消费升级时代，基盛万科中央公园的商业迭代逻辑

　　2008年，广州万科首入番禺市桥，金色城品圆了不少新市民定居城市的梦想。2017年，广州万科再进市桥，带来一个全新作品——商业综合体基盛万科中央公园，此举依然透露着某种战略上的必然。

　　当自身“城市配套服务商”的定位转型，遇上“轨道＋物业”战略模式，万科便积极参与以轨道交通为先导的城市发展建设，围绕地铁为城市提供配套服务，也将是未来最主要的发展方向之一。

　　基盛万科中央公园正是在这一时期被纳入广州万科版图。这个项目位于广州最繁忙的地铁３号线上盖——距３号线始发站番禺广场站约200米，未来还可通过番禺广场站换乘17、18、22号线，毗邻番禺区政府、番禺广场，东南西侧被成熟小区环绕，兼具政、商、住氛围。

　　罗振宇在2017跨年演讲《时间的朋友》中提到，未来商业竞争实际是消费者时间的抢占，要么帮消费者省时间，要么帮消费者把省下来的时间浪费在美好的事物上。“2016年初，中国电影屏幕是3万块，到年底飙升到4万块，但整个电影票房从去年的440亿仅仅只涨到了今年的450亿。这恰恰说明了对于消费者的整块时间争夺变得越来越难。” 

　　基盛万科中央公园正是广州万科基于消费升级的思考，对于未来商业的实践，这个项目的操作方式“应该与传统方式有所不同”。

　　基盛万科中央公园：复合功能打造有故事的商业空间

　　当一个商业空间与一场触碰梦想的商务会面、一次无话不谈的好友相聚、一段亲子互动的美好时光等日常场景联系在一起时，它就有可能突破建筑本身，与人产生情感联结，成为一个有故事、有温度的“记忆空间”。

　　在基盛万科中央公园约17万㎡的建筑空间里，每个功能业态都将被赋予不同的体验功能：

　　· 基盛万科大厦：

　　基于对番禺商务市场的洞察，精心打造的标准甲级写字楼，为成熟型企业提供品质型办公空间以及多元化智能服务；

　　· 泊寓番禺广场店：

　　广州规模最大的青年长租公寓品牌，为城市青年提供品质、便捷的过渡型居住社区；

　　· 基盛万科里：

　　聚焦年轻家庭，关注素质教育、品质生活、休闲社交的体验式商业空间，为城市居民提供全生活解决方案。

　　除此之外，基盛万科中央公园D区则为香港红茶馆主题连锁酒店。

　　而这些“功能”，并不是单个独立的存在，而是一个“关注城市配套”的相互交融的有机整体。

　　基盛万科大厦承接的是番禺写字楼市场的供应短板——租金70~100元/㎡/月的品质型办公空间，融合区位、交通、环境、产品、服务，以及依托基盛万科里的商业配套、泊寓的居住服务等综合优势的功能型品质型甲级写字楼，满足番禺副中心成熟型企业改善升级办公空间的需求。

　　泊寓番禺广场店瞄准的核心客群则是穿梭于地铁3号线这条交通大动脉上的广州都市白领，为处于职业及置业过渡期的他们，提供有尊严的居住环境，以及超越常规长租公寓的商业配套。事实上，广州万科在番禺长租公寓市场，已有成功经验——合计拥有600个房间的万科泊寓大石店和万科泊寓市桥店，出租率长期保持100%。相信外挂了万科里商业配套的番禺广场店，将会对年轻人产生更强吸引力。

