公寓市场走俏投资何去何从 一条公式算出投资回报率

　　在商品房交易中小户型产品一直较为“受宠”，而在刚刚过去的半个多月时间里，南京中小户型公寓产品一直走俏。2016年伊始，桥北公寓项目弘阳时代中心首开306套房源当即售罄。据统计，去年上半年以来，包括江北明发新城中心、城中金基尚书里等小户型类产品皆受市场追捧。 

　　所谓船小好调头，一直以来，公寓以其管理到位、总价不高、占用资金小、好出租等特点，成为异地打拼、享受自由快乐年轻人所钟爱的一种产品，而热点区域的公寓产品更受青睐。

　　国务院助力公寓市场，将迎投资新热潮

　　去年11月底国务院办公厅出台了关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次把公寓定性为生活性服务业，点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，并将在税收、融资等方面给予政策支持。

　　实现“营改增”，公寓税或大降

　　公寓此前纳税高达17%以上，《意见》明确“要求财政部、税务总局会同有关部门适时推进‘营改增’改革”。实现“营改增”以后，税赋预计普遍能下降2%以上，作为一般纳税人的公寓企业，整体税赋有望降至3%左右。

　　最新政策支持发展租赁市场

　　而就在最近，国新办5月6日举行的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华表示，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。

　　分析认为，住建部此次解读是对国务院会议精神的贯彻落实。一方面有利于减轻租客压力，健全壮大住房租赁业务；另一方面，对于公寓办公等商办物业也打开了一扇门，有利于商办物业去库存。今年，一二线城市商办物业迎来春天已经逐渐明朗，值得关注。 

　　南京公寓市场新兴热点区域已诞生

　　而公寓市场的火爆和各区域板块的规划发展脱不了关系。例如各板块轨道交通的规划，地铁3号线、以及纬三隧道的开通，南部新城开发步骤加快，区域综合配套的逐渐完善等等。各个新兴板块地区的公寓项目也开始涌现。承接板块各种利好，区域内的公寓热销也是毋庸置疑。

　　商圈成熟人口导入 成公寓市场走热关键

　　业内专家分析，公寓住宅的市场，背后的原因比较受到周边常驻或者流动人口的影响。随着人口的进一步入驻，各重点区域的商业进一步完善，在住宅市场价格普遍走高，而作为年轻、活力和时尚的楼市产品，在轨道交通和轻商圈的的形成，电子商务时代的助推之下极有可能迎来新的市场机会。尤其是临近地铁的区域、靠近商业核心区位的地段以及年轻人就业、创业集聚区周边地块，公寓楼依然有着不可忽略的市场价值。公寓市场将迎来一轮发展机遇。

　　一条公式帮你算出回报率

　　不过虽然各方面都有利好，但作为投资者下手之前还是要看准了，那么，在时代背景下，哪些公寓具备升值潜力？有怎样的衡量标准？

　　第一，看投入。虽然公寓相对来说总价较低，但是动辄几十万的首付也不是小数目，除非是土豪，我们这些小百姓很难承受。如果首付较低，无疑降低了投资门槛，给了普通大众投资的机会。

　　第二，看回报率。了解公寓回报率最直接的是用公式计算：

　　【公式】

　　投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12÷公寓总价

　　第三，看区域租金水平。在投资公寓前，应先逛一逛当地的二手门店，了解一下同等户型住房或公寓的租金水平和出租率，掌握现有市场情况，预测公寓日后租金水平，以便计算回报率。如果区域内并无同类产品出租，那么只有估算区域发展程度，以及考察周边区域租金水平。

　　第四，看升值潜力。公寓作为投资产品，它的回报主要来源于租赁。租赁需求大的地方多是金融商务区、产业区，外来人流较旺盛。特别是总部林立的金融商务区，人员素质比较高，需求高档公寓，升值潜力自然较大。

　　推荐楼盘:苏宁紫金嘉悦

　　由于苏宁集团旗下苏宁金融的鼎力支持，苏宁紫金嘉悦“正青春”公寓抛出史无前例的优惠政策，其首付只要1成（首付6万元起）。另外月供3000元起，预计租金3100—3500元，以租养贷都是可行的。

　　以30㎡户型为例：

　　苏宁紫金嘉悦“正青春”公寓

　　首付6万元起

　　公寓面积：30平方米

　　公寓租金：3100元/月

　　物业管理费：每平方米3元/月（前三年）

　　单价：20000元/平方米

　　投资回报率：（3100-90）×12÷600000=6%

　　而对于前文所提到的衡量标准，苏宁紫金嘉悦也符合预期。从区域人群来看，项目周边徐庄软件园、紫东国际创意园和紫金（玄武）科创特别社区三大产业园环绕，园区汇集数十万高级白领，住房需求相当可观！如果出租，参照周边租金，目前周边单室套租金3100-3500元/套。

　　另外项目作为南京首个“互联网+”智能公寓、拥有南京第一幼儿园分校、周边2号线和4号线环绕、苏宁自持商业5000方，可实现苏宁一卡通消费、银河物业的入驻等等优势，可以看出未来升值潜力不可估量。

　　项目4月启动以来，受关注程度巨大，每天到访量惊人。据悉，苏宁紫金嘉悦预计6月中旬开盘，30—55㎡小户型，目前首期样板房已经公开，最低55万元起，进入门槛低，全配套精装修智能公寓，未来升值前景不容小觑！