相比住宅市场上扬 2016年第一季度广州市商业地产承压

　　今年第一季度，广州市住宅市场温和上扬，商业地产却存在一定压力。

　　戴德梁行近日发布的广州市第一季度报告显示，期内广州市一手住宅新增供应面积同比收缩12%，但成交面积大增29%，均价同比升9%；二手住宅市场延续了去年以来的热度，成交面积同比大增141%，超过了去年第四季度成交量。

　　成交均价仍然处于温和上涨趋势，一季度一手商品住宅与二手住宅价格指数分别环比上涨1.6%和2.8%。

　　截至3月底，广州市一手住宅可售库存814万平方米，去化周期9.1个月，处在健康水平。

　　戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰解释道，相比京沪深的楼市表现，广州住宅市场持续“淡定”的原因有四点：广州楼市供求关系压力远小于其他一线城市；二套房首付一直严守“七成”政策，改善型和投资型买家受到一定遏制；邻近的佛山取消限购后分流了部分刚需买家。此外，广州多元化的产业结构决定了收入结构的平均与多元；尽管上市企业和高精尖明星企业较少，但整体产业基础坚实，年青人向上流动的渠道更为多元，房价壁垒不高，温而不火。

　　关于近期不断推出新产品的公寓市场，邵丰表示，前两年广州市公寓市场曾出现供求失衡的情形，导致投资客离场，市场整体出现困境。但其认为2016年的公寓市场会好于去年。“整体市场环境回暖，加上公寓代表了新型人口的住房趋势，租房市场推陈出新，未来公寓市场会有一定投资价值。”

　　戴德梁行认为，低息环境、产业发展、二孩政策等仍支持广州楼市持续升温，二季度的广州住宅市场仍将延续畅旺局面，量价稳健上升。

　　土地市场方面，今年第一季度广州市共成交地块13宗，并未出现溢价地块。邵丰表示，接下来开发商将陆续补充土地储备，而根据广州市国规委公布今年将推84宗土地及其资质判断，年内广州土地市场高潮可期，成交金额及楼面地价将走高。

　　商业地产市场却没有住宅市场可观。

　　今年一季度广州市并没有新增优质物业入市，据戴德梁行研究部统计，广州核心商务区甲级写字楼平均租金169.6元/平方米/月，环比微增0.8%；空置率达8.8%，环比升0.7%。

　　戴德梁行预计，2016年广州市甲级写字楼将新增供应近100万平方米，净吸纳量将提升至约60万平方米，但空置率也将攀升至14%。邵丰表示，尽管大量供应令竞争加剧、租金承压，但预计年末平均租金仍将保持现有水平。

　　统计局数据显示，2016年1-2月广州实现社会消费品零售总额1424.4亿元，同比增长8.4%，增速比去年同期回落3.1个百分点，且低于全国平均增速10.2%。同期广州限额以上网上商店零售额同比增长47.7%。

　　邵丰指出，前述8.4%的前两月增幅数据已然包括来自实体零售和电商的数据综合。可见来自实体店的零售数据并不甚可观。

　　戴德梁行研究部统计表示，一季度广州三大核心商圈录得空置率环比小幅上升0.1个百分点至7.4%，首层平均租金环比走低0.6%，至约1375元/平方米/月。邵丰表示，虽然如此，但该租金水平仍处在相对高位。

　　据统计，2016年广州市将新增商业项目面积约578000平方米，其中较多集中于珠江新城这一传统商圈。

　　邵丰提到，目前购物中心也在继续发力精细化运营，在调整自身定位的同时挖掘品牌和业态的最优组合，探寻改革之路。如正佳广场推出演艺剧院、极地海洋世界，太古汇深挖服务与购物环境升级等。