足，但碧桂园依然会面临诸多调整。

　　房地产已步入“白银时代”，三四线城市的市场萎缩态势明显。与此同时，万科、绿地、万达、恒大等巨头也迅速进入之前被忽视的二三线城市，甚至是四线城市，这在一定程度上，限制了碧桂园跑马圈地的速度，大大提高了房地产开发的成本，也让其提前遭遇到成长的“天花板”。

　　在此环境下，碧桂园在三四线城市采取“涨价去库存”，能否保住“千亿俱乐部”的席位仍未可知。当然，毕竟碧桂园深耕于三四线城市市场，相对于一线城市的激烈竞争，碧桂园本来就有一定的优势。碧桂园最大的优势即全产业链体系，业界曾戏称，从第一步投标到最后一步装修结束后擦地板，碧桂园可以不借助任何合作者独立完成。也正是凭借着全产业链体系，碧桂园的产品线日趋成熟，并且具有可复制性，保证了碧桂园的扩张速度和质量。

　　2016年，碧桂园的销售目标为1680亿元，交付目标为1800万平方米，且不包括海外的销售。碧桂园方面表示，虽然谨慎进入一线城市，但三四线城市是公司的优势，绝对不能放弃。

　　未来，碧桂园会积极筹划以社区需求为中心的资源整合平台，其中包括物业开发、社区配套、投资及金融三大业务板块，进一步充分挖掘房地产价值链内业务及资产价值，通过参股、控股及分拆上市等金融化手段进行业务资源整合，实现公司价值的最大化。