泊寓棠下店

　　基盛万科里则将在“不缺盒子式MALL”的市桥，通过业态设置、消费时间抢占、场景打造等手段，为周边2公里半径范围内的近20万社区居民，提供一个高粘性体验街区。

　　基盛万科里的业态逻辑：5+3+2

　　据悉，万科商业项目业态逻辑为“5+3+2”——即50%主流品牌、30%差异化品牌、20%新锐品牌。

　　在此配比之下，基盛万科里规划了6大社区升级业态，包括大食汇、教育中心、生鲜市场、易货中心、生活服务、定制中心等，并配置一个以社区体验为核心城市会客厅。

　　而不管业态如何升级，“以自营教育为核心驱动”一直是广州万科社区商业的不变的基因，其背后的依据有两点：消费者粘性、城市配套供应短板。

　　广州万科商业团队曾就不同类型主力店的消费者粘性展开市调，结果显示，在超市、教育、影院、快时尚、大型餐饮等主力店中，超市的消费者粘性最佳，其次就是教育，教育主力店的复购率甚至高于影院、快时尚及餐饮主力店。

　　而在市桥商业mall以儿童零售和儿童游乐业态为主，培训机构则主要对接应试教育辅导的情况下，“整体的服务不一定能满足中高收入家庭的消费升级需求”，3-12岁小朋友的素质教育成为基盛万科里“希望能够把握住的市场供应短板”。

　　基于此，基盛万科里A区规划有面积约1000㎡的3.0版梅沙社区营地主力店，将为周边家庭提供Alpha School、四点半学堂、Campus mini等儿童素质教育课程，“在智力启蒙阶段，着重培养小朋友的逻辑思维、艺术性思维，而不是过早给他塞具体的知识”。

　　为打造家庭生态消费闭环，基盛万科里的教育业态将不只关注孩子，家庭亲子互动教育品牌Ta有社、创物社也将升级进驻。

　　在基盛万科里的规划引入清单里，区域内首家文创书店、运动综合体验馆、创新型美食体验空间、类“超级物种”的未来体验型超市等特色商户都一一在列。

　　基盛万科里的时间逻辑：省时省力、高品质不将就、有幸福感

　　从江燕路万科里到基盛万科里，广州万科社区商业将完成1.0到2.0的迭代。

　　 “以自营教育为核心驱动力，辅以坪效和粘性导向的业态和品牌，突出主题体验的社区商业”，对于广州万科社区商业2.0的精确定义，基盛万科中央公园项目负责人姜湛睿早已熟稔。

　　基于这一全新定位，基盛万科里的品牌引入将遵循三大筛选标准：省时省力、高品质不将就、有幸福感。

　　这一标准的背后，是广州万科商业团队为消费者“定制”的最优时间解决方案：用更短的时间更高的质量完成不得不做的事情，同时获得更充足、更有幸福感的私人时间。

　　· 必办事项省时省力高质量：

　　不洗头、不办卡、不闲聊，15分钟就能完成的理发体验；早餐不是在街边草草解决，而是在舒适的就餐环境中，开始新的一天——通过对针对性品牌的引入，让必办事项省时省力，还高质量地解决了生活所需，必然能抢占消费时间，带来坪效的提高。

　　· 休闲娱乐时间有幸福感：

　　走进一家书店，但不是只能看书，这里还有DIY手工、花艺、咖啡厅、私人订制服饰——譬如新兴的跨界文创品牌，让休闲时间更有幸福感。

　　在制定“时间”方案的同时，广州万科也完成了一场市场论证——符合以上标准的业态，消费频次和品牌忠诚度都处于高水平。

　　基盛万科里的设计逻辑：打造积极社交空间

　　在基盛万科中央公园的所有场景规划中，基盛万科里将成为最有“故事”的空间——它将围绕一个主题展开，让消费者的“人生重要时刻在此发生”。

　　围绕“公园”概念，基盛项目规划了室内主题街区、屋顶花园、户外滑道、五人制足球场、风情水岸等“景观节点”，打造极致社交空间，满足年轻家庭的强社交需求，提升消费粘性，每一次观看、驻足、停留、交流，都会让那些超越日常的“人生重要时刻”有更大的发生概率。

　　社区商业2.0版本的迭代思路，反映了广州万科新业务的战略格局， 也释放了万科商业巨大的想象力，作为广州万科实践未来商业的全新作品，基盛万科里将在今年年底试业，值得期待。