房企年报扫描：销售规模惯性上扬 利润率持续摊薄

　　在供应过剩、需求乏力、成本提高等因素的综合作用下，房地产业的利润水平正在进一步向制造业靠拢。

　　近日上市房企陆续公布2015年度业绩。尽管企业倾向于凸显销售额、营业收入、利润总额等较为理想的指标，但这无法掩盖盈利能力整体下降的事实。据统计，就净利润率、净资产收益率等指标而言，去年一线房企已出现全面下滑。

　　这也是整个房地产行业的缩影。受益于2015年下半年市场回暖，不少一线房企的销售规模持续扩大。但供需关系逆转、成本高企、现金流压力等因素，正在不断压缩企业的利润率。据中原地产统计，截至3月30日发布年报的56家沪深上市房企，去年平均净利润率低至9.4%。

　　机构指出，进入2016年，虽然房企仍可借助市场向好的惯性继续扩大销售规模，但整个行业的利润水平仍在不断下降中。随着热点城市出台打压政策，市场回暖进程可能不及预期，未来房地产企业或将面临较大的去库存和资金链压力。

　　盈利指标黯淡

　　根据万科公布的年报，2015年实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，继续引领国内房企。同期，万科实现营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；净利润181.2亿元，同比增长15.1%；两者的增速均明显高于2014年。

　　但由于利润增速明显低于收入增速，万科的利润率出现下调，毛利润率由2014年的20.76%将至19.46%，净利润率由11.4%降至9.8%。中原证券指出，这是由“地价占房屋销售价格的比例上升”所致。有机构甚至认为这一指标低于预期。

　　受益于强化管控，压缩“三费”，万科全面摊薄的净资产收益率（ROE）达到18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。是极少数ROE不降反升的案例。

　　2015年，恒大实现销售2013.4亿元，同比增长53.1%，完成上调后1800亿年度目标的111.9%。但由于采取了降价等策略，核心业务利润从121亿元跌至110亿元。受此影响，恒大的核心业务利润率为8.3%，同比下跌2.6个百分点；ROE从24.66%跌至20.51%。

　　经历过整合风波的融创和绿城，业绩双双受挫。融创虽然销售额有所增长，但收入总额下滑了8.2%，至230.1亿元。且由于项目交付周期等因素，毛利率低至12.4%。这属于房地产企业中罕见的低值。

　　绿城2015年取得收入260.47亿元，同比减少18.7%；实现毛利54.21亿元，同比减少33.3%；净利润为12.59亿元，同比减少60.8%。核心指标全面下滑。

　　大量布局三四线城市的碧桂园，盈利能力同样在下降。去年碧桂园实现营业收入1132.2亿元，同比增长33.9%；实现净利润97.12亿元，下降8.48%。受此影响，碧桂园的毛利率为20.2%，净利率则下降至8.6%的个位数水平。

　　一线房企中，龙湖的指标相对健康。去年龙湖地产合同销售额545.4亿元，同比增长11.2%；销售面积425.2万平方米，同比下降6.3%；销售单价12825元/平方米，比上年上升18.7%。

　　“量跌价涨”的销售模式，保证了其利润率水平。龙湖地产的毛利率由26.18%上升至28.87%；核心净利润率由13.0%上升至14.6%。同时，龙湖的资产负债率也在下降。

　　分析人士指出，房企业绩指标出现差异，既与企业策略有关，也可以从区域布局中找到端倪。如恒大、碧桂园大量布局三四线城市，利润水平不可避免地受到影响；龙湖、融创的布局以一二线城市为主，虽可保证利润，但要面临政策风险。

　　去化压力仍存

　　一线房企的窘境，可以看作房地产行业的缩影。中原地产统计显示，截至3月30日公布年报的沪深地产上市公司共有56家，总营收同比上涨24.77%，净利润总额上涨14.5%。但平均净利润率为9.4%，相比2014年沪深上市房企10.3%的水平，出现明显下调。

　　据悉，这是上市房企平均净利润率首次下降到个位数。中原地产首席分析师张大伟认为，这组数据也说明，尽管房企的销售仍在惯性增长，但利润水平并未同步提升，甚至有所下降，这种“增收不增利”的现象在近几年频繁出现。预计随着更多企业公布年报，上市房企的平均净利润率将继续下调。

　　中原地产指出，利润率的下滑，在很大程度上是由成本提升所致。其中，土地成本的提高是主要因素，甚至对冲了内地低利率环境带来的融资成本下降。

　　但部分港股上市房企仍因美元升值而遭受损失。绿城就在年报中表示，在销售及行政开支中，“人民币急速贬值引起净汇兑损失大幅增加。”

　　虽然销售出现增长，但上市房企的去化压力仍然存在。

　　融创年报显示，随着今年将有约20个全新项目推盘开售，2016年全年的可售资源超过1300亿元。恒大的公告则显示，截至去年年末，恒大土地储备建筑面积达1.56亿平方米，相当于去年公司销售面积的6倍。

　　这些货值直接影响到房企的负债。截至去年年末，除龙湖、碧桂园的资产负债率略有下降外，其余一线房企均有所提高。其中，恒大的负债率由2014年的76.31%上涨至81.22%；融创由81.33%提升至83.19%；绿城由72.59%提升至74.63%。

　　分析人士指出，2016年以来，全国房地产市场处在持续升温的惯性中。虽然部分房企持乐观态度，但隐忧在于，对销售贡献较大的一线城市和核心二线城市，近期陆续出台收紧楼市政策，这很可能会影响去化进程，并进而带来资金压力。

　　张大伟指出，对于房企而言，核心盈利能力下滑、财务风险加剧是不可避免的结果。虽然很多房企在成本控制和周转速度方面颇有心得，但终究会遇到瓶颈。今年房地产企业将继续面临去库存和资金链的考验。