沈巍：国内轻资产发展正当时 上投将走“大资管”之路

　　编者按：用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。在商业地产发达国家，轻资产发展模式已经较为成熟，而在国内，轻资产离我们还有多远？还需要从哪些方面努力掌握轻资产模式进化逻辑？ 且听且看2016年6月成都“2016中国商业地产模式创新论坛”。在此之前，赢商网推出“国内轻资产运营商发展状况调查系列报道联动”，了解国内商业地产运营商的发展情况，以及轻资产路径的实操经验和机遇挑战，分享商业地产人对轻资产模式的思考和解读。

　　 商业地产如何变轻已经成为众多企业探讨的一大方向，目前主营轻资产业务的上投商业资产管理有限公司（以下简称“上投”），似乎已经找到一条发展之道。

　　值“2016中国商业地产模式创新论坛”之际，赢商网专访了上海上投商业资产管理有限公司总经理沈巍，试图揭开上投的轻资产之路。沈巍向赢商网透露，上投的轻资产战略是一个“大资产管理”的概念，简称“大资管”。

上投商业资产管理有限公司总经理沈巍

　　上投打造“大资管”轻资产之路

　　提到上投，不得不提到其母公司上海实业集团和上投资产经营公司。

　　作为上海市国资委全资控股的企业-----上海实业集团，拥有以金融投资为先导，医药、基建、房地产、消费品为主体，新兴产业为新成长极的产业体系，是上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团之一。

　　而上投资产经营公司则是上海实业集团的金融投资平台，致力于构建资本运营管理、新兴产业基金和城市发展基金三大业务板块，旗下管理多个基金，并参与了上海国际集团大厦、长宁八八、上投盛银大厦、北投新顾城、新上海国际集团大厦等多个项目资产管理业务。

　　上投商管公司则是依托上投资产经营公司领先的金融投资平台，秉承新业态、新模式、新科技、新资本的创新发展理念，构建“融”、“投”、“管”、“退”的全价值链，打造一体化的全方位资管战略平台和商业地产基金管理机构。上投商管核心业务包括全方位的项目规划定位、投融资合作、项目招商、运营管理、基金化产品开发、智慧运营平台。

　　实际上，目前主营业务是轻资产的上投，转型之前的业务则是以房地产开发为主，但随着国企改革，成功转型到专注轻资产。与目前理解中的轻资产模式不同，沈巍告诉赢商网，上投的轻资产模式则是一个大资产管理的概念，简称“大资管”。目前，上投管理有长宁88、上投盛银等多个项目，据悉，现在上投商管旗下商业资产管理规模约16万方。

　　除了资产管理外，上投的“大资管”里面还含有金融服务这一块，在沈巍看来，“国际上做得好的资产管理公司其实少不了金融业务。”

　　而与其他公司相比，上投有着金融背景的先天优势，“我们有国家认可的金融牌照，并且有基金可以操作，我们会站在一个大资管的角度去看，而不仅仅是资产管理的角度，我们的范围会更广”，沈巍介绍道。

　　沈巍认为，上投的这种轻资产模式，是一种比较完整的模式，“我个人认为任何的资产管理最后还是会回归金融，单做资产管理是不完整的”。

　　轻资产的核心目标是提升资产管理价值

　　上投以“大资管”高度走轻资产之路，也是基于两方面的考虑。

　　“一方面，轻资产的核心目标是提升资产管理价值，这也是其最终目的。而资产管理价值获取提升之后，不管是退出还是上市，都是必须要通过金融手段去实现，这也是我们考虑到发展的要求，选择去这样布局的原因”；另一方面，“从资产管理公司最终的价值来看，它是看你的管理规模、管理成长速度和管理的实际水平，如果没有金融的支持，这三个板块其实都做不好或者说很辛苦，这也是为什么我们的轻资产之路会含金融服务在里面”。

　　 而对于轻资产占据业务核心的上投而言，同样面临内部与外部的挑战。沈巍告诉赢商网，从内部来看，面临最大的挑战其实是轻资产资本，以及与专业运营、智慧运营的整合，如何整合出一个全产业链和上下打通的闭环，这个是一个很重要的部分。外部面临的挑战，则是资源，“轻资产不是买断，主要还是提供一些服务，这些资源的获取和资源方跟你的思维是不是统一都需要沟通”，他说。

　　轻资产发展正当时

　　在沈巍看来，目前国内轻资产发展正处在一个蓬勃发展的时期，但他同时提到，目前仅部分企业在这方面做的好，新锐并未出现，“做轻资产的企业量很大，但有质的比较少，现在还处在一个大家都知道这条路是对的，也都在做尝试阶段”。

　　随着国家政策方面的支持，如不久前出台的“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，以及大量的商业地产项目需要有能力的资产管理公司去服务等客观环境存在，在沈巍看来，这也佐证了目前是一个做轻资产的好时机。

　　对于开展轻资产业务需要具备的条件，沈巍认为，尽管当前是一个做轻资产的好时机，但是基于它是一个非常专业的领域，大前提是需要非常专业的团队去组成这个管理。他同时认为，模式很重要，“专业管理的公司很多，我觉得任何成功的因素逃不离它的产业定位，轻资产管理公司的核心是明确的定位加上人才”。

　　不同于国内轻资产企业正处蓬勃发展阶段，一批像凯德等成熟的国外轻资产企业也早已进军国内市场，并且凭借国外的成熟运营经验在国内发展也显得如鱼得水。对此，沈巍认为，这种成熟模式进入中国肯定有其优势，但它要解决一个问题，即如何尽快本土化，“在中国做轻资产水土不服一定活不好”。

　　赢商网了解到，以上海为核心的上投，辐射沿海重点城市，虽然目前大部分项目全部位于上海，但是触角已经伸出，如跟苏州工业园区一家连锁知名企业已经有4个项目在进行资产服务。

　　沈巍告诉赢商网，未来三年，上投的资产管理规划将不低于300万平方米的体量。此外，上投还将培养金融资本能力和智慧运营两个“核心战斗力”的培养。在沈巍看来，产业能力是核心，然后加上金融和智慧运营的“翅膀”走轻资产道路才会更稳健。

　　6月下旬在成都举办的“2016中国商业地产模式创新论坛”，将以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，聚集众多知名开发企业、基金投资机构与连锁品牌，共同解码“轻资产”发展模式。 

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