欧阳捷：商业化去库存战役已经打响 机遇与挑战同存

　　当商业地产在经过新一轮发展后，同样面临去库存的困境。然而，与住宅相比，商业地产库存规模则相对较小，但其景气与否和经济形势密切相关，而商业地产的地价、建造、后期运营成本明显高于住宅，对资金的吸纳能力亦强于住宅。其库存问题也需得到重视。尽管当前迎来一系列的利好政策，但商业地产去库存在短期内是否能顺利度过难关，一切还尚属未知，这正是购物中心的市场机会所在。在赢商网联合21世纪中国商业地产研究院发起主办的第十一届中国商业地产节高峰论坛上，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷发表了以“商业地产去库存战役与购物中心的市场机会”为主题的演讲。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

　　观点一：商业地产去库存困境加大

　　去库存现在已经上升到了政府的高度，房地产去库存在去年反复强调之后上升到三个方面，首先，是商业产品。今年的政策刺激商业往前推动。相关数据显示，去年新开工面积多达2.25亿平方米，相当于销售面积的4.4倍，事实上，唯有新开工面积不断缩小，销售面积反而增加，库存才有可能下降。

　　与住宅地产相比，商业地产去库存变成更大困难。据悉，一线城市人均面积超过1.66平米，二线城市人均已经超过2.41平米，加上此前已有面积，这两种类型城市要翻一番。

　　以武汉为例，商业面积超过了3000多平方米，数量非常之大。因而商业地产业去库存势在必行。尽管大家都在讨论电商对实体商业的冲击，事实上，电商目前还没有侵蚀到传统零售业的总量，电商真正的冲击更是商业本身的竞争。

　　观点二：商业化去库存战役已经打响

　　如此背景下，商业化去库存战役已经打响。广东省、福建省、河北省等省份提出商改住的做法，可见超额的商业体量在很多省市已然成为重灾。在一定程度上，传统行业亦对整个商业地产行业带来冲击，如今，传统商业在逐步淡出，购物中心的开业速度在放缓，前年400多家，今年360多家，在放缓。

　　收入的增长，带动消费的增加，，目前来看，中国的商业仍是过剩的，但是从短期来看，城市呈现分化态势。有的城市中一个的购物中心只能覆盖10万人口，有的城市一个购物中心可覆盖50万人口。

　　观点三：三四线城市商业机会更大

　　如此看来，城市分化给我们带来了很大的市场机会。以此类推，板块分化也给商业地产人带来机会。有的城市里面没有购物中心，这或许就是潜在的机会。因此，新城控股的主战场也发生了大变化。

　　分化程度加重，而三四线城市机会更大，就人数而言，这些城市人口占比53%，购物中心的占比数量却仅有30%多一点，而且随着人流涌向一二线城市速度减缓，三四线城市的人口已经趋于稳定，甚至还在不断增加，三、四线城市人口的红利也将为商业地产发展带来机会。

　　此外，三四线城市人均商业面积仅有1.8平米，购物中心也非常少，且缺少新型商业模式，事实上，这些城市的年轻人也需要跟一线城市接轨的消费体验。

　　观点四：商业地产未来将不再需要招商

　　如三线城市女性消费市场，市场总体消费量来看，三线城市低于一二线城市，但进口品牌购买力增长速度相对则较高，此外，三四线城市女性冲动消费占很高的比重，高于一二线城市，所以，三线城市非常具有潜力。欧阳捷认为，最多10年，全国的购物中心就会全部覆盖。

　　品牌方面，则商家扩张度也会改变，发展模式会发生改变。欧阳捷表示，这时候需要招商，未来则不需要招商。在他看来，城市化和空白城市是商业的制高点，同时同质化竞争和差异化竞争在所难免。因而购物中心的核心要回归商业本质，运营核心目标仍要考虑回报率。

　　观点五：运营核心目标需产品标准化

　　对于这种路径，应该是研发先行，产品标准化，高速运转，控制调改，降低浪费，减少能耗。比如说研发的时候做了很多标准化的问题，从运营评估到产品的标准化体系，到审核标准等形成一个闭环，在这里面标准化的运营模型，产品标准化等都有系统指标。保证准时开业同时，所有的标准团队几乎同时进入，所以开业前几个月招商需求9个月达到70%，6个月达到90%。

　　此外，控制开业前的调改，筹备期项目管理，供应商管理标准，商户进场装修管控节点计划系统，开业项目接管验收、移交验收管控体系。空间合理化，业态的均衡化，运营体系化，强化企化，等都是提升汇报的有效的方法。

　　 新城控股在智慧运营、智慧建筑、智慧体验等方面，同时建立了13个子系统，把业主物业管理系统等都整合在一起。