正荣商业张子玉：商业地产进入高速发展期 精准营销将成为趋势

　　编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

　　回顾2015年商业地产，商业项目开业速度放缓，甚至不少商业项目为避开商业地产“寒冬”期而选择推迟开业，即便如此，全国仍然有356个大型商业项目开业。

　　在大量商业项目不断涌现的情形下，各大开发商使出浑身解数，推出创新型商业、体验式商业、人文情怀、O2O模式等，力求脱颖而出。在此期间，还有一些最近几年开始加码商业地产的开发商，凭借着创新理念迅速成为商业地产界的“新兴力量”，如正荣集团。

　　去年底开业的莆田正荣·财富中心邀请了范冰冰、孟非等一线明星助阵， 46.8万首日客流刷新了行业纪录。今年2月，国内首个购物中心自营的海洋体验馆——正荣·海洋世界向公众开放，刷新了体验性商业的互动感与想象力，在2016年中国商业地产行业发展论坛上，正荣商业首度跻身 “中国最具价值商业地产开发商”。

　　正荣集团商业管理总公司总经理  张子玉

　　赢商网：在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有什么特点？

　　张子玉：目前中国的商业地产已经进入高速发展期，住宅量增加，大量的商业用地入场。在高速发展的这一阶段，竞争会越来越激烈，各种线上营销、O2O模式接连出现；除此之外，商业地产同质化也很严重，基本上这个商场有的，别的商场也会出现，每个购物中心的定位不是特别突出。

　　赢商网：在商业地产井喷发展的背景下，您如何看待商业地产去库存的？

　　张子玉：这不是去库存的问题，商业地产与住宅地产的运营模式有很大不同，住宅地产是整合各种资源，通过差价获取利润，而商业地产主要是保值和增值，通过租金增长使得物业价值增长。

　　商业地产和住宅地产的活动模式也不一样，住宅地产是赚差价，而商业地产是通过长期的运营、管理和推广保证商品增值，所以不存在商业地产去库存的问题，而是在于如何提高整个运营水平。运营水平提高，租金增长，商家赚到钱了，消费者喜欢到此购物了，自然就形成了良性循环。

　　赢商网：您认为国内商业地产经过了11年粗放发展集中爆发期，存在哪些问题？要提高运营水平，需要摒弃哪些思维和做法？

　　张子玉：为了解决同质化问题，各大商场开始了错位竞争，但是商场内商品百分之百错位是不可能的，因为市场的资源只有这么多。真正的错位并不是单纯的商品错位，应该从服务和推广上进行错位，这样才能增强竞争力。

　　赢商网：除了错位竞争，商业地产近年来在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，正荣商业还可以从哪些方面创新？

　　张子玉：在创新方面，我们将全国独有的生态型鸟语林、全景式海洋世界、365天都市欢乐剧场都引入购物中心内，成为国内首个跨界运营的购物中心，长沙正荣·财富中心大胆启用了“街+Mall”的开发式商业，打造长沙首个情景式集中商业休闲生活中心。

　　如今体验式成为趋势，但大部分购物中心只停留在增加餐饮招商，引进书店、电影院、溜冰场等业态，并未从消费者的需求研究出发，挖掘公共空间与业态之间的互动关系。正荣商业将海洋世界与儿童业态结合起来，形成亲子互动体验乐园；鸟语林和大量绿植给消费者提供了“氧元素”空间；在创新方面，正荣商业还将水幕音乐喷泉、365天欢乐剧场和LED城市封面结合起来，让整个商场从品牌、氛围、活动和硬件都具备体验感。

　　随着商业地产的不断发展，正荣商业将致力于智慧型商业，针对顾客的喜好推广不同的信息，让每个顾客都能体会到个性化服务。

　　赢商网：国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，正荣商业是否也会顺应这一消费趋势，如何顺应？

　　张子玉：人文商业是要根据当地的消费习惯和文化进行定位的，不同的城市需求不一样，就像上海的新天地能够成为地标文化，是基于自身的地理位置和石库门文化形成的。在徐家汇和在古北做出的文化产品肯定也是不一样的，所以说人文不可以滥用，一定要根据当地的文化进行有效地定位。

　　在人文方面，正荣·财富中心在中庭设置了365天永不落幕欢乐剧场，趣味表演、舞蹈、杂技等则是作为常规活动，每天上演两场。除此之外，正荣商业十分注重公共空间的极致使用和精细化服务，例如在楼道转角规划处鸟语林、海洋馆，在天台做运动场；扶梯上的互动视频位，儿童洗手间的洗手台尺寸，都是经过精心测量的。

　　赢商网：正荣商业目前的商业版图是怎样的？在商业地产竞争如此激烈的环境下，正荣商业面临的最大挑战是什么，将如何应对？

　　张子玉：今年开年后正荣又竞得了南京战略新区一幅含商办规划的优质地块，其商业版图已覆盖大海西、长三角、中部经济圈的9个城市，布局了以“中心级综合商业”和“社区级特色商业”为主的13个商业项目。今年下半年，福州、长沙还将迎来2个正荣财富系的购物中心开业入市。

　　对于商业地产而言，最大的挑战其实是综合竞争力的提高。商业地产从拿地到定位、规划、招商、运营、推广是一个复杂的过程，我们需要掌控整个商业链条。

　　赢商网：对于2016年商业地产的展望，您认为还会有哪些发展趋势？

　　张子玉：线上冲击、实体店关门、加上商业地产本身的同质化现象比较严重，商业地产面临的竞争依然很激烈，三线城市还面临着资源匮乏的问题，以后将沿着精准营销和精细化管理的方向发展。