沙勇：存量时代 弘阳商业将提升资产管理能力放在首位

　　学习标杆，见证中国最具权威、最具影响力的商业地产百强领袖年度盛会！8月31日，赢商网联合亿翰智库主办的“2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海雅居乐万豪酒店隆重举行。

　　从2016年6月开始，历时3个月，赢商网联合亿翰智库，对300家涉商商业地产企业进行筛选跟踪，对100份上市公司进行定期报告梳理，对2000个商业项目进行实地踏勘调研，推出“2016年中国房企商业物业价值TOP100”与“2016年中国商业地产企业产品线TOP50”两大榜单，也于活动当天隆重发布。

　　在“2016年中国房企商业物业价值TOP100”中，成立于1996年的弘阳集团以146亿元的商业物业价值位居第40名。

　　据赢商网了解，弘阳集团目前已形成商业、地产、物业三大核心业务板块，在南京、苏州、无锡、南通、常州等地开发建设了30余个以“弘阳”冠名的商业和地产项目，累计开发规模超过1000万平方米。弘阳地产是中国房地产百强企业，弘阳商业面积持有量200万方，年度销售额逾百亿，商业出租率高达99%。活动当天，赢商网专访了弘阳集团高级副总裁沙勇，他从商业地产的现状、面临的机会及趋势详细解读了弘阳商业的发展。

　　赢商网：从今年中国房企商业价值榜单可以看到，占据榜单前面的多为港企和国企，结合自身企业的发展，请谈一下您对商业地产的感受。

　　沙勇：经过一二十年的发展，尤其是近5年的高速发展，中国商业地产进入了资产存量时代。由于购物中心在满足消费者全方位需求方面相对于百货具有多业态的整合优势。同时，购物中心对城市综合体有溢价作用，加上之前处于黄金期的住宅房地产房子好卖，有现金流反哺，商业地产发展很快，进入了购物中心时代。但是，之前较为粗放的发展带来购物中心投资回报偏低。

　　现在，房地产进入了白银时代，购物中心在增量发展中的问题被暴露出来，企业更多要从自身考虑如何实现理想的投资收益与资产增值，因此，之前重资产、轻运营的开发商思维要向重运营的运营商思维转变。

　　赢商网：在此环境下，商业地产如何应对？

　　沙勇：目前的商业环境有两个显著的特点：移动互联网和体验经济。商业地产运营的思维也要相应转变。一方面，向用户思维转变，另一方面，要做商业+。

　　因为决定商场生存、发展的用户是消费者，满足消费者的需求，解决消费者的痛点就是创新的机会。向用户思维转变要求经营扁平化，建立相应的配套，比如大数据分析、会员体系、完整的系统工具等，以此真正实现发现用户、黏住用户、经营用户。

　　另一方面，传统实体商业要做加法。

　　首先，+互联网。电商冲击，不仅是挑战，更多的要看到机遇。以移动互联网为代表的

　　新科技，给精细化运营带来了新的工具。互联网迟早成为商业企业的标配。弘阳正在规划打造自身的O2O营运平台。

　　其次、+内容。要创造一个体验感特别强的东西，充分利用微信等社交工具及自媒体，

　　增加粘性，有效传播，并把它和商业的交易属性结合起来，把传统商业不断做新做强。  至于所加的内容，可结合商场的定位进行设计，如+场景、+文化、+科技、+游乐、+运动等。 

　　赢商网：具体到项目改造，弘阳集团有哪方面的规划？

　　沙勇：弘阳广场目前正在升级改造。新弘阳广场规划了一个中心秀场，两个主题街区，三个体验组团。三个体验组团中，商业Mall和家居Mall，双Mall联动、优势互补。结合主题乐园，全面升级后的弘阳广场，将为顾客带来时间型的独特消费体验。

　　我们首次提出了商业+游乐的游乐综合体概念。购物中心融入具有场景、互动的游乐元素，欢乐世界乐园则在保留南京最高的摩天轮、亚洲最长的室内外穿梭摩托过山车等原有优势项目基础上，引进的体验式项目包含更多的高科技元素，消费粘性强，将“欢乐世界”带进了第四代主题乐园。

　　赢商网：除了调整现有的项目，弘阳集团还有哪些战略规划，是否考虑接管轻资产项目？

　　沙勇：总的来说，我们以培育新竞争力为主线，存量资产提升与增量发展并举。发展模式为轻、重资产结合，先重后轻，打造标杆。

　　弘阳商业将重点打造与发展4+1主力产品线：“4”是指双mall结合轻型乐园的弘阳广场、向O2O全生活家居MALL转型的弘阳家居、作为家居建材总部基地的弘阳装饰城以及增强型邻里中心弘阳生活+ 。“+1”则是指互联网战略，打造具有弘阳特色的O2O营运平台。

　　轻资产是弘阳商业未来增量发展的主要路径。但轻资产要求具备强大的资产管理能力，要有较高的投资收益实现水平，其背后是要人才、资源、工具、管理等系统的支撑。先阶段，我们将提升资产管理能力放在首位。

　　赢商网：结合自身操盘商业地产的经验，请谈一下您的心得体会。

　　沙勇：商业地产是个需要高的资金沉淀，具有高度专业及资源整合能力的行业，一句话，门槛不低。企业进入这个行业之前，还是想好了再做，否则输在起跑线上，风险较大。

　　干商业地产是个智力活。进入存量时代，商业地产面临挑战更大，从前期规划到招商运营，如何形成自身的竞争优势，如何创新，需要动足脑筋，形象地说，商业地产人要长两个脑袋，一个为消费者、一个为商户。

　　干商业地产同时也是体力活，市场调研，租户组合、运营管理仅坐办公室是不行的，时代发展很快，还要多出去看看。因此，从业商业地产很辛苦，但当我们出品的是能经得起时间考验的作品时，收获的喜悦是难以形容的。