商业地产中三大常见纠纷 你知道应该如何避免吗？

商业地产运营中涉及物权、债权、侵权等诸多的法律关系，涉及诉讼的风险较大。司法实践中，因商业地产的运营而引发的诉讼主要有合同纠纷、侵权责任纠纷、消费者纠纷三大类型。为便于行文，本文将商业地产运营中涉及到的商业地产产权方、运营方以及物业管理方统称为商场方，将商业地产中商铺的承租人、使用人统称为商铺方。

一、合同纠纷

此类型纠纷中又可分为物业服务合同纠纷与租赁合同纠纷两种类型的诉讼。

物业服务合同纠纷是商场方与商铺方之间就物业费交纳、物业服务提供而产生的纠纷。商场方一般是要求商铺方按照物业服务合同约定交纳物业费，而商铺方往往会就商场方提供的公共设施、监控设施的使用及维护，经营秩序的保持等物业服务内容不符合约定标准为由进行抗辩。

对此类纠纷的处理，法院原则上会依据双方之间的物业服务合同的约定，确定各自的违约责任，即商铺方未按照约定交纳物业费的应当按照合同约定交纳，商场方因提供物业服务不到位而造成商铺方损失的应当承担赔偿责任。

租赁合同纠纷是商场方与商铺方就商铺的租赁合同的签订、履行、解除而引发的纠纷。

此类纠纷中，在租赁合同有效的情况下，法院原则上会依据双方之间的租赁合同确定各自的违约责任。其中较为疑难的问题是转租和装修残值问题。如商铺方未经商场方同意而擅自转租，则商场方可在知道或者应当知道之日起6个月内请求确认转租合同无效，从而维护自己的合法权益。对于装修残值，根据最高法院关于租赁合同的司法解释，在双方没有约定的情况下，在租赁合同到期终止的情况下商场方可不予补偿；在租赁合同提前解除的情况下，可根据导致合同解除的责任主体在于商场方还是商铺方，或者是混合过程、均无过错等不同情况，确定不同情形下的责任承担主体。

二、侵权纠纷

此类纠纷中又可分为商场方的安全保障义务纠纷和知识产权侵权纠纷两大类。

根据侵权责任法的规定，商场方未尽到安全保障义务而导致他人受到损害的，应当承担相应的赔偿责任。一般而言，安全保障义务包括提供的设施安全、服务安全以及防止第三人侵害等内容。

司法实践中，法院更为注重对于受害人的充分保护，如果商场方或商铺方未尽到相应的安全保障义务，则应当承担赔偿责任。比较值得关注的是商场方与商铺方之间的安全保障义务的责任划分问题，双方可通过合同约定方式，明确各自安全保障义务的空间范围。

商标权人、专利权人通常会将销售侵权商品的商铺方和商场方一并起诉，要求连带承担赔偿责任。

通常情况下，法院在判断商场方对于商铺方销售侵权商品是否知道或者应当知道时，会考虑商铺方的侵权行为是否明显、商场方是否尽到了审查合法来源的审慎注意义务、双方的租赁合同中是否有禁止销售侵权产品的约定等方面，综合确定商场方是否尽到了合理的注意义务。

三、消费者纠纷

根据《消费者权益保护法》和《食品安全法》的规定，消费者认为提供商品或服务的商场方、商铺方存在欺诈行为的，有权主张价款三倍的赔偿；消费者认为其购买的食品不符合食品安全标准的，有权要求销售食品的商场方、商铺方承担十倍价款的赔偿责任。

对于存在欺诈或销售不符合食品安全标准的食品的商场方，法院一般会按照法律规定判决其承担相应的赔偿责任。实践中存在较大争议的是“知假买假”问题，这涉及“消费者”身份的判断。目前，法院对于“消费者”身份的判断持较为宽松的态度，只要是在市场交易中购买、使用商品或接受服务是为了个人、家庭生活的需要，而不是为了生产经营活动或职业活动需要的，大多会认定为“消费者”。并且，对于“知假买假”的举证责任，亦分配给商场方承担。