招商蛇口：人事异动与接盘中粮地产传闻中的规模之重

　　周末接连发生的两个事件，让招商蛇口一下子成为新闻主角。

　　近日有媒体引述接近中粮集团高层人士的说法称，中粮集团正考虑将地产业务逐步剥离，接盘方很可能是招商蛇口。目前中粮旗下两家上市公司在北京、深圳、成都、南京等城市均拥有丰富的住宅、工业以及商业土储，而这些一二线资源正是招商蛇口看中的资产。

　　招商蛇口5月8日下午发布公告披露，公司副总经理兼华北区董事长孟才、公司副总经理兼华东区域总经理王晞，因个人原因辞去职务。

　　此前资料显示，孟才以激进拿地著称，离职前两日，招商蛇口刚在北京斥资61亿元斩获两宗地，且地块可售部分楼面价均超过周边在售房价。

　　而目前在经历资产重组后，招商蛇口受深圳蛇口、前海的土地价值转性及容积率调整迟迟未有明确时间表等影响，股价较上市之初已折让31.74%。在“千亿规模、百亿利润”的口号下，提高地产规模扩张的速度，成了招商蛇口短期内缓解资本界压力的可选择途径之一。

　　一方面是中粮集团剥离地产业务传闻中释放的再次整合做大信号，一方面则是由于孟才等职业经理人离职所带来的激进拿地之忧，招商蛇口在这截然不同的事件中面临千亿规模扩张不能承受之重。

　　不过，招商蛇口董秘刘宁就对观点地产新媒体回应称，中粮的资产确实不错，但一场资产并购的成功需要“天时地利人和”等条件。“可以很负责地说，目前招商蛇口并没有和中粮整合。”

　　华北、华东区域人事变动

　　在回顾孟才、王晞的过往时，招商蛇口形容他们“勤勉敬业”，并为公司的发展做出了“突出贡献”。市场人士也以“重臣”形容孟、王两人。

　　观点地产新媒体了解，孟达历任南山开发公司（招商局控股公司）房地产部副经理、经理；深圳市南山开发实业公司总经理；深圳招商地产及招商蛇口副总经理；香港信和集团联席董事；香港嘉里建设执行董事等。

　　2003年，孟才升任招商地产副总经理，主管发展和产品中心。此后经历两次跳槽后，他于2010年底重新回归招商地产任副总裁，并分管华北区，主抓拿地和产品设计。

　　孟才在招商内部被视为“拿地干将”，以激进、进取著称。在他回归后，招商地产的布局城市从十几个扩大至逾30个。其中在华北地区，招商地产于2012年迅速联合华润、九龙仓及平安联合在北京拿地，结束多年未在此扩张的尴尬。2015年1月初，招商联合体以87亿元再度入手北京丰台区两宗地块。

　　今年5月5日下午15点，北京时隔68天再次出让3宗地块，包括招商、碧桂园、华润、万科等知名房企悉数登场，孟才更是从外地亲自飞回北京督战。最终，招商联合体以62亿元获得昌平区南邵镇两宗宅地，估算楼面价分别为3.38万元/平方米、3.53万元/平方米，高于周边在售房价。

　　王晞此前则担任招商蛇口副总经理、华东区域总经理。根据招商蛇口年报，2015年，王晞带领的华东区域实现营业收入155.40亿元，同比增长130.79%，是公司贡献最高的区域；但期内毛利率却仅为16.61%，低于华北、华南及深圳区域。

　　同时，南京招商计划从2014-2018年，稳居南京房地产前三甲。为了实现该目标，在3月18日南京的土拍现场，招商蛇口先后与融创、保利、K2和中垠过招，最后以总价48.2亿元揽下鼓楼G01地块，楼面价29899元/平方米刷新中海去年创下的地王纪录。

　　对于孟才、王晞的突然离职，市场分析认为，这或许与职业经理人在央企内部面临的“天花板”有关。此前接近招商蛇口的人士也对观点地产新媒体坦承，作为央企，公司内部的职位属“一个萝卜一个坑”，这也导致了部分人才流失。

　　市场分析续指，招商蛇口近年来提出的跻身一线房企行列、千亿规模等口号，某种程度上对公司发展提出了更高的要求。在这种情况下，激进拿地成了规模扩张的主要途径之一，各区域负责人也肩负了一定的压力，离职或许与此有联系。

　　不过，招商蛇口董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时回应称，孟才等人大概在去年底已提出辞职事宜，公司内部也已安排好新的接任者，只不过目前还未正式公布。“招商蛇口的人才梯队完备，孟才、王晞的辞任不会影响公司正常的经营管理。”

