万科里与上市 广州万科三年计划开启商业地产之路

　　自去年年底首个商业综合体项目江燕路万科里开业后，于2014年才转型做商业地产的“新手”广州万科便正式宣告开启商业地产之路。

　　“未来三年，商业项目将集中面市。”广州万科商业管理公司总经理杨卫东表示，这两年会处在快速发展的阶段。

　　杨卫东介绍，根据“城市配套服务商”的定位，目前广州万科旗下的商业模块已经形成了包括万科里、万科广场、文创/教育商业、社区型幸福街市在内的4种商业产品类型，作为广州万科社区型特色商业产品的万科里则是其中的主力。

　　据悉，万科里是以周边1.5公里范围内的社区居民为为目标客户，体量在3-5万平方米的商业综合体，以万科自营的教育产品为主线，另外配套餐饮、购物、休闲等业态，满足社区居民生活所需。

　　广州商业首秀

　　位于江燕路的地铁上盖项目万科里是广州万科的第一个项目，商业体量仅2.65万平方米，分为地下两层和地上四层，包括一个面积约1000平方米的万科社区营地和一个八爪鱼科技乐园以及儿童服装、玩具专卖店等，另外还有餐饮、超市、零售、休闲等配套业态。

　　万科社区营地是万科自创的教育重点产品，以孩子成长素质教育培训为主，八爪鱼科技乐园则是万科与其他商家合作的项目，利用人工智能、虚拟现实等让孩子在玩的过程中学到科学知识。

　　不过，记者了解到，虽然江燕路万科里主打教育牌，但整个项目中，与儿童及教育相关的业态比例仅占20%，其余均为零售、餐饮等品牌。

　　“相比其他商业综合体来说，20%的儿童教育业态占比已经是很高的了。”广州万科相关负责人解释道。

　　此前杨卫东曾向观点地产新媒体透露，在项目定位前，广州万科对海珠片区做过深度的调研，发现该区域的商业较为分散，而江南西作为传统的老商圈，周围的居民社区资源丰富，高校、小学资源也较多。

　　因此，定位社区商业的江燕路万科里成为结合多种业态，提供社区居民生活所需的全解决方案的商业综合体，并结合万科自营、招商引进、合作共营三种业态经营模式。

　　2015年12月25日圣诞节，江燕路万科里正式开业，当天营业额就超过了285万元，客流量达20万人次。目前每天的客流量有4.5万左右，平均销售额80万。

　　在江燕路万科里这一万科社区商业1.0版产品小试牛刀获得“预想不到”的效果后，杨卫东表示，今年广州万科会开5个社区商业项目，而位于黄埔的亨元岗万科里将打造成2.0版的社区商业产品，并于年内入市。

　　万科里之后

　　在社区商业万科里之外，为推动商业的快速发展，广州万科的万科广场、文创/教育商业、幸福街市另外3个商业产品也在同步进行中。

　　其中，体量达134万平方米的广州南站万科广场一站式购物中心已在建设中，预计将于2018年开业。

　　幸福街市则是万科结合O2O，为打通住宅社区内最后一公里服务的自营创新模块，产品涵盖生活集市、社区餐饮、服务配套、线上服务等功能，目前已在萝岗万科东荟城上线，且未来将嵌入到同属社区商业的万科里当中。

　　值得一提的是万科的差异化特色商业——文创/教育类商业产品。据了解，目前万科已和政府合作，尝试以某西关老城区的一个旧改项目为试点，在原有传统文化的基础上加载新的内容，打造附带除旅游观光外的创意办公、商务等更多功能的“文创小镇”。

　　“这有点类似上海的田字坊。”广州万科品牌总监杨大正介绍，按规划，将对原有的西关骑楼建筑进行“不拆不建”的修补性改造，保留原生态的东西，另外引进更贴合新一代消费人群习惯的轻酒吧、轻餐饮、书吧等。例如，未来将引进一家背包客24小时书店，还有特色的星巴克、展厅等。

　　在项目改造完成后，原居民将与项目的商业业态共存，“有可能一楼是万科的商铺，二楼住的就是原居民。”杨大正简单明了地比喻道。

　　据透露，这一特色项目一期共8000平方米，其中商业面积约2200平方米，目前已完成50%的招租，将在今年10月份推出部分业态，“我们会根据一期推出后的市场反映来决定要不要继续开发第二期。”

　　杨卫东表示，2016年将是广州万科的商业奠基之年，目前广州万科在商业上的投资规模已达30亿元，未来商业所占的比重还会逐年增加，并不断调整业态、项目内容、运营方式等，打造商业线产品的2.0、3.0、4.0版本。

　　城市配套服务商的定位已然决定了万科的业务必须多元化发展，而未来，当其商业模块在不断的调整完善过程中形成独立的业务运营模式后，“也不排除有分离出来上市的可能。”