司徒文聪：未来中国商业地产从增量转向优化存量时代

　　编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

　　（赢商网上海站）当前，中国商业地产进入复合运营管理的高速发展时代，亟需一个拥有先进商业理念、丰富行业经验及强大执行能力的专业团队。在此背景下，作为专注于中国商业地产的经营管理机构，盈石中国将如何应对当前的商业地产环境？

　　时值第11届中国商业地产节之际，赢商网专访了盈石中国“掌门人”盈石中国商业投资控股集团董事长司徒文聪，他向赢商网解读了盈石发展新方向。此外，针对当前中国商业地产现状，司徒文聪说，未来商业地产不再是一个增量时代，将更加关心怎样把存量做好、优化；而发展趋势也或将不再是“大而全”商业体的“天下”，“精而美”商业将更易脱颖而出。

　　赢商网：在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？

　　司徒文聪：商业地产的过去跟国内其他产业走过的道路一样，初期都是需求，并且这个需求是所有人的需求，所以在这个行业早期的时候，需求井喷的影响力特别大，那个阶段只要能解决他们的基本需求，就能够成为商业地产的行业“领头羊”。

　　前面的10到20年中国商业地产都是处在一个解决需求的年代，对于开发商来说，他们也不需要追求如氛围、场景化等这些内容的附加值，或者说把这部分比例降到很低，对于他们来说，尽快把产品落地，并且把这个产品通过合理的渠道送到消费者手上才是关键，在这个时期，抓准这个脉搏的人应该都赚钱。

　　但如果当时有一些比较追求搞调性、拗造型的开发商或运营者，就会在那么容易赚大钱的年代赚小钱，甚至都活不下来，所以当时成功的都是一些有最标准化系统、可以用最快的速度把最好的产品落到消费者手上的产品，如大卖场。

　　我觉得需求年代的特征，第一个是量、第二个是标准化、第三个就是价格。只要它的生意在当时能够满足这三个特征，它的胜算会比较大。

　　我们自己总结来看，第一代的人都是在解决标准，随着后来每个人有自己的品味，开始追求服务、附加值等这些东西，商业地产就开始进入一个新的附加值阶段。因此，现在一线城市或1.5线城市，如果走标准化的产品、大卖场式的产品，就会处于一个困难的运营时期。

　　未来的发展是你用心地做附加值，如环境、独特、氛围及体验等，将会赢取一部分忠实的消费者对你的倾斜，而给你带来更多消费者的附加值，价格已经不重要了。

　　赢商网：经过11年粗放发展集中爆发时期，您认为国内商业地产存在哪些问题，需要摒除哪些思维和做法？

　　司徒文聪：未来的商业地产不再是一个增量的时代，它更加关心在于怎样把存量做好、提升、修正和优化，这几个词都是今天商业地产的关键词。

　　首先这个“增量”是要把所有的存量打败，但它并不是去增加这个地区或者地方的销售量，只是把一些没有达到这个质量的项目提升一个质量，所以它不是增量的房地产，而是通过对已有项目的优化改造来提升存量房产。

　　赢商网：过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

　　司徒文聪：在我看来，O2O不是提升，只是一个渠道的便捷性，或者说怎么吸引消费者来到这个商业项目并使他开心地离开的工具。

　　商业地产创新，我觉得所有的内容都是围绕一件事情：服务。它只能在这方面做提升，因为商品的价格再便宜，如果体验不好消费者可能还是不会买账。现在的“90后”消费者他们有品牌意识、追求感觉，对价格的考虑不会在首要位置，但商品品质不能够太差，我觉得未来所有的空间，都在于怎样把服务这个题目做的更加有创意以及如何用不同的方式来呈现。

　　第二个方面，将来不会有一家商业地产能够做到一网打尽，像那种大而全、全覆盖的年代肯定会慢慢改变，因为用一种颜色、或者视觉可以满足所有人的年代已经过去，所以我觉得未来的发展方向一定是精细化、品种化、小众化、分类化会成为我们发展的一个重点，它不会再有大而全、全覆盖这种概念，可能是“精而美”商业会脱颖而出。

　　赢商网：对于2016年商业地产的行业展望，您认为有哪些发展趋势？

　　司徒文聪：我觉得可能会有四个趋势。

　　第一个趋势：我认为开发商自己做运营商的年代应该已经过去。可能在早前，开发商会认为自己可以通过招聘、请一个团队就可以干一番大的事业，但将来大部分开发商应该都会将项目交给专业的团队去做，这个趋势2016年之后会发展的更加成熟一点。

