碧桂园印尼西爪哇造富 傍力宝投资140亿美元南洋淘金

　　 继马来西亚、悉尼之后，碧桂园这次将海外淘金的目光投向了相对冷门的印尼。

　　5月25日，据外媒消息，印度尼西亚大型企业力宝集团（Lippo Group）表示，将与两家中国公司合作兴建西爪哇一座工业园区，项目投资总额为190万亿（兆）印尼卢比（约139.5亿美元）。

　　力宝集在团5月24日的公告中指出，上述两家中国公司分别为深圳市盐田港集团和碧桂园，工业园的名称为印尼-深圳工业园区。

　　虽然公布了“总投资额”，但力宝集团并未透露有关每家公司投资额、融资来源和何时完工的细节。只是表明称，上述两家中国公司是帮助吸引其他大型中国企业赴印尼新建设施的“重要渠道”。

　　而碧桂园的一位管理人士则对上述媒体称，碧桂园已就该工业园区签署了谅解备忘录。但因公司政策原因，该人士不愿具名，也拒绝就投资规模置评，称条件和细节将取决于磋商。

　　事实上，截至目前，碧桂园已经在马来西亚、澳洲、印尼三个国家布局了6个项目，海外市场俨然成为了碧桂园的另一淘金重地。

　　西爪哇造富

　　在5月16日举办的周年股东会上，在回答碧桂园接下来如何就“一带一路”作出部署时，主席杨国强曾表示，碧桂园一直在研究，也会响应国家号召往前走，但需要考虑的东西还有很多，我们会根据自己的能力，很小心很谨慎也很努力地去尝试。

　　话音刚落不久，杨国强口中的研究便成为了事实。国泰君安分析师刘斐凡表示，碧桂园进军印尼一方面是海外拓展战略的延续，另一方面是印尼发展比较快，工业也是处于向上发展的阶段，做产业园的需求还是比较旺盛的。

　　观点地产新媒体了解到，印尼是东南亚最大经济体，是“21世纪海上丝绸之路”的首倡之地，也是“一带一路”沿线重要支点国家，近年来，中国和印尼两国领导人已进行多次会晤，经贸合作得到了有力推进。

　　印尼对外国投资者也日益开放，通过简化审批程序、加快营业准证批准进度以及制订最低工资方案等措施改善投资环境。据统计，今年一季度，中国对印尼投资达4.9亿美元，同比增长高达400%，上升至对印尼投资来源地第四位。

　　其中，西爪哇省一直以来都是外资比较感兴趣的投资省份。西爪哇省是印尼的工业中心，有29个工业区，同时作为印尼经济较发达的省份之一，西爪哇省2003年经济增长率为4.91%，地区GDP为272.6亿美元，约占印尼GDP的14-15%，仅次于首都雅加达省。

　　事实上，看中印尼市场的不单止碧桂园，早在去年12月，华夏幸福就与印度尼西亚PT Alam Sutera Realty Tbk公司签署了备忘录，并表示未来会在印尼加速打造产业新城。

　　有了华夏幸福的开路，刘斐凡猜测，碧桂园此次在印尼投资开发工业园，很有可能也是一个产业城的概念。“以后肯定会有住宅项目，做产业园本身不太赚钱，还是要靠住宅，而且碧桂园是以住宅起家的房企，这比较符合公司的发展理念。”

　　按照碧桂园马来西亚项目的客群定位来看，国内始终是其最重要的营销市场。不过有分析认为，如若真在印尼开发住宅项目，根据印尼现有政策，碧桂园这套玩法有较大挑战。

　　据了解，很长一段时间里，外国人并不允许在印尼购房。2015年该政策虽有所放宽，允许外国人在当地置产，但仅限于超过72万美元的高级公寓单元。但在工业园区内打造高级公寓显然不是一个明智的抉择。

　　除此之外，国际评级机构惠誉在今年5月发表研究报告指出，虽投资环境有所改善，但就企业微观层面整体评价，印尼企业信用程度一般，企业资产和财务状况一般，企业各项经济指标处于中等水平，可能产生不确定因素，有一定程度的风险。

　　南洋淘金路径

　　在浩浩荡荡的海外淘金队伍中，碧桂园算是走在前头的一个，其中紧邻中国的东南亚市场无疑是杨国强最钟情的地方，早在投资印尼之前，碧桂园已经在海外布局了五个项目，其中马来西亚占了4个，包括双文丹项目、碧桂园钻石城、碧桂园金海湾、碧桂园森林城市，以及位于澳洲悉尼的碧桂园莱德花园。

　　年报显示，截至2015年12月31日，碧桂园已签约或已摘牌的国外（不含碧桂园森林城市）可建建筑面积约为197万平方米，约62%在建，34%已经预售。

　　在最为看重的马来西亚市场，碧桂园引入了其最为熟悉的大盘开发模式。首个落子的项目——碧桂园金海湾占地约334亩，总建筑面积约182.2万平方米。最近上镜度最高的森林城市占地面积达到14平方公里，预计总投资达2500亿元，开发周期20年。此外，钻石城体量近60万平方米，双文丹项目最小，也有29.3万平方米的建筑面积。

　　作为布局海外的第一个项目，金海湾也为碧桂园打响了头炮。2013年金海湾正式开盘，当年共计为碧桂园带来近70亿人民币的销售金额，成为碧桂园当年最大的合同销售贡献者，碧桂园也藉此一跃成为马来西亚销售业绩最高的开发商。

　　而几乎全国皆知的森林城市，总裁莫斌在业绩会上曾透露，项目去年12月20日做了内部预开放，根据预售证情况，推出了不到3个亿货源，此后得到集团内部人员踊跃购买，一抢而空。杨国强则强调，森林城市已基本与投入持平。

　　尽管对销售数据闭口不谈，但这样的业绩表现，在碧桂园自身看来或许已经是理想的。“森林城市是巨大的项目，成功与否对我们而言有至关重要作用，目前来说是顺利的，将这个项目做成功后会进一步考虑海外扩张。”

　　刘斐凡也表示，从森林城市的角度来看，目前还没有出现不顺利的地方，这或许成为碧桂园选择投资印尼的一个支撑。

　　不过，正如上文分析的印尼市场，为碧桂园带来辉煌与荣耀的马来西亚市场也存在着各种变数和风险，而这或将影响到其当地市场的表现。

　　因为，在2014年，受马航失联事件影响，碧桂园在马来西亚的销售就曾经出现明显下滑，与一年前单盘成交70亿相比，2014年碧桂园马来西亚区域的销售额仅为25.76亿人民币，这还是金海湾和钻石城两个在售项目加起来的销售额。

　　2015年，碧桂园海外市场总销售额28亿，这里面除了马来西亚两个在售项目外，还包括澳大利亚的莱德花园，。

　　现在，为提振海外销售，碧桂园使尽浑身解数，先后在澳洲项目试水资产证券化，在金海湾项目推出“神马券”，务求用更高的投资回报吸引更多的购房者。据悉，当下森林城市的销售业绩更是直接纳入全体营销人员的工作考核中。

　　显然，各种营销方式以及非常手段，都显示碧桂园这条海外淘金之路并没有想象中容易走，如今再驾驭一个印尼市场，步履依然充满挑战。