商业地产投资热背后：电商行业潜藏的危机将到来

　　日前，仲量联行在其最新的研究报告中指出，中国房地产投资市场特别是商业地产投资中的国内资本正显著增长。在商业地产与电商产业存在明显对抗的情况下，报告中揭示的一些数据和信息，值得国内电商业认真对待。

　　这份名为《中国资本蓄势待发，开创投资崭新时代》的报告显示，2015年是中国商业地产投资创纪录的一年，完成交易资产总值约1500亿元人民币，预计2015年中国投资级地产总规模位居全球第二，仅次于美国，达到8060亿美元。商业地产交易量增长、规模不断扩大的背后，是私募基金、私营企业、国有企业和保险公司等国内资本的大力推动，国内资本占据了2015年中国商业地产投资的主要份额，“达到了四分之三”。过去八年，中国资本在国内商业地产投资经历了强劲扩张，年复合增长率达15.4%。

　　报告总结认为，未来商业地产投资将出现以下五大趋势：国有企业将成为投资市场中的重要卖方；中国保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一；中国私募基金将扩大其投资足迹；资产证券化将助推下一波投资高峰；金融创新将对主流投资渠道形成补充。报告指出，鉴于中国房地产投资规模不断扩大和市场透明度持续提高，房地产投资活动有望在未来几年得到进一步发展。仲量联行中国投资部总监Anthony Couse表示，“各类中国投资者正以史无前例的速度积累商业地产开发、收购和出售的经验。未来中国投资者仍将继续占据投资总量中的主要部分，中国资本毫无疑问将是最主要的推动力。”

　　在安邦咨询（ANBOUND）首席研究员陈功看来，这份报告的意义在于，披露的数据显示出中国资本最喜欢的投资领域仍是商业地产。然而，商业地产的繁荣与中国另一个近年发展火热的产业——电商产业的发展方向是相悖的，这两个平台存在矛盾，存在发展上的对抗。安邦咨询很早以前就警告过这种对抗关系，提示过电商要积极投身于线下业务，取得与商业地产的一致。但在现实经济环境中，这种一致性的进展微乎其微。

　　电子商务很早就开始颠覆性地改变了全世界，零售领域同样如此。在国内，以阿里巴巴为代表的网商平台，已经搅动了国内零售业，网络购物迅速兴起。但与此同时，很多实体商店也因为网购的兴起被迫关门或空置率大幅上升，这意味着电商打击了传统的商业地产。但陈功认为，在这个重要的商业转型期中，传统商业等来的不全是噩耗，也有很多升级的机会。对于电商来说，它虽然严重冲击了传统商业，但其自身也面临着诸多问题和边界约束。

　　应该看到，电商平台在其规模越来越大之后，于商家而言，它的渠道成本也在增加，收入降低、消费的下滑的问题也很严重。而且很多实体店也创新了经营模式，向轻资产的模式发展（例如加盟的直营化管理），一定程度上规避了传统实体门店人工和租金成本过高的问题，并通过集约的规模化运营降低了成本。此外，购物中心、便利店、特需店等一些“集客效应”比较明显的业态，受到网店分流的影响比较小，也给了很多实体店信心。另一方面，消费者的诉求包含“多、快、好、省、美”，其中“多”“快”和“省”是电商渠道的强项，但在“好”和“美”上实体店也有自己天然的优势，特别是在满足消费者服务性的需求以及情感性的需求方面，具有不可替代的地位。很多“集客效应”强的商业地产，能够在零售业态上更好的相应消费者“碎片化、娱乐化和多元化”的需求。

　　基于以上原因，陈功认为电商也要积极投身于线下服务，深入挖掘其中的商机，特别是有必要在转运中心和展示中心等线下业务上多下功夫，与线上业务结合对应起来，这将产生新的商业地产需求，为商业房地产注入新的活力。但遗憾的是，现实环境中电商并没有与商业地产取得一致性，而且在国内资本将进一步加大对商业地产投资的背景下，未来资本与电商的冲突将会更为激烈，中国的资本早晚会站到电商的对立面上去直接抗击电商对商业地产的压力。一种有趣的现象是，现在很多电商在集资拿到钱之后，自己也投资商业地产，自己砸自己的脚。所以，未来电商在中国面临的挑战可能是多元的，一些知名大电商的前景不能被看好，他们正在从高处走下来。

　　国内资本最喜欢的投资领域是商业地产，未来它们仍将继续占据投资总量中的主要部分。由于电商与商业地产存在发展上的对抗，未来国内资本早晚会站到电商的对立面上去，直接抗击电商对商业地产的压力。现有的一些知名大电商，前景不能被看好。