小时代潘敏：与其摆脱同质化 不如换一个思路做商业

　　中国的商业地产的发展空间还有多大？放眼全球，2015年中国商业地产投资创下新纪录，共完成交易资产总值约1500亿元人民币。但是相对应的我们可以看到商业地产的不均衡供应导致部分城市供过于求的现象，购物中心空置率也逐步提高。如何在这样的环境中做成功的商业？赢商网邀请到K-Land 小时代商旅投资管理集团董事总经理——潘敏先生分享了他的看法。

　　K-Land小时代商旅投资管理集团董事总经理 潘敏

　　进一步看重消费者精神需求

　　“微旅行”概念——文旅与商业的完美融合

　　相比于前几年商业地产的高歌猛进，中国的实体商业在受到电商冲击、商业项目过剩等影响下从2015年开始增长放缓，个别项目甚至出现停工倒闭的现象，但是就大环境来说，城镇人口和消费水平的不断增长，商业地产的领域仍然充满机遇，要抓住机遇首先得明白消费者想要什么。

　　物质不断丰富的今天，普通的温饱已经完全不能满足现代人的需求，人们除了高品质的物质享受以外更多的是想要得到精神上的放松和愉悦。由于工作、家庭等现实原因的限制现代人越来越把下班、周末时间等短期的社交和休闲放到了就近的城市之中，因此孕育发展了KTV、酒吧、乐趣体验等娱乐行业。而近两年，随着一站式购物中心的出现，人们更是越来越将购物中心变成了平时休闲社交的去处，过去的“购购购”更是变成了“玩玩玩”的目的性消费。可以判断，现在的大型商业越来越承载了满足消费者精神物质双重需求的“微旅行”的作用。

　　既然是为了玩，为什么不在都市中打造一个以游玩为主题的商业呢？潘敏先生在K-Land小时代梦想艺术乐园首次提出了城市“微旅行”、大型室内主题乐园商业的概念。乐园文旅商业如何与购物商业完美融合的？潘敏先生给我们做了这样的回答：“最重要的还是体验式乐园商业的功能业态配比要达到一个合适的比例，K-Land小时代梦想艺术乐园打造的是大型体验室内主题乐园，在我们的乐园商业项目中零售业态是为乐园游乐体验而服务的，并且具有个性化和乐园化的场景包装。”

　　从“鎏嘉码头”到“K-Land小时代”的不断突破

　　潘敏先生进入职场以来一直涉及商业行业，未曾离开半步。从零售卖场到地产开发潘敏先生参与过许多商业地产项目的前期策划、中期招商、后期运营的全过程，其中挫折的艰辛和成功的喜悦都曾有过。2014年开业由潘敏先生全程操盘管理的“鎏嘉码头”项目，从一开始被业内部分人士怀疑和不看好到现在滨江商业的成功案例，潘敏先生说出了自己的信念和坚持。

　　提到鎏嘉码头的成功，潘敏先生表示：“作为一个职业经理人，我认为做商业首先一定要有梦想，同时做项目要有情怀，对自己的过去要有不断赶超的信念。在这样一个充满竞争的市场环境下做商业，一定要清楚项目独有的特点，从而找到准确定位，然后用理性的计划和始终的坚持付出。”

　　选择K-Land小时代梦想艺术乐园作为自己的新目标，潘敏先生也带着自己的情缘和理想。K-Land小时代梦想艺术乐园有三点让潘敏先生对它产生了兴趣和信心。一是盈石强大的品牌影响力，盈石中国在业界内曾经参与过成都新世纪环球中心、天津大悦城、北京西单大悦城等全国几十个商业项目运营，拥有强大的运营操盘经验和团队实力。二是物业开发商上实城开的投资力，要完成这样一个大规模的室内改造工程，作为上市公司的上实城开有足够的实力来支撑。最后是对于潘敏先生这样一个喜欢不断挑战自己的商业运营人，K-Land小时代这样一个品牌的号召力，有足够的立新意义和市场发展空间。

　　立足五个要素

　　全面解析K-Land小时代的突破

　　潘敏先生谈到商业项目的成功时提出了五个值得关注的要素，一是这个商业项目的主题定位，二是商业的功能业态配比，三是品牌、IP的集成情况，四是运营手段的创新，五是推广策略的谋划。那么我们可以从这五个方面来看看K-Land小时代究竟突破和不同在哪。

