绿地傍上科威特王室 张玉良的国际资本局又多一张牌

　　“科威特王室战略入股绿地香港！”这无疑是继“3200亿”目标之后，又一以“绿地”标签刷屏地产圈的头条。

　　4月26日，绿地香港控股有限公司公开宣布称，于交易时段后，公司与科威特战略投资人就相关潜在交易订立了框架协议。

　　按照协议，绿地香港将向上述投资人发行公司可转换优先股，并用以购买投资人在纽约中央公园南的柏宁房地产项目约41%有效权益。

　　如若以上所有可转换优先股转换为绿地香港普通股，科威特投资人将成为公司第二大股东，持有公司经转换扩大的已发行股本超过10%（假设公司并无同时发行任何其他普通股）。

　　同时，绿地香港与科威特战略投资人还将共同成立丝绸之路房地产综合基金，目标规模为80亿美元，期限为八年。

　　“丝路房产基金将向国际战略及财务投资者收取多元化的资本资金，借以（其中包括）投资世界顶级房地产、全球主要城市黄金地段的房地产及多元化的地产领域。”

　　在绿地控股董事长、总裁张玉良看来，此次与科威特投资人的合作，一方面是绿地香港全球资本市场的起点，但对绿地的意义则是“房地产金融化、多元化、 轻资产化”的又一棋局。

　　傍上了“中东土豪”

　　无疑，在绿地香港公布上述合作消息后，最为市场关注的当然是科威特投资人大有来头的海外背景。

　　据公告，科威特投资人此次是透过Al Waseet国际及其联属方由Sheikh Sabah Al-Jaber Al-Mubarak Al-Hamad Al-Mubarak Al-Sabah阁下拥有、控制及作为代表，彼为现代科威特奠基人Sheikh Mubarak Al-Sabah the Great阁下的直系后裔。

　　而Sheikh Sabah Al-JaberAl-Mubarak Al-Sabah阁下在领导、投资及监督地区性与国际性房地产、媒体、银行及其他领域有25年经验，亦代表投资人管理海外资产。

　　用一句话总结，此次绿地香港选择引入的是中东石油大腕科威特王室。

　　绿地香港此次购入的科威特王室纽约柏宁房地产项目位于号称亿万富豪圈的纽约中央公园南59街，地处曼哈顿第五大道、第六大道之间，占地2425.6平方米，规划建筑面积34207.6平方米。

　　按照计划，柏宁项目将被开发为世界顶级豪宅项目，预计销售收入约为36亿美金至43亿美金，“同时拥有强劲的增值潜力，市场前景及投资回报将十分可观”。

　　作为交易对价，绿地香港将向科威特王室发行459,005,021 股公司可转换优先股，可转换优先股将可于无须承担其他成本的情况下，在以下两者中的较早时间，按一比一基准转换为本公司普通股。

　　两个时间点分别为，一是发行该等可转换优先股日期起计三年；二是，绿地香港于香港联交所上市的普通股的六个月加权平均价格等于或高于每股5.00港元的任何日期，新发行的普通股将于香港联交所上市。

　　在股权换项目外，绿地香港另于公告中指出，假设上述所有可转换优先股转换为公司普通股，科威特王室将成为本公司第二大股东，持有公司经转换扩大的已发行股本超过10%（假设公司并无同时发行任何其他普通股）。

　　除了绿地香港“未来第二大股东”标签外，科威特王室的另一身份则是“丝路房产基金”的基石投资者。

　　公告显示，“丝路房产基金”将由绿地香港及科威特王室共同成立，目标规模为80亿美元，期限为八年。

　　该基金将向国际战略及财务投资者收取多元化的资本资金，借以（其中包括）投资世界顶级房地产、全球主要城市黄金地段的房地产及多元化的地产领域。

　　“公司及投资人可以在潜在交易过程中结合彼此在房地产行业的专业知识，建立互惠互利的长期合作伙伴关系，让本公司将业务拓展至新地区及开拓额外的收益来源。”绿地香港董事会如是评价此次合作的“长远”意义。