　　据最新市场消息称，南京招商总经理蒋铁峰近期已升任招商蛇口华东区常务副总经理，并主持工作。

　　整合传言下的千亿规模

　　对于外界近日盛传招商蛇口将接盘中粮集团旗下地产业务一事，刘宁则对观点地产新媒体回应称，目前已听闻市场传言，但这并不属实。

　　按照援引自中粮集团高层人士的说法称，中粮集团正在考虑将地产业务逐步剥离，目前正和招商蛇口商谈，最终结果仍未确定。最可能的情况是，此次整合或从中粮旗下地产项目开始，大悦城部分放在最后。

　　从资产情况看，中粮集团旗下有中粮地产、大悦城两大上市平台。其中中粮地产2015年累计持有的项目计容建筑面积823.65万平方米，分别位于北京、深圳、成都、南京等一二线城市；大悦城有近20个商业物业项目，包括综合体、酒店、综合旅游等。

　　对于中粮及招商的整合，中信建投分析师陈慎对观点地产新媒体认为，从央企整合的角度而言，这的确存在可能性。“招商蛇口不仅可以从招商局获取资源，还可以从其它央企手中获取资源，毕竟它拥有较为丰富的运作能力。”

　　不过，刘宁对此却给出了不同的答复。她对观点地产新媒体表示并不知悉高层是否有和中粮集团洽谈（接盘），但作为上市公司若要进行资产并购，需要对标的资产进行严格的审核。

　　刘宁续称，中粮集团拥有不错的地产资源，即便如此，一宗并购生意的成功也需要“天时地利人和”，而“目前招商蛇口并没有和中粮集团进行资源整合。”

　　这足以反映出外界对招商蛇口规模扩张的关注程度。过去多年以来，招商地产作为招商局集团地产板块唯一的上市平台，在规模和地位上仍处于第二梯队。在2015年重组的草案中，招商蛇口指，原有的招商地产“与集团对地产业务的目标定位不符”。

　　加上深圳前海蛇口自贸区亟待开发的背景，一系列因素推动了招商蛇口吸收合并招商地产并重新上市。在合并后，招商蛇口截至2015年底合计在手的土储规模超过2800万平方米，号称“土地资源评估价值8900亿元”。

　　其中仅2015年，招商蛇口在拿地扩张方面已表现出与过去数年截然不同的积极态度，拿地金额接近400亿元，约占全年销售额（575.80亿元）比重的65%以上。

　　进入2016年一季度，招商蛇口实现销售额132亿元，同比增长87%，占全年目标650亿元的20%，主要得益于一二线城市充裕的货值。期内拿地趋于平稳，单季度仅在江苏和广西核心城市获取三宗地块；拿地总额达60.7亿元，占销售额比重46%。

　　相比于高成本的市场化拿地，资本界最关心的仍是：招商蛇口位于深圳前海和蛇口的土地资源储备，将给这家新公司带来多大的规模效应？

　　通过资产整合，招商蛇口已获得太子湾、蛇口及前海土地资源约536万平方米，其中已办理或正在办理使用权证的土地面积仅211万方，且主要集中在前海的工业用地。在深圳市场商住用地供需极度失衡的情况下，这些存量资源被认为是公司“释放空间进一步超市场预期的所在”。

　　与此同时，招商局集团已完成对中外运的整合。考虑到中外运旗下拥有大量物流用地，招商蛇口也将受益于集团地产进一步整合。中信建投认为，这将是“成熟一批注入一批”的模式。

　　不过，另有分析人士对观点地产新媒体指，前海、蛇口等区域土地未来存在土地转性（工改商，工改住等），以及容积率调整的可能性，目前招商蛇口在这方面却推进缓慢，这导致了公司的投资价值被进一步埋没。

　　截至5月6日，招商蛇口跌2.20%，收盘14.24元，较去年底上市缩水31.74%；目前市盈率23.21，市净率2.37。

　　在此前3月底的网上业绩上，从招商物流调任招商蛇口总经理的许永军无奈地表示，自己来公司三个月，被问的很多的一个问题就是股价。而谈及解决方案时，他的主旨是“提高经营业绩”。

　　就业绩分布而言，尽管招商蛇口明确将社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块列为未来的发展方向，但以房地产开发销售为核心的社区运营仍是最重要部分。在去年业绩中，社区运营总收入总营业收入492.22亿元的85.18%（2014年占90.29%）。

　　正因如此，寻求更多的非市场化拿地，也成为招商蛇口扩张之路上的理想选择之一。如若中粮集团整合属实，旗下中粮地产位于深圳的项目或许是招商蛇口最为看重的资产。

　　观点地产新媒体了解，中粮地产在深圳宝安区有多个城市更新项目，涉及物业建筑面积约115万平方米，涉及新安、福永等片区。仅按其中48万平方米可售物业面积，及宝安目前4.8万元/平方米均价推算，该部分物业的货值便达230亿元。