　　第二个趋势：零售房地产物业给很多开发商带来的将并不是利润，而是在短期内，会慢慢转变成一种负担。以前所有的开发商都会以获得大体量的商业项目为荣，他们会以最大面积去做商业，但现在他们会发现，越大的商业面积他们承受的财务压力也会越大，所以以前所谓的利润空间在短期内可能会变成一个负担。

　　第三个趋势：市面上的一些运营管理公司，类似盈石等很多同行公司以前都会提到、甚至强调：全过程的解决方案、营销方案、从拿地到运营等口号，但在未来十年，存量资产的优化、如何精细化去解决某一个商业房地产里面的商业部分的发展、怎么去通过有效的调整现状来改变提升业绩等将会成为所有公司的口号。强调“全过程”的这种公司会越来越少，因为需求会越来越少。

　　第四个趋势：类似像盈石这种运营管理商、专业公司，估计今年会冒出很多。他们都自称自己有解决商业空间的能力，可能这种资产运营公司、资产管理公司，或者说商业运营商、运营平台等这种公司会越来越多。因为开发商已经不打算自己组建团队来运营项目，所以他们会依赖社会上有能力的专业单位来操盘。这个趋势会导致开发商的这部分资金流向专业公司，这个趋势会非常明显。

　　赢商网：针对当前商业地产行业的趋势，盈石将有怎样的发展方向和战略？

　　司徒文聪：其实，我们早在2013年底就已经基本预判到今天的情况：优化存量将变成主打而不是新的土地开发，或者说一些完全崭新的想法去获得大片土地来做更大商业体。

　　所以我们在三年前启动了2个方向，第一个方向是金融平台。盈石也在做一些变化，我们是一家纯粹的轻资产运营管理公司，同时我们也会在金融上配合一些大的金融机构，共同去收购一些有潜力的资产，然后再交由盈石团队管理。我们在早期就已经与一些基金在合作洽谈，未来如有一些好的商业资产，或者资产打折出售有足够的吸引力，我们将会去接手收购，我们已经在很多不同的城市在谈这种商业项目，甚至已经有收购项目。

　　第二个方向是内容。我们已经在三年前成立了盈石自己的创投公司，来投资一些品牌及内容。因为我们如果想要成为中国非常有影响力、而且持续有影响力的商业平台公司，可能需要有一些可以自己控制的内容，可以给到将来能够在不同的项目、而且内容还是非常有社会影响力，所以我们会想要去做这样一个动作。对于我们投资的内容选择品牌标准，也是跟所有VC、天使投资一样。但我们并不是简单的投品牌，也选择投资的人，以及这个产业在市场上有待开发的新兴领域及空间。

　　我们的目的是既可以控制资产也能控制内容，所以第一跟资本化对接，第二个我们做内容，第三点我们要强化整个运营平台，在品牌推广、能力、人力资源培训等方面加大力度。

　　赢商网：国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，盈石会怎样顺应这样的消费趋势？

　　司徒文聪：针对当前的这样一个趋势，我们去年底也发布了4个经营原则来应对。

　　第一个原则是商业金融化。我们要在任何环节上都希望跟创新对接能力，包括简单的订票，他在平台上的支付、我们希望我们管理的商场或者给开发商做出的方案里面，都必须是含“创新、金融、能力”这六个字。

　　第二个原则是科技。我们将来要管理的商场，或者我们给所有开发商的建议，一定是要把科技含量做的很高。比如商场的停车场，现在看到它的管理可能都不需要刷车卡进出，只需要刷一下手机，手机马上变成一个导航，这个导航把你导到空位上，在车开进去之后的5分钟内这个空位都会留给你，这种简单的科技，将来所有商业体都会投入到我们的应用上。这样也会提升商场运作方式和效率，成为跟竞争对手竞争的一大优势。

　　第三个原则是如何把文化商业化、商用化。怎样学习一些好的商业体，把文化跟艺术变成可以赚钱的东西，，这是我们一直在研究的东西，这也是适应“十二五“跟“十三五”规划中怎样把商业元素跟艺术文化转化成可以赚钱的商业。以前认为所有艺术跟文化都是不赚钱的，自从K11之后，大家开始意识到，原来艺术是可以赚钱的，我们也可以在这方面多动脑思考，这是我们现在改变商业房地产的重要步骤。

　　第四个原则是如何跟互联网对接。可能在三年前跟互联网对接是一个创意，但现在不对接就意味着被淘汰，因为目前实体可以完全脱离互联网经济牵引是不可能的。

　　4月12-13日在广州南丰朗豪酒店举办的“第11届中国商业地产节”，将设立“商业推动地产论坛第十一届年会”，聚集商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士，共同解读商业地产发展密码。