　　张玉良国际资本局

　　从绿地香港董事会上述表述可看出，此次选择联姻科威特王室的聚焦点有两个，分别为“拓展新地区”及“开拓额外收益来源”。

　　1月11日，绿地香港对外公布，2015年实现合约销售173.88亿元，同比增幅约为35%，但距离年初制定的全年180亿销售目标，仍有6.12亿元的微弱差距。

　　“我们判断去年下半年到今年上半年仍然有比较快的上升趋势，所以对上海五里桥项目的销售有意进行了调整，希望能够随着市场的变化来调节去化节奏。”主席兼首席执行官陈军在年中业绩会上对观点地产新媒体等解释道。

　　但这并不是这家房企失约年度目标的唯一原因，三四线城市部分项目的去化不理想成了绿地香港冲刺过程中的另一个“掣肘”。

　　在国内市场并未如愿获得预期成绩后，绿地香港通过股权置换获得科威特王室纽约项目亦算是对此前业务的一大补充。

　　然而，当媒体圈开始疯传张玉良与科威特王室大合照时，绿地香港傍上科威特王室背后意义则是给张玉良的国际资本局添上一张“特效”牌。

　　“此次收购的纽约中央公园柏宁项目，作为极具开创性的、拥有绝版资源的地标性物业，将与世界最顶尖的建筑师、工程师、设计师合作，重新定义纽约房地产市场，亦将成为绿地在纽约的地标建筑。”张玉良称。

　　在简单的海外业务扩局外，在市场看来，引入科威特王室对绿地香港的另一重要意义则是“丝路房产基金”落地打开了另一扇不同于“互联网金融”投资窗口。

　　今年4月14日，一场力度空前的中国互联网金融大清查正式启动，国务院组织14部委专项整治清查全国互联网金融，为期一年。

　　当日，国务院就批复并印发整治相关文件，全国多地均已收到相关部门要求启动互联网金融专项整治的相关文件。其中，市场最关心的P2P网贷等新型互联网金融理财，是这次清查的重中之重。

　　来自官方的空前整顿显然给绿地香港来了“当头一棒”，因为仅在约一个月前的香港业绩会上，公司宣布今年互联网金融资产规模要达到70亿元，在更长远的三年计划中，绿地金服2018年交易量要达1000亿元。

　　因此，在国内互联网金融不再是“香饽饽”的当下，设立专注于海外投资的地产基金看起来是绿地香港做出的明智抉择，而这也恰印证陈军此前所强调的“大资管方面寻求更大的发展空间”。

　　早在2015年3月份绿地2014年度业绩会上，绿地香港首席财务官游德锋已公布了“3+1金融产业生态圈”计划，即在互联网金融外，还将建立包括房地产投资、特殊机会资产投资和PPP建设三大基金。

　　绿地香港方面表示，“丝路房产基金”将面向全球房地产市场，引入位于全球主要城市黄金地段的顶级房地产项目，涵盖包括住宅、商业、零售、酒店及综合开发在内的物业项目组合。

　　“提供国际性、多元化、横跨所有开发阶段的投资组合，为投资者提供稳定的现金流和投资回报，提升杠杆收益，帮助投资者于房地产开发周期的各个阶段实现价值最大化。”

　　这个横跨包括资产开发及资产基金管理在内的资产价值链对张玉良的意义则是“为绿地引入世界范围内的顶级地产项目，逐步建立全球房地产投资版图”，以及“实现房地产金融化、多元化、 轻资产化道路”。

　　实际上，为实现“金融化、轻资产化”投资版图，3月11日，绿地已公开表示拟打包210亿酒店资产在新加坡REITs上市。

　　对于此次的签约合作，绿地控股方面表示，本次交易符合其“轻资产化”战略，有利于公司充分利用在大型商办物业开发运营领域的优势，通过房地产资产证券化加强资产流动性，加快资金周转率，提升可持续发展能力。