华润置地业绩会：地王帽子有点冤枉 关注并购机会

　　2016年3月21日，华润置地有限公司于香港举行2015年度业绩会，执行董事兼首席财务官俞建、副主席唐勇等一众高管出席了业绩会现场。

　　在华润集团和万科开启“互呛”模式的舆论背景下，华润置地在自己的业绩会上也毫无意外地面临了“万科问题”的洗礼。

　　尽管面对一众媒体连番追问，华润置地仍以“母公司推进”为由不作回答。

　　随着年报的披露和近日地王、央企整合等新闻的爆棚，这场业绩会点也聚焦在了华润置地的高毛利率、地王、目标、以及母公司注资等问题的讨论上。

　　京沪惜售与“被冤枉”的地王户

　　3月21日中午，华润置地发布2015年全年业绩公告。公告中显示，北京大区的销售额为79.61亿人民币，占全年销售业绩的9.3%，上海大区的销售额为87.08亿，占全年销售业绩的10.2%。

　　作为一线城市同盟的深圳，在去年的销售贡献中占比达到27%，相比起来京沪地区就大有落后之势头，甚至不及沈阳大区和江苏大区。

　　对此，华润置地副主席唐勇给了一个类似于“惜售”的信号，他表示，京沪地区销售额占比确实并不高，这一方面是由于供货节奏的问题，另一方面是因为“有些地区的房价涨得比较快，我们也不希望特别快地把好的资源卖掉，希望在销售量和价格上有一个平衡”。

　　比起北京、上海的销售业绩，去年两个区域带给华润的似乎更多是的“地王”。

　　2015年1月份，华润置地首开平安联合体竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，拍出86.25亿元的总价地王；3月，华润置地华发联合体以70.52亿元竞得上海闸北区一宗地块，6月再以87.95亿元竞得同区另一宗地块，成为上海年度总价地王；8月以47.2亿元获取武汉光谷地块，刷新武昌单价地王纪录；即便是进入到2016年，华润置地1月20日又联合华侨城以69.32亿元竞得上海苏河湾中央公园地块。

　　不过，被业内称为“地王专业户”的华润置地似乎并不愿意接受这个称呼，唐勇直呼被扣上地王的帽子，“华润置地有点冤枉”。

　　他表示，一方面，去年拿的地大多是在上半年，那时很多城市的地价还没有反弹，所以拿地时间节点很合适，是带有价值的投资；另一方面，所谓的这些“地王”，在华润置地看来其实只是总价偏高，但是单价是处于合理的区间，投资回报和风险都可控。

　　“市场最后会用销售和结果来检验去年的投资是不是正确的，简单扣着地王的帽子，我们觉得压力也很大。”

　　此外，俞建还透露，2016年北京新推可售资源达到160亿，上海也有80亿。推出后，北京、上海在华润置地整体的占比也会得以提升。

　　母公司注资与关注并购

　　在中海中信整合、五矿中冶整合等央企地产整合大热下，同为央企的华润置地也不可避免被挂在话题边缘。

　　虽然华润置地未能在此轮“整合大潮”中获得整合机缘，但不可忽略的是华润集团内部仍然有着一波强劲的资产游离在华润置地之外。

　　早先有消息传出，华润置地母公司将会向其注入华润深圳湾项目，这一消息也从管理层的口中得到了进一步的证实。

　　俞建表示，母公司注资的事情今年已经启动，计划可以在年内完成，并预计深圳湾项目的毛利率可以达到40%，这一项目也成为华润置地今年960亿人民币销售目标路上极为重要的垫脚石。

　　从2015年销售851亿到2016年960亿目标的跳跃，不得不提到过去一年华润置地强劲的财务表现。

　　年度业绩报告显示，华润置地2015年全年综合营业额为1033.9亿港元，同比增长15.3%，其中，开发物业营业额为935.4亿港元，按年增长14.4%。

　　与此同时，2015年全年综合毛利润率为31.2%，同比2014年的30.5%有所改善，其中开发物业毛利率由2014年同期的29.2%提升为30.1%。

　　此外，集团的总有息负债比率为36.6% ，较2014年同期的 43.5% 有大幅下降；淨有息负债率为23%，较2014年同期的38.7%亦有大幅下降。

　　有鉴于此，唐勇表示，现在公司持有比较多的现金，整个公司的负债比率也比较低，还有相当大的融资空间，如果有合适的并购的机会，华润置地会积极关注。

　　以下为华润置地有限公司2015年全年业绩发布会的现场问答实录：

　　现场提问：华润置地去年的利润和利润上升是比较多的，增长的原因有哪些？

　　俞建：利润上升的原因，一个是整体营业额的增长15.8%，包括宅增长40.4%，租金收入也增长了21.4%。

　　从成本角度上进行了结算，住宅结算，去年的均价下降了3%，但是我们的成本下降得更多，成本下降了5%点多，这两个因素结合在一起导致了利润的增加，一个是量，一个是价。

　　现场提问：为什么对于万科和深圳地铁的合作，华润提出了质疑？

　　俞建：万科的股份是我们母公司在持有，相信我们的母公司能够按照市场化的原则，能够积极推进万科股份之争的有效解决。

　　现场提问：今年的销售目标是多少？毛利率会不会进一步上升？

　　俞建：今年的销售目标是960亿，所以较2015年的851.5亿，还是有所增长。

　　到去年年底，可售资源是933亿左右，今年会新增到1108亿，按照差不多87%的去化水平预计今年销售960亿。

　　毛利率目前是31%，预计会稳定在30%左右。

　　现场提问：关于二三线城市减少房地产库存的相关政策，对公司有什么具体的影响？

　　俞建：从国家政策来说，我们相信是积极有效的；从华润置地来说，我们会积极响应去库存所倡导的市场行为，华润置地在二三线和三四线城市也会积极的安排这个工作。这个对公司、对市场行为来说，都是一个正面的影响。

