出租率上不去 5大策略帮你对抗商业资产价值下跌

　　2015年恒隆在沈阳和无锡的两座购物中心出租率均下滑，零售额下跌3%，内地投资物业组合重估减值2.6亿港币。而在近期大悦城发布的盈利预警中也提到其利润下跌70%是由于“投资物业重估公允值税前收益同比大幅下降”。

　　商业地产的估值本质上反映的是对未来租金收入的预估。一般来说，如果估值增速放缓，代表公司判断未来租金收入增幅降低；如果估值下跌，则意味着公司判断未来租金可能下降，也一定程度上表明对个别商业地产项目或市场的忧虑。

　　面对价值难题，开源和节流固然重要，如何让在运营的项目拥有更高的估值也是商业地产管理者必须考虑的资产管理问题。

　　那么在商业地产运营中需要重点关注的5个与资产增值相关的核心策略是什么？

　　一、对于下滑明显的项目，重新定位调整

　　无论在什么时候，商业物业必须定位清晰才能保证项目受到市场的认可，才能保证出租率，保证租金达到甚至超越市场平均水平。

　　在购物中心领域，过去几年，政府推动下开发商的好大喜功、开发商对所谓模式的简单复制、奢侈品行业和高端消费的急剧下滑、消费者消费偏好和趋势的改变等因素都在冲击着商业地产行业，过去的成功不再保持，当出租率出现下滑时，真的要开始进行定位调整了。

　　增加餐饮、休闲娱乐等体验业态也好，还是提升儿童业态占比以拉动家庭消费也好，每一种业态大幅度的提升代表着商业地产项目的定位的改变，和消费者形象的改变，需要对项目进行重新的解读。

　　此外，变动更大的项目还可以：

　　-   重新命名：名字作为不可或缺的品牌属性，可以赋予物业更多的特色和魅力，且使人们能够识别其市场定位。对于名字的起法，可以结合历史、用途、所处街道或地名的特殊性、知名租户品牌等，一个适当的标志性名字有时可以显著增加物业的价值。

　　-   更新建筑物标牌：建筑物标识既应准确反映商业体的目的，还应该更容易被人识别。标牌尺寸不合适，或隐藏在绿化带里，或者晦涩难读、毫无吸引力，甚至有歧义易误解，都是应当避免的。

　　二、更高效的租约管理，有钱总比没钱好！

　　有句话说的好，有钱总比没钱好。租金低于市场水平也好过一直闲置的高空置率。

　　新租户入驻，即便是以较低的租金进入，也能够带来新的能量和动力建设，并进一步吸引其他租户。比如在写字楼租赁中，通常，这意味着业主以低利率、小空间赢取孵化型租户。为了实现大厦自身的分阶段改造提升价值的目标，可以考虑采用缩短租赁周期，分层出租，延长免租期等手段。这也是对现有租户的激励手段，鼓励他们招募其他租户。

　　-   定期并有选择性的针对一部分租户进行调整：租约到期后，可以选择不再与租金支付水平较低的长期租户续约，转而吸引具有一定品牌的租户、付租能力较高的租户。如果需要花费一定时间、分阶段改造来提升物业价值，在改造期间可以考虑采用缩短租赁周期、打散灵活出租等方式进行周转。

　　-   相近的租户档次有助于发挥协同效应，促进物业升值：对于一些看重协同效应的租户，可以激励现有租户介绍新租户，并予以回报，例如支付介绍费、一定时间的租金优惠等。剩下的问题就是要与租户保持良好关系，及时解决他们关注的问题，提供所需、维护价值，帮助优质租户留下。

　　三、好上加好，就要对项目深度挖潜

　　增加收入最简单的方法之一就是增加租金，但加租需要谨慎进行。项目具有非常高的入住率，通常可能是个加租的信号。但如果租户是由小企业或低租金租户组成，那么提高租金怕是不明智的，这会让你的入住率在不经意间降低，继而收入减少，更难以吸引新租户。

　　如果你的租户较为高端，且有一份等待入驻的租户名单，或者附近物业普遍租金较高，则可以考虑提高租金。重新评估租金的目标是在不流失租户、不降低吸引力的基础上收取最高额的租金。此外，投资改造了更优质的硬件设施，例如高档停车场、新的安保措施、一流的新风系统等，都可以帮助物业获得更高的租金。

　　-   增加停车场：如原有停车空间很难增加，可以考虑从附近的闲置地段租用。

　　-   增加可租赁面积：如果一个建筑的设计不足，出房率低，则可租赁面积大大低于预期。这意味着你的财产相当一部分被悄悄稀释掉了。例如，一栋大楼，有过大的大堂或凌乱的走廊布局，最终可能导致很大比例的空间无法出租。物业中任何一部分未出租空间都可以纳入到重新设计可出租空间中来考虑。

　　四、旧貌换新颜 ，不断投资未来

　　一方面为了修正项目的重新定位，另一方面为了满足租户或客户不断变化的需求，物业翻新改造尽管有时成本较高、耗时较长，却可以使项目与当前市场发展趋势相匹配，进而促进内部租户结构等方面进行合理调整，保证项目的竞争力。同时，需要注意的是，在翻新改造过程中，必须确保每一个变化都能够创造高于成本的价值。常见的一些措施包括：

　　-   升级美化外观：如果需要，可以做一些显著的结构性变化，虽然成本较高，但能够明显改变建筑物的外观和感觉，赋予其崭新的视觉感受。

　　-   更新硬件设施：改造已过时的门窗，好的门窗不仅可以提升美观度，增加自然采光，还可以减少噪音，帮助减少散热、制冷费用。使用当前最高效的采暖、空调、热水器和照明设备，以节省常规能源成本。使用报警系统，增强安全性。尽管这些前期费用较高，但长期来看效果显著。

　　-   利用屋顶：将屋顶改造成花园，是最常见的屋顶改造方案。这样既可以方便人们休息，增加环境情趣，又能节约能源。此外，屋顶农场，屋顶酒吧、派对场地，屋顶球场、游泳池等运动场地、直升机停机坪等用途，都可以为物业带来一个新的投资回报途径。目前，有些商务园区的写字楼建设了楼顶光伏电站，可基本满足自身和周围写字楼一年的用电需求，同时减少了自身使用空调和。

　　-   保持良好的环境：确保物业内外场地、停车场和人行道都非常干净，包括清理垃圾、修剪草坪、去除杂音、空气清新，这是提高价值最便宜、最简单的方法。

　　五、开源更要节流，所有的投入都要有笔账

　　-   减少开支：商业物业的价值很大程度上取决于它的利润。利润可以通过提高租金，或者，降低费用来实现。幸运的是，既能够降低费用，又不会显著影响运营。当然，需要注意的是，减少开支应该是建立在不影响竞争力的情况下。比如营销推广费用，可以不断探索更节省成本的跨界合作模式，媒体投放向更精准的微信等新媒体方向。

　　-   节能：翻新物业的同时，一定要秉承“回归自然，节约资源，使用节能能源”的理念，充分利用环境提供的天然可再生能源，最大限度减少能源的消耗和对环境的污染。既减少未来长期自身能源方面的费用支出，还可获得地区政府可能对此出台的优惠政策。比如，考虑将整个物业使用节能灯泡。这在前期比较花费金钱，但随着时间的推移效果显著并持续。

　　-   考虑节省一些开支，例如租户的天然气问题：如果你的燃气公司可以提供独立的电表单位，那就要求他们这样做。这将使你能够监视并收取单个租户的燃气费用。投资于现代化的供暖和空调系统，也可以在很长一段时期内减少成本。