　　主题定位上，K-Land小时代一直在强调的是他们的“去购物中心”化，“探索、情怀、欢乐”是主题。K-Land小时代打造的是一个大型体验室内主题乐园，来到K-Land小时代就和你去大型的室外主题乐园一样，只是你不用舟车劳顿就能在这享受到一次合家欢的城市“微旅行”。

　　K-Land小时代以体验娱乐业态为主同时还配备了对应的零售和特色餐饮。在业态规划上突出个性化、特色化和定制化，项目客群以青童客群为主，全年龄层覆盖乐园体验，达到合家欢的家庭式消费。这些互动娱乐业态以现代都市人群生活体验为中心，涉及儿童产业、休闲娱乐、文化艺术、职业教育、运动竞技等各个生活领域。有海洋主题公园、儿童文创中心、文化演艺剧场、运动主题店，也有中小型的舞蹈学校、烘焙教室、电子竞技、艺术展览、VR虚拟平台、卡通动漫等。融合了青童、艺术、科技、文化、生态、海洋、公园、女性等八大体验主题，软装上更是做到场景化、地域化、集市化，集合特色餐饮休闲并进行地域化软装的香港地、重庆府，以及在乐园中感受集市体验的左右吉事，将会给消费者带来与众不同的游乐体验。

　　K-Land小时代引进了数十个国内外知名游乐品牌，中国首家以“托马斯和他们的朋友们”动漫故事人物为主题的童趣馆，一起畅游多多岛和互动屏幕体验；重庆首家power smash漫思潮玩卡通玩具主题餐吧和以爱丽丝梦游仙境为主题的主题体验餐厅——梦幻星城。另外从购物中心的经营需求出发，将传统科普为主的旅游业态升级为娱乐性、互动性更强的都市新休闲娱乐业态。引进来自韩国的“幻太奇·海洋梦幻王国”，以童话故事为主题，将海洋生物观赏、高科技声光电效果及生物表演、互动脱口秀表演有机融合；西南首家大白鲸极地主题体验馆，集企鹅观赏、企鹅餐厅、儿童拓展运动等互动设备为一体；中国首家星座主题乐园——通过高科技元素和现场占星师，体验新兴的星座文化，探寻关于星座神秘的力量，星际隧道为都市喜爱星座的人群呈现神秘星空等等上百家游乐体验空间。

　　K-Land小时代采用偏向于主题乐园式的运营方式，在K-Land小时代游乐有一套完整票务系统为你服务。除了自己单独去想去的场馆以外，K-Land小时代运营团队还会通过消费者需求针对性的推出优惠套票系统：针对全家娱乐，包括海洋乐园到恐龙乐园的合家欢套票；针对儿童、少年客群，从托马斯小镇到爱丽丝仙境的儿童套票；针对青年人、成年人客群，从星座馆到尖叫俱乐部的成年套票……完整丰富的套票系统让前来的消费者得到优惠的同时又体验到完整和专属的K-Land小时代乐园体验。另外，K-Land小时代的运营团队还会与旅行社等旅游机构进行合作，通过外来团队消费的模式来扩展K-Land小时代的客流来源。这套短期内不可复制的乐园式运营将会给每一个入驻商家带来对应的消费群，也会给K-Land小时代带来更多的活力。

　　K-Land小时代将会结合线下线上的双重推广模式。线上建立会员机制，建立忠实粉丝客群。线下定期举行大量的IP巡游，一方面加强乐园氛围，一方面推广IP形象，定期在K-Land小时代会举行主题乐园式的嘉年华活动，定期的狂欢活动把乐园内的IP整体推到消费者的眼前。多方面且特色的运营推广方式对进入K-Land小时代的商家进行针对性培育，保证商家的经营信心，达到K-Land小时代客流繁荣，商家盆满钵满，消费者合家欢乐的三赢局面。

　　采访的最后潘敏先生还给我们透露，K-Land小时代将会作为一个品牌推出系列的商业项目，重庆K-Land小时代梦想艺术乐园将会在10月正式开业，届时将会给重庆商业市场带来思维与概念的颠覆，而这只是K-Land小时代系列项目的第一步，在重庆站稳脚跟以后，K-Land小时代将会以一种全新模式和理念推向昆明、合肥、成都、武汉、长沙、上海等全国各地，这种跳出传统模式的“去购物中心化”的乐园性商业或将成为：为改变而来的，中国创新成功商业的引领者！