　　现场提问：上海出台了楼市从严的调控政策，管理层怎么看现在内地楼市的变化？今年的楼市会不会涨得有点急？你们怎么看未来的楼市政策风险？

　　俞建：从政策来说，我相信政府在地产方面，无论是从促进购买还是在货币供应、在按揭条件等方面，都给出了有利的政策。我相信这个政策会在大的范围内，至少在今年会持续，会继续支持地产价格的小幅度增长，有一个反弹。

　　在一线城市，特别是在深圳、上海，市场的价格已经反弹得比较快，已经超过了政府的预期。从政府来讲，从控制行业风险和金融风险的角度来讲，也在想出台一些政策，既想让他们反弹，又不希望它反弹得过快，能够让市场有点稳定。这可能反映政府不希望在某些城市快速反弹，形成一些泡沫的初衷。

　　现场提问：业绩报表上北京、上海两个大区的业绩销售都是不足一百亿的，甚至比江苏大区、沈阳大区都要低。而去年公司在北京、上海拿了一些地王，但是销售额却似乎没有太理想，怎么平衡拿地的成本和收益的问题呢？

　　唐勇：北京和上海的销售数据问题，第一个是和我们的供货节奏是有关系的。因为从投资开始到产生销售收入，需要定位、产品设计到预售证进度，要和市场策略做调整，还是和供货节奏是相关的，这是最重要的一个原因。

　　第二个是跟对市场的判断是有关系的。因为有些地区的房价涨得比较快，我们也不希望特别快的把好的资源销售，希望在销售量和价格上有一个平衡，这是要求每一个公司都要平衡的。

　　说到地王的事儿，华润置地有点冤枉。

　　去年有人报道我们是拿地王，其实只是那个阶段，可能总价来看比较高，但是单价来看是一个合理的区间，而且公司认为投资回报和风险都可以达到我们的预期。

　　再一个是从北京、上海去年获取项目的时点来讲还是好的时点。我们都是在去年第一季度、第二季度拿的地，但是真正中国的很多城市的地价的快速反弹是在第三季度末开始反弹，现在来看去年上半年或者是年初做的投资，可以认为是一个有价值的投资。

　　市场最后会用销售和结果来检验去年的投资是不是正确的，简单的扣着地王的帽子，我们觉得压力也很大。

　　现场提问：可以透露北京、上海今年的销售目标吗？

　　俞建：北京今年新推可售资源是160亿，上海是80亿。推出后，北京、上海在华润置地整体的占比也会得以提升。

　　现场提问：前一阵子在武汉，华润置地有一个类似于轻资产的尝试，想了解一下集团对轻资产的未来发展方面的东西？

　　唐勇：我觉得轻资产的事情，从两个方面来看，第一是华润置地的专业能力和品牌已经得到了市场的认可，别人愿意将地产这么一个重资产的投资交给华润置地管理，证明了市场对华润置地的认可；第二个，华润置地也是想探索多元化的资源获取的方式，能够继续在市场上增加我们的份额和影响力，也给华润置地带来一些新的收入渠道。

　　未来有这样（轻资产）的方式，华润置地愿意继续尝试。

　　现场提问：最近中海、五矿等国企的整合动作也比较大，想问一下华润置地和母公司的业务整合的一些细节？

　　俞建：注资的事情，今年已经启动，计划年内完成。目前还只是在孵化深圳华润湾一个项目，预计项目的毛利率可以达到40%。

　　现场提问：华润置地深圳去年的销售其实是很多的，大概占比27%，那公司对于深圳房价飞涨怎么看？

　　唐勇：我们认为整个深圳的市场还是比较健康的。

　　第一，因为我们虽然看到了深圳的房价在过去的两年内有了快速增长，但其实回头再看这两年之前的两三年（房价），这样看来其实深圳的房价变动并不是太大。

　　第二，从华润置地自身项目成交的情况，购买的用途和资金的来源，我们认为这个市场现在还是健康的。

　　第三，深圳的库存量相对供需比还是在一个比较饥渴的数字，这也是对房价涨幅做了一定的支撑。

　　现场提问：华润今年深圳市场可售的资源大概有多少，怎么看待深圳市场？

　　唐勇：展望未来，今年深圳市场在华润置地的权重还是举足轻重的，我们也非常关注深圳的情况。我们认为整体来讲今年的价格还是稳中有升的，但是涨幅会减少，因为政府前段也在考虑增加一些约束的措施。我相信政府也不希望它涨得太快，带来泡沫，或者是影响城市的未来的长久竞争力。

　　现场提问：最近有一些企业已经合并或者是被收购，华润置地怎么看以这种方式获取资源？

　　唐勇：关于并购的问题，我不去评价其他公司的做法。从华润置地来讲，我们认为它去年的整个投资策略还是比较成功的。

　　因为我们在去年上半年已经完成了全年投资的绝大多数比例，整个公司也没有买一块特别贵得离谱的地，给公司的盈利带来风险。

　　整个公司来讲，现在我们持有比较多的现金，整个公司的负债比率也比较低，还有相当大的融资空间，我们相信如果有合适的并购的机会，华润置地会积极关注。