谋求资本化的保利商业 未来5年经营逾千万平方米

　　保利资本利用资金进行资产收购，保利商业则通过运营进行资产管理，从而实现金融与商业联动。这与保利地产过去住宅开发主业的扩张思路一致，通过基金放大杠杆，加速扩张。未来5年，保利商业将实现经营管理商业物业面积逾一千万平方米。

　　保利商业的“下一个五年”将跃进式发展。

　　近期，保利商业地产投资管理有限公司（以下简称“保利商业”）在其2016年度品牌产品发布会上，集中发布了旗下购物中心、酒店、社区商业三大板块共七个自主品牌。

　　保利商业董事长胡在新表示，“未来5年，保利商业将实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心，经营管理商业物业面积逾一千万平方米。”

　　截至目前，成立不过五年的保利商业已开业运营的商业项目共13个，包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心，总开业面积百万平方米。

　　用五年的时间来倍数增长，保利在商业地产上扩张的野心毕现。

　　垂直化商业

　　根据第一太平戴维斯数据，目前全国已经开业的购物中心逾4000多家，2020年将有10000家。仅2015年，全国开业的购物中心就超过500个。

　　同时受到电商和同质化因素影响，商业地产早已成为一片“红海”。

　　而保利商业试图通过细化商业地产，对客户进行针对性分类实现扩张。

　　保利商业购物中心板块的三个品牌规划面积不同，所面对的客群也呈差异化。

　　保利MALL体量约在10万-20万平方米，将以城市新城中心为原点打造体验式购物中心，保利广场的体量约为5万-8万平方米，定位区域商业中心。二者均面向全客层消费群体。

　　而体量约3万-5万平方米的时光里，其定位为都市中心型艺术主题生活方式中心，主要面向都市精英群体。

　　在保利商业副总经理方长斌看来，当下购物中心已开始转变自身角色定位，从依赖比重较大的商品陈列产生的购买行为，逐渐转向更加多元化的方向发展。这个阶段，购物中心盈利模式和合作模式发生变化，越来越多的创新型业态出现。

　　方长斌表示，“消费升级带动商品销售增长和产品更迭加速，商业地产大有可为。”在未来五年，保利商业计划获取的购物中心项目总面积不少于365万平方米。

　　社区O2O商业体系若比邻项目也被纳入保利商业平台。据保利商业若比邻项目总经理赵亮透露，目前若比邻落地项目已有12个，已经在向外开拓。

　　通过若比邻包含的商业、服务、社交三位一体功能，其将全方位覆盖整个社区需求。

　　此外，经过多年与国际酒店品牌合作，保利商业也启动了自营酒店品牌，瞄准精品酒店及经济型酒店的市场空间。

　　保利酒店公司总经理李国华表示，“未来三年，5大品牌将全面发展，自营品牌超过18家，共开业55家。其业务除自营酒店外，还有业主方委托管理以及对外输出管理。”

　　与金融联动

　　方长斌表示，与在住宅板块的收购扩张相似，保利商业今后也会通过并购、收购、长期租赁和委托管理等方式向外获取项目。

　　更受青睐的并购股权或长期租赁等方式，离不开资本运作，而资本扩张底气来源于保利地产(8.430, 0.01, 0.12%)的金融布局。

　　在母公司保利地产2015年年报中，曾提出将基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务板块布局。2015财年保利旗下信保基金累计管理规模413亿元。

　　而与保利投资、中金公司共同成立的保利资本，其经营范围包括股权投资基金、房地产不动产类投资基金及产业类投资基金。

　　其中的房地产不动产类投资基金，根据保利资本有关资料，是以保利商业为依托，布局优质商业不动产项目。

　　保利资本利用资金进行资产收购，保利商业则通过运营进行资产管理，从而实现金融与商业联动。这与保利地产过去住宅开发主业的扩张思路一致，通过基金放大杠杆，加速扩张。

　　保利商业总经理肖徐哲表示，“保利资本将会和其他基金合作，购买优质商业。”

　　克而瑞地产研究指出，作为十三五规划的起点，保利地产开始包括架构、资本、业务等方面的战略转变，商业地产独立是整个战略中的一环。

　　目前而言，保利的商业地产规模不大，而且不少项目依附于住宅项目联动开发。独立运作后，在收并购扩充规模方面有更多自主权，而且能够与金融布局相呼应，进行REITs、ABS方面的运作。

　　根据保利地产“十三五战略规划”，在住宅开发作为主营业务销售收入实现3000亿的同时，形成多元化业务盈利点，基金管理规模达1000亿。

　　在过去几年里，保利商业经营收入以每年超过20%的复合增长率递增。保利商业表示，在确立三大核心业务的同时，还将发展相关上下游业务，探索和研发更具市场发展潜力的自营商业品牌体系。(编辑 骆轶琪)