宝能商业张征伟：消费者买单的特色才是项目真正的特色

　　随着“东进战略”的提出，在政策红利的刺激下，投资者的目光也纷纷转向这片洼地。招商、益田、星河、远洋、佳兆业、万科、颐安、卓越、奥园、泰禾等房地产开发商已开始抢滩东部区域，预计不久之后，东部楼市或将复制如今的宝安，房价一路高歌猛进，而东部商业地产发展现状及未来趋势又将如何呢？

　　5月24日，由赢商网主办的《赢商·悦享荟》深圳沙龙在龙岗宝能allcity逸美时光咖啡馆落下帷幕，多位嘉宾就“深圳’东进’商业地产如何借势崛起？”展开了讨论。其中，宝能商业推广部副总监张征伟表示，“东进战略”政府投资主体在完善基础设施，如果这个基础设施三、五年没有投入较大的使用，对商业的影响是不太明显的。东部四区呈现“存量低，潜在供应大，特色不一，人口密度相对关内低，交通制约大，旧改制约多”等特点。　

　　宝能商业张征伟

　　赢商网：您觉得做商业首先要考虑的是什么因素？　　 

　　第一，人群的基本面对商业的定位非常重要，不管是区域级商业中心、社区商业还是旅游地产，项目3公里人群都是基础 ；第二，交通的影响尤其轨道交通是非常重要的。东部的龙岗，坪山、盐田、大鹏，从面积和人口产业的分布来看，主要核心是龙岗。　　 

　　赢商网：您觉得“东进战略”对东部商业有什么影响？　 

　　政府为什么要实施“东进战略”，我的理解是因为整个关内的人口开发强度，人口密度太大，而关外的潜力还没有被释放。深圳一直往西走，唯一没有开发的是往东部纵深，可能是交通的影响非常重要，现在的14号线和未来的3号线延长线，还有10号线等等，交通是产业发展人口往这边疏导是基础。　 

　　“东进战略”，政府投的是基础设施，如果这个基础设施三、五年没有投入大的使用当中，对商业的影响不明显。龙岗过去十年的发展轨迹也说明了暨现有商业按照轨道布局，不合时机的开发和不准确的定位面临更多的挑战（如吉之岛和广百的折戟撤场）　 

　　 赢商网：未来东部商业的发展方向是什么？主要趋势是什么？　　 

　　未来的三五年主要是在龙华、宝安的区域，至于龙岗、盐田大部分是三、五年之后才成为主场，房地产的开发的增加，人口产业的疏导，才有可能。所以，存量商业的调整，在三四年内应该还是主供应和值得重点关注的，商业项目、旅游项目如何在三四年的时间里做出特色，是开发商需要思索的问题。　　 

　　龙岗宝能allcity能做成区域商业的中心，得益于人口优势，因为宝能有写字楼，这些潜力消费者是购物中心生意变好的重要原因。宝能allcity的项目定位，就像倒车一样，一开始的定位是一个大致的框架，但肯定是不百分百准确的，而且周边消费人群结构也在变化，所以要慢慢的做调整。　　 

　　 宝能allcity的项目特色是跟着消费者的需求走，而什么样的特色才叫项目真正的特色？我认为是消费者觉得你是的，你才是！　 

　　东部地区的人口、交通是开发商在开发项目时需要考虑的大环境，商业项目的前期定位，比如未来几个地铁站，车程时间时间是多少，都将转化成商业的消费力。