保利方长斌：商业地产朝专业细分化发展 社区商业空间大

　　编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立?不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

保利商业地产投资管理有限公司副总经理 方长斌

　　商业地产朝专业化、细分化方向发展

　　商业地产每年都在发生着变化，当下的商业地产处于很有意思的时期。一方面，商业地产不再是传统开发商开发配套的一个部分，逐渐开始变得更加专业化、细分化，更加注重营运和服务。另一方面，由于新技术的不断变革，零售业也不再拘泥于传统的实体渠道，有了越来越多的选择。

　　在保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌看来，当下购物中心已开始转变自身的角色定位，从依赖比重较大的商品陈列产生的购买行为，逐渐转向更加多元化的方向发展。这个阶段，购物中心产生了无数的可能性，购物中心的盈利模式和合作模式发生着变化，越来越多的创新型业态出现。

　　因此，方长斌表示，购物中心和商户是统一的整体，商业可以在技术、业态、经营上实现创新，未来的发展可以围绕消费升级、内容升级、品质升级的方向做多文章。

　　在央企保利的内部体系里，保利商业地产投资管理有限公司是保利房地产(集团)有限公司控股的全资子公司，是保利商业地产业务的专业操作平台，保利商业以购物中心、酒店为核心业务，创新开拓社区商业、会议会展、零售超市、O2O洗衣等新兴业务。

　　目前，保利商业已开业项目共13个，包括佛山保利水城、广州保利中环广场、浙江慈溪保利MALL、成都保利公园皇冠假日酒店、大连国际会议中心等。

　　方长斌告诉赢商网，保利的每一个项目都可以说是因地制宜，在营运中不断成长，成为了具有代表性的项目。比如佛山保利水城，作为最早进入南海千灯湖板块的商业项目，经过8年的发展，尽管现在南海区域的市场竞争十分激烈，但仍然是消费者最为认可的购物中心之一，且一直保持着不断上升和良性成长的趋势。

　　武汉、中山保利广场今年开业

　　保利商业的购物中心产品线包括保利MALL、保利广场、时光里三大类，已开业的项目包括佛山保利水城、广州保利中环广场、慈溪保利MALL。佛山保利水城开业于2009年4月，位于佛山南海千灯湖畔，总建筑面积40万平方米，与佛山首家超五星级酒店保利洲际酒店、保利千灯湖一号公馆、佛山保利花园连为一体，将项目区隔为东广场和西街两个商业集群，形成东城西街的特色布局。

　　广州保利中环广场于2011年开业，位于广州环市东路与建设大马路交界处，总建筑面积超过6万平方米，分为南北两塔，保利国际影城、伊丽莎白美容健身会所，吉之岛GMS店进驻。

　　慈溪保利MALL于2015年1月开业，是以“绿色环保、家庭欢聚”为主题的一站式购物中心。项目位于慈溪城西休闲商务区核心，总体量20万平方米，分为A、B、C、D四个区域，包含零售、餐饮、电影院、超市、KTV、美容健身、儿童乐园等丰富业态。

　　对于未来的商业项目，方长斌表示，保利商业会按照产品线进行分类和营运。2016年，保利商业旗下武汉保利广场、中山保利广场项目将会开业，目前的招商进展较为顺利。

　　武汉保利广场项目坐落在光谷中轴——关山大道上，位于新世界K11购物中心正对面，距离光谷中心1公里，是光谷区域首个家庭生活体验式购物中心，项目商业面积为7万平方米，地上5层，地下2层。

　　中山保利广场位于中山港口大道与世纪西路交汇处，占据深中通道首发站的绝佳位置，距离深中通道仅500米，到达深圳中心区仅半小时，建筑面积约5万平方米，定位于时尚亲民社区广场，比邻超市、保利国际影城、领唱KTV、美力恒健身俱乐部、迪诺欢乐世界五大商业品牌进驻。

　　对于商业地产开发运营积累的经验，方长斌表示，一是商业营运与地产开发的协作，二是营运与设计的配合，大家都知道最好先招商，后做订制化设计，但在当下的开发环境里不大可能实现，应根据自身的知识体系加以完善，三是人才的积累，商业营运作为服务行业，就是怎么把一件件小事做好，并且下次需要做得更好。

　　大力拓展社区商业

　　目前，大型购物中心的开发普遍供给过剩，零售业萎靡不振，但社区配套服务仍有巨大的成长空间，特别是随着消费水平和品质要求的上升，品牌化的社区商业将进入新的发展阶段。

　　保利商业也在布局社区商业，为社区做好服务，并创造更大的价值。结合商业开发经验和社区商业运营的理解，保利商业开发了互联网+社区的若比邻中心，形成社区O2O商业体系。

　　这个社区O2O商业体系，由线上“若比邻APP”移动端平台和线下“若比邻中心”社区Mall组成，若比邻APP是社区生活服务的线上好帮手，而若比邻中心最重要的主力店是由保利商业自营的比邻超市。

　　据介绍，保利社区O2O商业体系以社区生活场景为中心，构建了用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台，提供便利购物、娱乐休闲、邻里社交、周边查询等一站式社区生活解决方案。

　　若比邻中心的体量在2000㎡-15000㎡之间，以Box、街区的建筑结构呈现，主打功能是便捷购物、温情社交，目标客群对准社区居民。

　　2015年起，若比邻中心在广州、佛山已经开出了多家门店。方长斌介绍，保利商业正在积极和其他开发商展开合作，若比邻中心的选址主要比较看重小区的规模和入住率，一般倾向于处于小区主要进出路线的商业物业。